广州楼市:这种房产涨幅垫底,再有钱也别轻易买

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提问：广叔，外地户口在广州天河区广州大道北冠庭园有一套6楼顶楼，升值意义不大，在佛山融创御府有一套，在中新知识城时代天韵有一套已全款未签约的一套，非常中意对面的万科幸福誉，但没有资格。现投资只有买时代印记（大概是22000一方）或其他的时代楼盘（五年签约缓冲期），请您建议，哪些可以出售，如何投资房产，目前手上有400个，没有其他的投资项目

回答：你好。冠庭园近天平架站，楼龄较老，楼梯房，还是顶楼，这种房子未来要跑输，现在的年轻人都不喜欢这样的房子，建议出手置换。

融创御府在大沥， 楼新，没有地铁，价值一般，可出手置换。时代天韵还不错，楼下就是地铁，景观好，安静，适合长期持有。时代印记靠近中新知识城，配套不是很好，已经有一套了，可以入一套黄埔科学城，科学城会比知识城发展更快更早，确定性要大一些，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好！新人首问：本人在黄埔区工作，家庭年收入六十左右，两个小孩。出于投资加自住的目的，买了知识城龙湖双珑原著的联排中间位，花了七百多万。买完之后才陆续看了一些有关房产投资的资讯，现在有两个问题：一、龙湖这套联排有投资价值吗？是能卖的时候尽快出手还是长期持有等待升值？二、手里还有八十左右的子弹和一张房票，刚看了黄埔雅居乐创新中心的公寓，均价九千多一方，四十年的居住权，您认为有投资价值吗？如果不建议买的话持有现金还是投资其他地方？资金不多，投资的话可以看看哪些楼盘呢？

回答：你好。1、龙湖双珑原著近地铁，但知识城位置较偏，刚需通勤太远，因此短期就缺少了主力购买群体的支撑，片区发展起来需要很长时间，同时周围空地多，未来楼盘也会多，竞争大，有很大的不确定性。当然未来如果配套跟上，产业成熟、多企业进驻、周围环境改善了，价值还会攀升。如果做好了中长期投资打算可以持有。短期三五年的增长较慢。2、公寓不要买！涨幅慢如蜗牛，转手税费高，流动性弱。建议想办法多凑点子弹，房票珍贵，不要浪费了。潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，临深清溪丽景名门小三房无贷。想考虑置换到琶洲周边，改善+学位有推荐吗？这样置换，资产配置是否更优置。如果不考虑学位，只改善琶州雅湖、番禺剑桥郡、珊瑚天峰、和珠江铂世湾、凯德山海连城别墅，哪个更好？

回答：你好。清溪丽景名门自住还可以，投资潜力一般，可出手置换。琶洲附近好学校不多，有同福中路第一小学、江南西的海珠区实验小学。雅居乐的雅湖、剑桥郡都可以考虑；珊瑚天峰不建议，没有花园。铂世湾看江景，万博商圈，可以考虑；凯德山海连城在汽车小镇，缺少配套，不建议。

提问：你好广叔，想问问我们在黄埔永和有一套房，可能这一两个月拿到证，如果卖出可能有90万首付吧，现在工作有变动，一人在番禺亚运大道就是靠近尚东尚筑这边工作，一人将到增城凤岗的科教城工作，差距75公里，是不是应该卖了置换到番禺，考虑自住，交通好些，小三房，最好有点中上学位，如果把公积金和现金全部掏空，加起来估计120万，四成首付，您觉得哪个小区比较好一点，单价大概多少？谢谢

回答：你好，永和：大胆猜一下那就是海伦春天，还是誉山国际，还是崇和花园。一人在亚运大道，番禺客运站附近上班，一人在增长朱村，确实是只能兼顾一人啦 坚决卖掉永和的，买入番禺这边的二手， 小三房、地铁口，最好是番禺广场附近就行，120万的四成首付，倒推总价300万，如果用一点杠杆可以去到320-350万之间，所以有几个小区可以选择 尚东尚筑、美心翡翠明庭、东怡新区

提问：你好广叔，我老婆在罗湖上班，想卖掉也是在罗湖的一套老房子置换一套学位较好的房子同时方便她上班，预算是750左右。目前已看过罗湖深中学位房，这个价格能买到的房子品质都不怎么样，而且罗湖衰落是大趋势。因此最近还去看了深实验坂田分校的三个盘，上品，金色半山和悦峰。其中悦峰各方面可能比较合适，三房两卫报价720万，请问您觉得这个价格可以买吗？目前深实验坂田校区初中部成绩一般，小学的质量没法评估，您觉得这个学校以后会变成名校吗？我们这种情况有更好的推荐吗？谢谢！

回答：你好，佳兆业上品雅园、佳兆业悦峰和万科金色半山：这三个楼盘的学位房是深实验小学和中学，学位价值对标的是百花区的南天二花园和国城花园。深实验坂田部，是深实验低调深耕百花区多年后开设的第一个分校，直属分校，非合作办学，学位含金量不低于深高北，甚至更高。

坂田部，系深实验接手新城学校，2017年9月开学，九年一贯制，现有60个班。坂田部的师资，官方无信息，据悉三分之一来自百花本部，三分之一外部招聘，三分之一原新城学校。和本部不一样的是，2018年起，非起始年级（二至六年级、八、九年级）面向全市招收少量“人文素养、科学素养方面表现优异”的学生，即重点班。可以放心入手

提问：你好广叔，坐标深圳，想投资一套200总价房子，目前选择 1 南山南油深华园一房，南海中学学位，是否有旧改潜力？ 2 保税区自由港湾一房，福外南学位 3 笋岗深城公寓一房一厅，楼下在建九年一贯制学校，但是不知道是什么水平学校。 请问哪一个更好一点？ 麻烦广叔给点意见，非常非常感谢

回答：你好，都属于入门级学位房 1.南海中学的生源比较杂，南油如果预期是长持，是可以博的。因为有些旧改推动非常慢，你要确定是真的要拆迁，还是资产公司在放风炒楼，这个很重要。 2.福外南还不错 3.罗湖板块跑输，学位房也会面临生源老化问题。 这几个选项排序： 1>2>3

提问：你好广叔，请问年底前计划在清远购二手房，北江南岸市政府周边的二手房怎么样？清远没什么其它的工业产业支撑，全靠房地产带动，而且感觉供应远远大于需求，靠湾区投资客炒房客拖着，不知道如何看清远房价未来的走势？谢谢您！

回答：你好，清远的买房客户，还是本地或者周边乡镇为主。未来房价不会有太大变化。房价和金融，土地，人口有关。这些对清远来说，都不占优势，能反映市场真实情况的二手房房价，长期来看，难有大的涨幅。如果刚需，选择市政周边二手没啥问题，投资就算了。清远和其它很多大湾区的城市不太一样，主要原因是佛山，东莞，珠海，中山现在是全国人的大湾区，全国人民都跑过来买房，这也是支撑这些城市未来的主因，加上自身发展也还不错，周边又有一线城市加成，所以长期来看，可以买房。

提问：你好广叔，广州天河区广州大道北冠庭园有一套6楼顶楼，升值意义不大，在佛山融创御府有一套，在中新知识城时代天韵有一套已全款未签约一套，比较喜欢对面的万科幸福誉，但是没有资格。现投资只能买时代印记？或者是其他的时代楼盘，五年签约缓冲期，哪些可以出售？目前手上有400左右，有没有其他比较好的投资项目？

回答：你好，冠庭园近天平架站，楼龄老楼梯房，还是顶楼，这种房子未来要跑输，现在的年轻人都不喜欢这样的房子，建议可以出手置换。融创御府在大沥， 楼新没有地铁，价值很一般，可出考虑手置换。时代天韵还不错，楼下就是地铁，景观好也比较安静，适合长期持有。时代印记靠近中新知识城，配套不是很好，已经有一套，可以入一套黄埔科学城，科学城会比知识城发展更快更早，确定性会更大一些。

提问：你好广叔，我自己的家庭不在深圳，想给深圳长居的父母买套两居或者小三居的房子。预算在800-1000万。希望买次新房，生活便利、近地铁，升值空间大一点。因为对深圳房产非常不熟悉，您能给一些具体建议吗？比如买哪个区域？哪几个小区？

回答：你好，说说我个人实操的逻辑（不一定适合所有人）： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：您好广叔，我有一套龙岗360万的房子，90万贷款，想置换学位+保值的房子。考虑罗湖螺岭只有小学还不错，且房子偏旧，想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座，深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道。这几个盘从投资保值的角度，请大东广叔帮忙分析一下，应该怎么选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？万分感谢！

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但是在龙岗本地依然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初、龙岗外国语、龙城初级。如果考虑孩子读书的同时，资金又有限，是可以买的。但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比较高。但是依山郡由于不是九年一贯制的，所以反而在龙岗的受欢迎度不如龙外。这个看你自己权衡了。

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