事实证明!你的房子,一开始就买错了!

上周文章中，我们聊到三十年后，房子的居住体验会不断变差，所有的小区可能都将不可避免走向衰败。

同时也提醒大家，买房切忌一步到位，最好5-10年置换一次，让自己的资产滚动起来。5-10年置换，这个观点有许多粉丝朋友们质疑，大致都是说普通人，期房到手就要两年，装修又是两年，还没住个几年又要置换？换房说着简单，操作过都知道非常麻烦，对于普通人来说，这可能实现吗？更有粉丝直接质疑我，大胡子，你不是普通老百姓吧？哎，看来我富二代的身份终于被暴露了！别误会，开个玩笑！给出这个意见，并非是大胡子肉食者糜。这确实是我过去买房的最大感悟，想当初买下第一套房时，付完首付也是一穷二白，真说靠什么，靠的就是不甘于此的一股劲。从一套到两套，从两套到三套，从三套到更多。。。从普通到优质，从自住到配置，从买第一套房开始，我就非常清晰的知道，这绝对不是这辈子唯一的一套房子。

我想告诉大家：在大城市买房，一定不要以为房子只是用来居住的，它可能是你实现资产跃迁的唯一方式。所以在大城市买首套房的逻辑，可能跟所有人想的完全不一样。大家可能以为首套房一定要满足所有的需求，但这恰恰会让你陷入买房的思维误区，错失财富翻番的机会。光说不练假把式，今天就来好好聊聊，普通人到底如何买首套房，让自己的房产不断滚动起来，创造财富！第一套房怎么买很重要，它是你后续房产裂变的基础。首套房买的好不好非常关键，但在实际买房过程中，许多人的首套房都被一步到位的思想给坑了。为什么这么说？

这与谈恋爱一样，一旦你有了与一人厮守终生的想法，你对另一半的要求就会苛刻起来。买房也是如此，一旦你决定在一套房子里度过余生，姑且不论现实与否，你对这套房子的要求就会全面起来。最好是离公司近一些，交通方便能满足通勤；还得学区不错，未来孩子也需要教育；结婚老人也要来带孩子，周边配套得成熟，最好靠近医院，以备老人不时之需等等。带着这样的大而全的想法去买房，你的首套房最大的特点，就是中庸。买到手的房子，说不上哪里不好，但也说不上哪里好。三房的面积，不大不小；刚需的地段，并不核心；学区有，但叫不上号；与单位四五十分钟的通勤距离，能接受但也并不优质。这样的房子，在每个城市都有，总结起来三个字：差不多，最后这份差不多也会反映在涨幅之中。这份差不多的涨幅，肯定比不过那些某项特质格外突出的房产。

就像南山的单房与龙岗的三房一样，总价差不多，但南山地段的涨幅在过去远超龙岗。比如南山的鼎太风华，地段优越、学区优越，单房反而因为上车总价低，单价已经涨到15万，甚至远超整个小区的涨幅。如果你三代同堂，有三房居住的需求，但同时孩子又有读书的学位需求，你怎么选？普通人可能觉得应该优先满足居住需求，再满足学区需求，但是如果你反过来操作，可能你首套房就能买到涨幅不错的房子。 一步到位的思想，在你资金有限时，可能让你在一开始就买错了！各方面都很平庸的房产，能涨，但不一定能跑赢市场。

在资产后续裂变的过程中，会面临大家说的那些情况，你的房子涨了，你想买的房子同样也涨了，可能涨得比你的还猛。所以，一定要尽可能保证，你买的房子大概率能跑赢市场。那么普通人，在只能买得起一套房的情况下，如何尽可能保证自己房产的涨幅呢？首套房一定要买到流动性强的房子。什么意思？就是说，你首套房不要考虑大而全的需求，而要抓住核心两点：好地段+当下你最突出的需求。因为人生的各个阶段的需求都不尽相同。

比如说，年轻的时候，只需要有容身之处即可，那你就尽量买核心地段的一房；当你已经是三口之家，孩子的教育迫在眉睫，居住需求那就得统统退后，尽量去选择优质学区一房；等到孩子教育需求结束，你就可以开始选择较核心地段的改善三到四房。至此，你的房产滚动也差不多接近尾声了。这一定要优于首套便上车郊区三房，虽然满足了长期居住需求，但也彻底将自己的人生的变化与财富增值机会锁死。当无法买到各方面都突出的房产时，我们不如做减法，跟随人生的轨迹，先满足当下最突出的矛盾。

在资金范围内，选择最核心的房产，获得不错的涨幅，再拿着这些资金，去置换更好的资产，实现裂变。只有这样，你才能通过买好人生中的第一套房，从而去触碰未来更多、更好的房子。地段搭配你最核心的需求，这是实现房产裂变的核心步骤。当然这个过程中，也需要根据市场反应不断优化房产。

首先，一定要多观察市场反应，近期城市政策有没有松动，整体市场二手成交有无变动，具体到小区成交有没有异动，目标小区成交有没有变动。一旦市场有火热的前奏，就要赶紧行动起来。火热的征兆一般表现在，挂牌价在不断提高，好户型成交周期越来越短，中介房源很少，这些时候就要敏锐的开始购置或是置换起来。其次，房产滚动并非鼓励大家频繁更换房产，要知道目前各大城市限售限贷非常严格，每一次优化，一定要是出现更好的机会才要行动。从一房置换为两房、从刚需置换到学区，资产一定有升级，否则没有折腾的必要。并且，每次一定要买到自己能买到的最优质的房产，用好每一次的置换机会，因为未来的买房条件都会越来越苛刻。

最后，及时审视自己的资产优质性。即将超过15年楼龄的房产，就需要考虑是否应该置换为更加优质的资产，不然接下来可能连大盘都跑不过；而那些本身在地段上占据绝对优势的房产，那你就要考虑自己的负债率是否合理，可否将增值部分贷出，做更多选择。总的来说，人生至少应该有三套房，一套为了家庭，一套是为了孩子，一套为了自己。换句话说就是：一套是全家居住的刚需，一套是给孩子接受最好的教育，一套是为了诗和远方的享受，或者老去的自己。无论是居住体验、还是个人需求、还是财富增值，你都将需要有5-10年的置换思维！

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