广州楼市现状:再有钱也别买这里的别墅投资,钱都打水漂

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提问：你好广叔你，目前在广州天河骏景有两套房，其中一套自住，另一套北向二楼三房想在近期出售(目前有客还到均价4.3万),出售后可获500余万，所以想再花700-900买房(夫妻双职工，目前年收大概80).现有俩小孩分别是小学三年级和两岁，想换越秀或天河北的学位房(但考虑到小升初学位的不确定性，且目前骏景小学也在天河口碑很好，只是担心中学),所以又想只考虑投资价值，比如黄埔的富春山居或者(一套广州限购和一套非限购区域)或者非限购区域的别墅，甚至重新在骏景再买一套

回答：你好，如考虑置换，现在是较好的时机，黄埔科学城的富春山居可以买，小区绿化好，景观强，近地铁，自住投资都不错。建议买限购区域，别墅自住可以买，投资不建议，另外骏景已经有了，可在其他地方投资，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

提问：你好广叔，手上2套一套自己名额无房贷，一套代持，有广州社保5年，手上100子弹，但是不想全部拿来购房，广州刚需要考虑孩子教育，广叔觉得那个区域哪个楼盘比较适合我们刚需小年轻呢？20年适合入手么，广州周边哪个区域未来10-20年发展比较好？增城，从化，佛山，黄埔还是南沙？ 坐等广叔回复，谢谢么么哒

回答：你好，你已经有2套了，其实可以考虑出手一套扩充子弹。广州市内100万左右的上车盘更好。 临广州 新塘会相对好一些，子弹优先，自住我可能会选择新塘的便宜货。

提问：广叔好，佛山新城是佛山的CBD，政府规划投资，潭州湾有会展中心、顺德万科中心，佛山妇幼保健院，还有美的的一个智能机器人工厂等，未来2-3年内，有佛山3号线转7号线，10站可达广州南站，潭州湾值得买吗？未来的升值空间如何呢？谢谢！

回答：你好，佛山新城产业层次略为单薄，不能有效夯实房价。但是，胜在它相当有钱，还是能够期待的。潭州湾值得买，未来看会有广州番禺以及广州城区等热点板块辐射。需要持有较长时间，也要看广州这边的行情。

提问：你好广叔，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。 规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。 方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。 本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。 问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。 自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。 第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。 坪山和大运并不是投资首选板块。

提问：你好广叔，如何将佛山千灯湖公寓快速出手，拿证时间只有半年左右，实际还款2年几个月了。因为买付首付时用了XYK，后面时间没控制好，出了问题借了网贷，现在越陷越深，资金极度紧张随时有破产风险。求广叔指导，有什么快速将写套万科27方公寓出手呢

回答：你好，卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。

提问：你好广叔，外地人坐标济南首套，小三室，不看重学区，双方父母加自己三方保证首付子弹，持有五到十年做投资，麻烦您推荐几个性价比高，短期好出租，长期升值空间大的小区。谢谢。

回答：你好，济南属于二线城市，虽然不是二线中的上游，但城市吸引力尚在，大方向来看城市未来发展潜力巨大。目前济南的房地产市场已经度过黄金周期，未来将步入稳定期。具体来说： 房价会呈现缓慢上涨的态势，会有波动反复，但整体房价会向上涨的。目前济南购房是比较好的时机，因为房价稳定不会出现太大波动，在相对安全区域购房就可以，济南房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。济南现阶段远郊超涨，唐冶、西客站大量1.5以上次新，核心区却有1.7左右10年品质小区。投资尽量往东走，东边规划为经济中心，有绿地CBD、会展、万达等，配套比较完善，高新企业多，就业机会多，房价也就贵，潜力更大。

提问：广叔好，北京全款垫资买房，房证拿到后马上可以办理抵押贷吗？这个周期大概需要多长时间（垫资周期），贷款人必须是公司股东吗？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否属于风险行业而受歧视？多谢广叔

回答：你好，抵押贷分很多不同的产品。有的可以做新房本，有的只能做老房本。专业的操作下，如果考虑全款买房然后抵押，会在购房之前，先核查自身的贷款资质，确定针对不同类型的房产，可做的贷款范围，然后得到目标可选房源的范围。在选定意向的标的后，签约之前，先评估房产的贷款情况。提前准备好的话，拆借的时间大约20-40天，红本下来马上抵押。贷款人必须是大股东，法人也是股东。金融地产军人公检法都是被歧视行业，如果要贷款需要单独计划。

提问：广叔好，看了您很多回答，您总是推荐老破小或大，是从投资的角度吗？是因为价格低的原因吗？价格低对于刚需上车来说比较容易？如果是这个原因，老破涨起来了，刚需不也上不了车吗？如果不涨，投资又有什么价值？因为从居住属性来说，老破是不舒服的。您推荐的逻辑是什么？

回答：你好，选筹最重要是寻找被低估的标的，和有潜力的区域，还要结合资金个人需求来判断 不同总价选筹范围差非常多，次新还是老破没有绝对 建议看下精华帖，会对楼市投资更清晰！

提问：广叔好，我在广州科学城上班，老婆和俩个孩子在深圳，老大读初一，老二都小四，名下碧水龙庭一套房无贷款，老婆在惠州一套房出租，想将惠州房卖掉，在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万，限售股票80万，家庭年收入50万，请问怎样选择。谢谢。

回答：你好，从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。 建议仓位集中在深圳，未来发展深圳优于广州。 总价500，关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。

提问：你好广叔，相见恨晚呀，在去年12月1日东莞万江欧景城买了第一套房签了合同.本周提交申贷.临时决定买的房子就看了一次.所有费用算下来2.2万一平了.感觉买贵了不少！我们本来是计划两年后在长沙买第一套的.奈何现在没有资格.我在8月才开始买长沙的社保.老公突然在11月中旬决定先在东莞买.于是半个来月就定了.我们是打算明年从深圳搬去自住.我的工作需要变动到东莞.宝宝明年下半年上幼儿园.现在问题：1.东莞第一套房是夫妻共同贷一人一证，对以后长沙买房的影响和后续如何操作可以算首套三成买？2这个东莞欧景城是否有前景？上涨空间大概有多少？感谢！

回答：你好，1.最好是只上一个人的名字，贷款上了2个人的征信，长沙买房算二套，除非全款抵押，或者开发老人票买。 2.东莞投资第一梯队是松山湖板块，南城西平板块属于第二梯队，长远看会跟涨。入手是市场价，有轻微溢价，不过也不算太贵。

提问：广叔你好，想在成都给孩子买套房子，孩子毕业去了北京工作，将来有可能回成都。子弹60多万，可以首付三成买一套200多万的。摇号天府新区的远大中央公园未成功，现在在看二手，目前意向有两个地方：一是市内攀成钢片区的中粮鸿运套二；另一个是天府新区地铁附近的恒大天府半岛或南湖国际社区的套三，虽然资金有限，老破小那种不要，还是想买环境好点的次新房，纠结如何选择。

回答：你好，天府新区虽说是国家级新区，但是现在成都的热点已经从南拓移动到东进了，在龙泉山另一边有3个新城来造，目前关于成都大运会的利好几乎都在东边。东进势头已经明显巨大了。

这里也说一下天府新区的一些劣势与不确定性。1.新区的产业问题，新区的发展很难自立门户，需要老城区与高新区辐射，天府新区的体量确实太大，这个辐射招商引资压力巨大。且还有其他区的新城跟你抢招商引资。2.配套缺乏，虽然有很多商业规划，但没人气的商业难成气候。3.东进的影响，成都目前大部分主力利好都在东边，虽然我也常看天府发布签约，都是开发商在干，没啥ZF动作。龙泉山右边的新城体量更大，如果ZF想成形，必然会分心，毕竟资金有限。

那天府新区总结下可以买不？就是看你看好的期限是多少？如果以10-20年，确实可以期待的，短时间的话很难发展起来。相比我更建议你选择攀成钢片区中粮鸿云，属于成熟板块，物业不错，学区差点。如果挑到合适的房源，价格也合适，可以上车。

提问：广叔好，天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：你好， 1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。2.东一二三区有学区，西区没有学区。3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

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