广州楼市:这样的房子不值钱,别再贪便宜买错了!

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提问：广叔好，单纯保值出租，有可能以后还会居住的话，建议广州买哪好，总价300w以内，天河燕塘，龙洞，沙太南，越秀的淘金，区庄的老破小，还是选黄埔科学城，番禺的新盘或者次新盘。

回答：你好。还是选择有潜力的地段吧，次新盘为主，老破小这些就不要看了。首选黄埔科学城、或者老黄埔，番禺广场。

提问：广叔好！目前，经过筛选我有两个选择：珠江新城的中海花城湾楼王低层单位315方，南向给天汇广场遮挡，没什么景观，单价10万不到。凯旋新世界的楼王单位280方，也是低层，看不到江，但能看全江对岸的所有建筑，包括猎德大桥和小蛮腰，单价16万多。居住考虑，中海花城湾的使用率和布局，要舒服得多。我想问下，从投资的角度考虑，哪个会更好？谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！中海花城湾，家门口就是地铁，一楼底商，靠近花城大道会有一些噪音，小区小。凯旋新世界景观更好，安静，楼新，大花园社区，离地铁不是很近。凯旋新世界虽然没有江景，但视野好，中产喜欢。建议首选凯旋新世界。

提问：广叔好，广州越秀的淘金大厦可以持有吗，还有天河的沙太南，燕塘和沙河这些板块的房改房是否可以持有，保值就行

回答：你好。淘金大厦有点老了呢，很多挂牌半年以上都无人问津。这几个板块都没问题，比较好的是燕塘，地段较好，其次是沙太南，沙河片区发展较早，同时多做服装贸易的，买来出租还行，自住的话，有点破旧了些。

提问：你好，广州黄埔奥园香雪华府一手楼和香雪公馆二手楼，华府环境好一点小一点，房子也是精装，公馆老一点，但是两者单间差不多，请教香雪华府的一手楼有什么问题吗？

回答：你好。奥园香雪华府主要是小区不大，可能会有一些噪音。香雪公馆还有花园，环境要舒适一些。看个人偏好吧，是我会选香雪公馆。

提问：广叔好！首付350万，无房有贷款记录，深户单身，年收入40万，想买两房，目前自住兼投资保值增值，请问买福田哪里合适？南山是不敢想了。对学位要求没那么高，但对周边环境和物业管理有要求，以及希望楼龄不要太老，方便以后老人散步和出行。很纠结，感谢！

回答：你好，养老需要有一些基础条件： 1. 花园要好一点，老人小孩多其乐融融。你别说你不爱跟人打交道，老了就完全不一样 2. 公共设施配套好一点，比如广场、商超、体育馆、公园 、有山水资源 3. 离三甲医院不那么远。对于老人很有必要，毕竟深圳三甲资源不多 所以看钱，毕竟哪个区都有这样的小区。 首付350，可以关注景田板块，万科金色家园是个不错的选择。

提问：广叔，你好，我外地户口，广州本地无房，老家有一套房，在媳妇名下，还贷中，贷款也是媳妇名下，本科半年入户之后在广州买房算第几套？首付比例呢？如果不入户去南沙买是不是贷不了款啊？谢谢

回答：入户吧，入户来限购区买才是最佳选择，不要想着偷懒买南沙，2-3年后你就会后悔 户口迁来广州，再买的话，首付7成，可以用一个科技树在实现首付三成

提问：广叔好！谢谢你之前的建议！目前我的状况是深圳两张房票都已用完，手头上现有子弹80多，想在广州投资一套房子，然后三年后将广州的这套卖出再加到时候满三年的深圳投资失误的那套卖出，这样三年后的子弹就会有不少了。想问下广州有适合我目前投资的楼盘吗？PS：目前可以办广州的绿卡，可以在黄埔买，老四区没落户买不了。

回答：你好，首付80万，如果用一点杠杆的话，就是300-350万总价 1、黄埔：黄埔花园、万科城市花园、君和名城 2、番禺：雅居乐花园、佰利山、万科欧泊、翠山蓝天苑

提问：广叔您好，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比最高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。

但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：你好广叔，我早年在深圳银湖这边买了一栋别墅，房子安静，好住，品质非常好，自住非常舒服，但是不明白为什么这么好的房子但房价就是涨不上去呢？现在想卖掉也不好卖，可以说一下为什么吗？我想置换到南山那边去，有什么好的推荐？

回答：你好，其实别墅在深圳并不是特别受欢迎。蟑螂多、蚊子多、甚至有老鼠和蛇，加上这种海洋性气候，潮湿闷热，从居住的层面来说，不如大平面住宅。虽然自住舒服，可是出行、购物、上学，烦恼就来了。在深圳，只能买市区中心位置豪宅跟别墅混搭的这种。越少越好，这个级别的别墅，核心价值就是社交和融资，还可以居住，因为极度稀缺性，还有投资价值，学位价值也有，圈层价值也有。每个城市的特点不一样，因此要用不同的视角去理解别墅背后的价值！深圳是最特别的城市，很多房子背后的价值才是核心关键点！

提问：广叔你好，我在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但是距离地铁站有点远，06年的房子楼层总共11层，最近这几年一直处于横盘状态，欠款120w，月供7000。手上还能再凑150w，想买学位房，我自己研究课几个方案1、卖掉这套，感觉升值空间不也大，一步到位换个既能居住又有中上等学位的关内的房子。2、在关内买个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹是为了学位。3、这个小区活跃度不高，如果卖不出去明年用了学位，然后适当降价卖，再去置换关内的房子。不知道我这几种方案，你推荐哪种方式呢？还是说这个房子尽快出手好会比较好，感谢！

回答：你好，建议选方案二，方案一无非就是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住起不到1+1>2的作用。方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策，可以先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，半年之内可能会有一波小行情，已经等三年了，不要失守在黎明之前。 等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面也会大很多也从容很多。

提问：你好广叔，本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨得挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。 除此之外，可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。

提问：你好广叔，刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园 哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，希望能投资2套，还有什么方式操作？

回答：你好，栖游花园周边配套较差，学校一般，单价已经涨的太高，不建议继续买入。 花好园相对好一些，除此之外可以关注碧海 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。 你是深户，可以考虑把父母的户口迁到深圳，做接力贷买入。

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