东莞楼市:有潜力的楼盘都有这个特点,大部分人不知道

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-30 23:51

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提问：你好广叔，我在东莞沙田有套自主房，买入价大概500万，近高速近城轨，暂时不考虑出手。东莞有购房指标，深圳明年底有房票（可以做3层首付），现有子弹200万，家庭年收入100-150万。现在考虑1、10月万江保利首铸天际或者大岭山万科汉邦松湖半岛纯投资的角度是否可以买入。2、等到明年底深圳有房票，在西部打新。房叔有什么建议。

回答：你好。1、考虑万科汉邦松湖半岛，或者南城万象府。2、该方案也可考虑。总的来说，现在不用急，东莞先找最有价值，性价比最高的新盘，尝试打新，一直打到为止，打不到就等明年深圳的房票，去深圳打。

提问：广叔你好.我是在东莞第一次看房……订了东莞横沥招商雍景湾.同茶山金融街金悦府-还有大岭山碧桂园3期-寮步万科金城东方.搞的现在都迷茫了-手里只有70左右-想问您怎么办……我是自住加投资.目前同家人一起住在大岭山.

回答：你好。自住看下哪个离工作地点近。东莞投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔，现在虎门镇区几十万一套的二十年楼龄的老房子可以买吗？

回答：你好。这些老破小和老破大未来要失去流动性的，而且银行贷款还不批。所以自住可以考虑，投资不建议。

提问：广叔好！我东莞户，在虎门丰泰东海城堡有套148平方四房，贷款已还清，自住。长安厦边鸿贵大厦有套150平小产权房，现出租租金3千多。手头只有现金30万，收入保守可还贷6000，现在想买房投资，应该怎样操作呢？

回答：你好。厦边鸿贵大厦小产权如不自住，可出手置换成普通住宅。丰泰东海城堡DY贷7成出来。然后买个250w-300w左右的房子。可参考选筹：东莞投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，我跟老婆是深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知广叔如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

回答：你好，云朗哪个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

提问：广叔好，想问下深圳市龙华区观澜的新盘：中森’公园华府可以入手吗？总价350万左右的2房，没有地铁附近，离轻轨有点距离。考虑自住和小孩3年后上学。多谢！

回答：不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资买涨的快的，稳定的。

提问：你好广叔，广州一套房，剩余贷款100，评估价400。满二，不好卖，需要等市场火热期出货。现在有父母名额。是趁年前签一套房，同时现有房做抵押来付首付（优点是现在房价可能比年后便宜，缺点是抵押成本，以及如果年后要卖房，罚息垫资等成本高，压力也大）；还是现在不动作，等年后小阳春卖房同时再买？（优点是成本低，缺点是年后房价可能涨）

回答：你好，1、年前初步评估下这套房子的抵押成数、评估价、贷款额度，以及大致的时间周期 2、可以去看房、买房、签订，只要把时间节点铺排好，就没问题了

提问：您好广叔，坐标广州，预算250万左右，想买15年之内的两房，希望是自住+保值，不知道老黄埔和金沙洲哪个比较合适，有什么推荐的盘吗？谢谢！

回答：你好，主要还是看你对通勤是否有要求，250万左右建议优先选择老黄埔，金沙洲这几年因为实业不太好做，再加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳，还是往东来做选择为好。

提问：广叔好，最近我也准备打新，我房子都在罗湖比较多，这波上涨基本没吃到红利目前手上也没名额，罗湖也还没涨。所以想打新试试运气，然后也在关注安托山还有深圳湾的板块，价格是比4月份更高了，主要看的是安峦公馆的165，138，太古北的135单证115单证，吉祥龙89等户型，想着如果打新不中明年卖掉罗湖的金翠园和百仕达花园4期的187中空复式置换，不知明年才操作会不会太晚了，安峦公馆现在卖盘很少，165的挂盘2600+了，138的也挂到2400。

回答：你好，先分析下你持仓情况，金翠园属于深中比较宜居的小区，在18-19表现不差，虽然都说深中地段生不行，但是四大就输四大！百仕达这种复式受到总价限制、片区拖累、学位一般。在今后都会严重跑输大盘；至于是否打新，得根据个人情况而定，如果资产必须置换，越早越好；如果是可选项，那先打新，打完再考虑接下来的事情也未尝不可；对于短期行情我们保持敬畏的心态，踏空是最大的风险；

提问：你好广叔，总价200万左右投资，8号线盐田路站附近和14号线坪山沙湖或坪山围周边哪个会更好，金港盛世华庭和京基御景印象二期的一房一厅哪个更会好，同价位或稍微再加一点换周边地铁远一点的二房一厅会不会更好呢，谢谢您！

回答：你好，盐田港我个人认为值得投资的价位是刚需上车盘，总价低，性价比高于罗湖，可以产生地铁拉通之后的外溢效应。坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域更大。所以单纯短期涨幅，两者相差不大，中长期来看京基略优。

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