东莞楼市:深度分析房价,未来是涨是跌,一目了然

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提问：您好广叔，坐标东莞，首套，子弹50万，工作松山湖产业中心，买不起松山湖和环松山湖，最近一周看了东坑和常平的楼盘。投资的话东坑潜力大，还是常平潜力大～结合投资和自住！东坑看了海伦堡，保利和府～离工作大约18公里，有点远，环境很好～常平看了都市华府，东田丽园，半岛豪庭，周边配套成熟～离工作地点大约16公里～绿地大都会，碧桂园首府靠近高速，生活配套差～离工作地点大约16公里～天林湖，靠路边，加州阳光配套差，离工作地点12公里~不知道选择哪个比较好点呢？

回答：你好。首选常平，常平是东部产业园最优投资价值的镇区，是经济大镇，经济实力雄厚，是全国唯一拥有两个大型火车站的镇区，以及规划常平站香港城及东莞东站双TOD项目。首选前面这三个配套成熟的，挨得很近，重点考虑次新，带花园，半岛豪庭、东田丽园都可以。靠近高速的噪音大不建议。

提问：广叔你好，我刚刚卖了东莞塘厦三正半山的房子，现在有200多资金，请问要马上入手买回吗？还是静待一段时间？是否会出现回调的可能性？

回答：大概率横盘，现在不急，可年底看看，淘淘笋。

提问：广叔您好，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：你好广叔！在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：你好，嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：你好广叔，想要在深圳找总价800-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：广叔你好，我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样，带的学校是坂田实验学校，新开的。就是这个区位未来房价走势怎么样。还有学校怎么样，小孩准备将来在这里上学

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。 五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。 自住还行，投资一般般了，短期站岗 龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖 福田或者龙华。

提问：你好广叔，我在布吉阳光花园有个两房，现在我孩子在读小学，我想找个好点的初中学位房方便他以后上初中，3房或者4房都可以，同时希望改善自住。目前我们家庭有现金250万左右，总价希望控制在750万以内。我公司年底还能收到300万的回款。看过的有龙湖春江天玺的新房复式4房720万；特发和平里的复式4房700万；碧海富通城三期的3房590万。现在就是想买个带学位的房子长期自住，以后生意上回款了再卖掉布吉的小房，另外再去投资个有升值潜力的。请问一下这该怎么选择好？还是再看看宝中和前海路侧的二手房呢？

回答：你好，龙湖春江天玺的地理位置非常尴尬，在龙华和龙岗的交界处，哪边都不愿意管。并且周边农民房太多，环境较差，属于低端片区的高端楼盘。资源错配，未来潜力不大。特发和平里的户型布局和使用率都不太合理，高峰学校的排名还可以，但是生源不行，排名比较危险，没有继续保持的基础。也没有曼海宁涨得快。总之这几个盘的区位对比：富通城大于特发和平里大于龙湖春江天玺。纯投资的话，宝中和前海是更好的选择。建议直接出手阳光花园，留着的价值不大。

提问：你好广叔，请问南山区鸿瑞花园，71平两房，报价720万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了，有其他推荐吗？

回答：你好，市场行情就是如此，诺德14W+了，宝中两房都900+了……鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子

提问：广叔好，我们夫妻年龄40左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。 因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。 咨询接下来的规划：1. 目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3. 保持现状。 还请广叔给予指点。

回答：你好，我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。 西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。 置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。

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