广州楼市:别轻易买郊区别墅,涨幅最慢,还被套!

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提问：广叔你好，黄埔区科学城那么多旧改项目，房子的供应量增加会影响房价涨幅吗？同样纯投资300左右3至5年，科学城和知识城怎么选呢？麻烦又帮分析分析，两个区有什么楼盘推荐一下，谢谢

回答：你好。黄埔科学城大势所趋，旧改也是轰轰烈烈的，旧改项目房子是多了，但是那些旧改拆迁补偿拿到钱的人也会同样将资金流入楼市。好的房子是越来越少的了。建议考虑科学城，离广州中心天河珠江新城更近，有来自天河的外溢，同时也是最先发展的区域。知识城稍远一些，开发周期更长，有一句话叫做君生我未生，我生君已老。就是怕你买了知识城的房子，知识城发展起来了，你的房子却老了，跟新建的房子比，失去竞争力。看看万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，增城碧桂园周边别墅或住宅升值空间以及自住怎么样？保利东江首府等大户型很合意，这两区域的价格与大小比较喜欢，有什么建议或者其他类似推荐？

回答：你好。别墅投资偏弱，保利东江首府次新，在江边，就是离地铁不是很近，自住+投资可以考虑。另外还可以看下：亚太新城亚太银座、现代城市花园

提问：广叔你好，新人第一次提问，本人广州南沙工作，子弹220想在南沙买一套自住＋保值＋学区的三房，有贷款记录，无房。已定南沙湾的一套房对应南沙小学和天元二中的房子，只是配套不完善，后悔中！如果退定，会损失几万的定金，有办法可以收回定金吗？退了选金洲蕉门河还是灵山岛合适，推荐那些盘，手上剩余子弹再投资选哪里，有佛山限购区域房票。

回答：你好。南沙湾板块是高端居住区，南沙的豪宅板块，配套还需要点时间的，作为中长期投资可以，买来自住是不大方便的。定金一般拿不回来。金洲板块是区府所在地，生活氛围不错；而灵山岛的投资价值会高一些，整个明珠湾板块就是南沙CBD，对标珠江新城；如果是纯投资的话，广州好一点，佛山楼市还得看广州这边的行情。在南沙工作，买南沙吧，看下金茂湾

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：你好广叔，本人40岁，自住广州市一套三房，500万。地铁9号线附近另有一套大户型，值400万，老人家住。2套不欠款。现想入手花都和清远交界的碧桂园假日半岛，5房双拼别墅，面积250平带花园。距离市区住处开车50分钟，距花都区住处25分钟。原因：1度假(以后养老)2、此房11年开盘时160万，17年因广州加大限购力度，利好清远涨了一波。现在下滑了一些。预计广清轻轨开通、清远长隆营业以后会涨。3、本想花都住处卖掉置换，但老人住得习惯。4、孩子现小学，以后初中住校，可把白云区出租约5千元一月，搬到别墅长住。这套别墅280万元，要按揭，5年利息75万，5年后房价会上升75万吗？能不能下手？

回答：你好，广州现有2套资产不错，可以长持。至于想在花都和清远交界买双拼别墅，这种属于消费品，如果想养老自住可以买，主要看你个人喜好，投资我不看好，不要期待太高，因为自住和投资本身就很难两全。投资来说，远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，回报率比较低。

提问：广叔好，首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。 新婚两口，两年内会变成三口之家。 想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。 宝安中心价格偏高够不上。 主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。 望指点迷津。哪里更好

回答：你好，总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解？除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。 个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

提问：你好广叔，坐标汕头，目前，1、在汕头龙湖区靠近高铁站一套三房2、西安曲江天下一套两房3、深汕合作区旁惠州惠东一套。夫妻月稳定收入1万，老公收入不稳定。无存款。

问题：1、目前最应该出手的是哪一套房？2、深汕合作区旁那套是否需要投入装修，出租，是否有升值空间？3、西安那套现在是最容易变现的一套，变现后有100万在手的话，汕头的东海岸新城和南滨新区，投资角度的哪个更好？4、如果不投汕头，其它哪个城市现在还有上车的资格和投资前景。（目前夫妻双方的户口都在汕头，我在汕有公积金。）5、西安房子卖出后，我是否重新拥有了首套房资格？在线等，现在西安有准客户出125想买。

回答：你好，目前应该优先出手惠州惠东的房子，其次汕头的房子，西安曲江的房子还可以继续持有。惠州惠东房子没必要装修，浪费资金，直接出手更好，投资不看好。惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。

汕头城市能级太低了，投资没必要把重仓放在这里，目前大湾区最适合进场的是广州，一是破限购容易，二是深圳和东莞调控升级，三是广州作为一线市场还处于启动期，可以加速进场。西安曲江这套区位不错，不建议你急着出手，可以继续持有，配合出租。先出手惠州和汕头，然后集中资金，去广州投资一套二手次新房，未来价值最大化。

提问：你好广叔，我首次买房，考虑1房的小户型，以自住为主。目前首付款只有80万左右，月收入1万多。请问选择梅林的先科花园、凯丰花园综合楼；还是选罗湖的联城美园、新天地名居、置地逸轩好一些？

回答：你好，推荐新天地名居，同地段内是目前最新的社区，小户型租客为主，品质较好。还可以看5万以下的单价小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车很合适。

提问：广叔你好，我目前只有100万左右的首付，刚需首房首贷，请问一下在西部有哪些新盘可以去打一下？感谢推荐！

回答：你好，100万首付，总价就只能是350万左右的。目前你现在这个预算在西部的选择真的不多。西部总价在350万左右的，就只能是沙井和光明的2房了。有两房的新盘不多，沙井就只有海岸城，清平华府有。海岸城很难买到，清平华府比较容易买到；光明现在得到的信息，是正大城有2房，民轩揽翠台有2房，对比的话，更推荐揽翠台的2房，毕竟还是深实验学区的。相对来说，2房的产品还是蛮稀缺的，错过了这个盘，要等下一个就不知道要多久了。所以要根据你的情况，是及时上车，还是等着买最好的那个，最好的没买到，还有没有替代的产品？来综合考虑。

提问：你好广叔，预算600万，纯投资，自住投资分离，持有3到5年，南山区和宝中片区，小户型加学位房，目前看了诺德，花样年花君，松坪村西区三期，不知道选哪个，求推荐，老师是否有好的建议

回答：你好，眼光不错，这3个盘都是可以买的 短持诺德会比较稳，但是现在的价格如果淘不到笋盘，很可能会站岗一点时间。 花样年在宝中有需求错配，但是区位优势弥补了缺点。 松坪村科技园，价格支撑力很强 具体能不能入手，最终还是看价格 投资排序： 松坪村=诺德>花样年

提问：广叔您好！我现在在蔡屋围附近上班，来深圳已经快去10年了，我现在手头有120万的资金，平均月收入3万左右，在老家有贷款记录。本来准备离开深圳的，但是又不甘心。今年想成功上车，我有两种考虑：1、熙龙大厦。2、京基御景华城。我可以投住分离，主要希望房子能够通过升值赚钱！请问一下哪个更适合我呢？希望广叔能给点意见，感谢！

回答：你好，我想说的是熙龙大厦你也敢碰？这可是罗湖著名的问题楼盘，85年的老小区，90年代是罗湖著名的“黄赌毒”小区。里边住了很多夜场的失足女，曾经发生多次抢劫案。不是房子低价就能买的。如果你不懂得房子背后低价的原因，踩坑没商量！买房是为了赚钱累积财富，追求升值。这种问题楼盘除非拆掉，几乎没有可能升值。熙龙大厦的臭名昭著和长丰苑有得一拼！我的建议是这两个你可以选择京基御景华城！

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