广州楼市:如何判断你买的房子是否潜力,看完明白了

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提问：广叔你好，我目前在广州白云租房想在建设六马路或公园前买间二手自住十学位十投资。现金100万家廷月收入6万或广叔有什么建设谢谢！

回答：你好，越秀的学区房和天河CBD珠江新城一直属于广州的第一梯队，不过最近学区政策多变，纯学区投资需要谨慎，如果自住和有小孩上学就不用太担心。可参考选筹：建设路：逸雅居、青菜岗、拥翠小区。公园前：都府小区、捷登都会

提问：广叔您好，麻烦帮我比较下龙湖招商天矩，新世界云逸，央玺这三个楼盘的性价比和升值潜力。现在了解的价格是天矩约5.6W，云逸约5.3W，央玺约4.8w。烦请帮我分析下，谢谢！

回答：你好。龙湖招商天矩，白云新城CBD，改善住宅，环境OK，近未来地铁14号线，可以考虑，云逸，白云CBD，近地铁嘉禾望岗站，可以考虑央玺，周边太城中村了，环境不行，离未来的地铁距离也不近。建议首选龙湖招商天矩，次选云逸

提问：广叔您好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金贷款已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业贷款恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

回答：你好，从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

提问：广叔你好，新人首问，广州户口，在番禺沙湾某村(地铁17号沿线，车程10分钟到顺德轻轨站)父辈的宅基地自建房居住。夫妻二人均在番禺广场上班，手上只有25w，没有房产。女方有公积金。小孩3年后上小学。想着村里的小学不是省一级，考虑在有省级小学的置业。不考虑资金的话，番禺广场附近的房是最适合我们，方便工作也有好学位，奈何资金不足。看过番禺的凯德山海连城，也听其他人说鹤山未来发展很好，也有华师附属分校，所以了解过鹤山的云山诗意。南沙符合价格的话也可以考虑。二手房也可以考虑。麻烦广叔帮忙分析一下，现在经济情况下，我有无必要购房？结合我的情况，有无推荐的地方？谢谢！

回答：你好，凯德山海连城自住还不错的，近靠狮子洋，广州大学城，万博CBD，还可以看莲花山，比较安静，可以考虑的。鹤山区位还行，仅挨着佛山 ，但首套三成留给了鹤山，有些浪费广州的名额，不过资金有限的话也是可以考虑的。南沙的话不确定性较高，可能需要持有较长时间。我的建议是条件允许，先上车再说，番禺广场有点难找，如果资金凑到30，可以看看市桥的德安新村2房、德祥路2房，有东城小学（省一级）+东风中学。

提问：广叔你好，我目前在广州天河骏景有两套房，其中一套自住，另一套北向二楼三房想在近期出售(目前有客还到均价4.3万),出售后可获500余万，所以想再花700-900买房(夫妻双职工，目前年收大概80).现有俩小孩分别是小学三年级和两岁，想换越秀或天河北的学位房(但考虑到小升初学位的不确定性，且目前骏景小学也在天河口碑很好，只是担心中学),所以又想只考虑投资价值，比如黄埔的富春山居或者(一套广州限购和一套非限购区域)或者非限购区域的别墅，甚至重新在骏景再买一套

回答：你好。如考虑置换，现在是较好的时机，黄埔科学城的富春山居可以买，小区绿化好，景观强，近地铁，自住投资都不错。建议买限购区域，别墅自住可以买，投资不建议，另外骏景已经有了，可在其他地方投资，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

提问：广叔你好，南沙、黄埔、东莞南城、凤岗，哪边更值得投资，5年内不住，有什么潜力大的楼盘推荐一下？

回答：你好，南沙不确定性高，南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品。黄埔科学城是我较为推荐的，作为广州市发展高新技术产业的示范基地，持续看好。南城CBD，ZF花巨资打造，东莞的市级CBD、市区客厅和未来经济新引擎，规划形成金融科贸区、国际生活区、创新活力区和总部运筹区四大区域，聚焦发展金融、总部经济和现代服务业，持续看好。凤岗的卖点主要是临深，产业方面欠缺，不建议。可参考选筹：黄埔：万科幸福誉、品秀星樾、实地常春藤南城CBD：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩，一年级，3年级。 需求：能兼顾。学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

提问：广叔好，我是武汉人定居深圳，深圳的户口，深圳已购2套。父母是武汉户口，已经60多岁了，武汉有套房无贷款。现在想在武汉买房，不知道具体怎么操作？

回答：你好，2种方案： 1.父母做接力贷买，男不满70，女不满65都可以做接力贷，目前招商 农行 中信 浦发 工行等银行支持。 2.如果父母年纪已经超过65岁，可以全款买房，你们用深圳房子做抵押，或者并发2-3笔信用贷。

提问：广叔，请问南山的二百万公寓，说是有学位，首付七十万 这个能不能碰？中介说是住宅式公寓，下午跟中介聊了两个多小时，大概是南山的一个小公寓，但对方说是住宅式公寓，我对这个不太懂，只知道公寓不能碰。首付七八十万，我可能一半要靠凑，然后现在准备实地去看一下盘，但是跟买过房的朋友来聊说，其实公寓和住宅看起来差别不大。有点纠结

回答：你好，买错比买贵更加恐怖，而且还有很多钱是借的，建议慎重选择！1.公寓你要看是70年产权限购限贷的公寓还是50年产权不限购，按照你的描述200万付70万应该就是住宅性质的公寓，是限购限贷的。2.这样的小区大部分是租金高，涨幅慢，一般情况下住家客户少，办公的多。3.产证性质是公寓虽然是限购限贷，看起来跟住宅没多大区别，贷款个别银行会嫌弃，当然大部分银行不会，也可以贷款七成，（首次贷款），个别银行贷款是不足的。

提问：我集体户口 首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。 综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景 北京香颂、西北旺的春晖园 西山华府 、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？

回答：望京>国贸>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春晖园 西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维 重点看朝青和望京或者天通苑 西山锦绣府在新盘里面可以看，相比二手的性价比更高 法拍看下精华帖，有过详细介绍，一般不建议碰，坑较多

提问：你好广叔，我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

回答：你好，学校对比：南外高新>南外科华 华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。 华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。 宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景 投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。

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