你是这样快速判断一套房子是否值得买的吗?

来源：楼市团长

作者：楼市团长

01

价格是一座动态变化的冰山哪一套房买入必赚？这其实是一个价值千金的好问题。这里面内含我们对房产价格的估算和潜力判断的问题。要说清楚这个问题，我们必须从根源探究价格的形成机制。你知道什么是价格吗？它是如何形成的？首先，我们先来看几个例子：对于任何一项商品，企业都没有定价权，只有标价权，标的价格高了就卖不掉，低了就自己吃亏。大家想想，您卖二手房的时候，卖多少是您自己可以决定的吗？并不是。您这套房能卖多少是由市场的供需关系决定的。我们工资的高低，并不是由自己决定的，也不是公司决定的，而是由整个劳动力市场的供需状况决定的。大部分从小接受的教育都是凯恩斯主义流派的政治经济学，书本告诉你：价值决定价格，价格围绕价值上下波动。长大了，很多人才发现：这都是谬误！因为在严肃的经济学里面，并不存在“价值”这个概念，任何价格都是供需的最终反映。同样一瓶矿泉水，在城市只能卖几块钱，但是在陕西华山的顶峰，它可以卖很贵很贵，由于供需关系不同，同样一瓶水它价格会相差很大。某个工厂的产品生产成本很高，但是产品的售价并不能由他们决定，而是由这个市场有多少个竞争对手打价格战而定。你成本高，不代表你就可以售价高，而是意味着可能亏本，最终淘汰出局。一个人种的红薯能卖多少钱不是由他多努力种红薯决定的，而是由当天这个菜市场有多少人在卖红薯决定的。同样，房子的价格，不是由业主决定的，也不是由政府决定的，更不是开发商决定的，而是由整个市场的供需关系决定的。所以一套房是否值得买，关键是看它背后的供需关系是否有利于你，如果城市导入的人口持续进入该板块，那需求就是源源不断的，哪怕目前的价格高一点，也值得买入，因为它接下来还会继续上涨，您只需要顺应需求的变化尽早买入即可，早晚赚到钱。在投资领域，没有人可以控制潮水的方向，我们唯一能做的就是顺应它。明白了这个道理，下面我们接着讨论另一个问题：房价从1.5万涨到3万容易，还是3万涨到6万容易？大部分人可能都觉得1.5万涨到3万容易。其实这个不是选择题，而是解答题。两者的真正区别在于涨上去了，能不能守得住。1.5万涨到3万，是涨上去了，但是它是守不住的，看看广州增城、内蒙古鄂尔多斯、河北燕郊很多地方，这一轮价格几乎腰斩了。但是3万涨到6万的地方，却稳稳地守住了涨幅。投资不光要追求涨幅，还要守住风险，应该追那种确定性的利润。所以，如果您问我：房价从1.5万涨到3万容易，还是3万涨到6万容易？我会反问一下：房价从3万跌到1.5万容易，还是6万跌到3万万容易？想清楚这一点，相信大家就有答案了。房子价格涨上去之后，不会一直固定在那里的，它是一座时刻都在变化的冰山，很可能涨上去之后，冰山就开始融化，价格过一段时间就掉下来了。所以买房的时候，只想着哪个涨得容易是不全面的，还要考虑到跌的时候，哪个能守得住，不出现回撤。因为房子买卖不像股票，今天买进，明天就能卖出。房子跌起来，除了专业投资者，大部分人都是来不及逃的，所以抗跌才是普通人首先应该考虑的。大部分人对于价格的认识都非常初级，所以他们买房的时候不可避免地走了很多弯路。对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买高确定性的。

02

房产的价格体系及其上涨逻辑一座城市的房产根据成交总价不同，大体可以分为以下类型：1、上车盘2、屌丝盘3、刚需盘4、刚改盘5、改善盘6、伪豪宅7、真豪宅8、顶豪宅以成都为例，该城市成交总价中位数是200万，中位数2倍以上即属于豪宅范围，也就是400万的房子就属于成都的豪宅范围了，而豪宅又分为伪豪宅，真豪宅，顶级豪宅。当然，这个400万的房子才刚刚踏入豪宅范围，严格来讲属于伪豪宅，超过600万才算真正的豪宅。成交总价处于中位数以下的属于1-3类型，处于中位数的1-2倍的属于4-5类型，中位数2倍以上的属于6-8类型，其他城市同理，大家可以适当迁移运用。以上不同总价的8种房子，短期升值幅度与流通性不可同时兼备，价格低的1-4类型，赚的是快周转的升幅，所以升值了就要尽快裂变往上置换，5-8类型赚的是绝对值，富裕人群不单纯追求升幅，他们要的是财富总量和保值，100万的刚需盘翻一倍也只是赚100万，但是500万的房子，只需要涨20%就足以击败刚需盘，所以资金多、名额少的人，适合投资5-8类型，长期持有，博最大绝对值收益。下面逐一分析不同总价阶段房子的供需变化及其购买逻辑：上车盘过去人们把购买房子等于进入资产升值的快车道，因此买房又称为“上车”，而上车盘就是那种总价很低的房子。

这种房子有个特性：那就是流通性非常高，价格几乎年年上涨。为什么？因为一座城市当中，一年下来，总有人能够攒到一笔钱，然后买进这种低总价的房子。随着上车盘的价格上涨，整座城市的房价底部是不断抬升的，换言之，去年这座城市最便宜的房子假设是100万，明年就是110万了。那么谁会买上车盘呢？对，大部分是初来乍到的新城市人口，他们在该城市无房，积蓄不多，所以他们会考虑上车盘，而上车盘原来的业主把房子卖给新移民之后，他们就去买上一级的“屌丝盘”了。因此我们经常见到不少人把100万的房子卖了，升值赚了钱，然后去买200万的，200万的卖掉了，去买400万……购买力一层层不断向上置换，最终就有人轻易买得起1000万以上的房子。网络上那些文科生总是喜欢说：这座城市的房子1000万了，上班族谁还买得起啊？肯定跌。其实他们不知道，绝大部分买1000万房产的人，是因为他们把700万的房子卖了，才会去买1000万的。同理，一直往后倒推，买得起700万的人，是因为他们把500万的房子卖了；买得起500万的人，是因为他们把300万的房子卖了…一直倒推，推到最后就是最最便宜的上车盘，这时大家会发现，楼市的购买力其实是一条长长的食物链。如果把其中的一个环节抽掉，时间长了，整个链条的供需关系就会被破坏，慢慢购买力就会衰竭，导致这座城市的买卖置换会变得非常不活跃，房价也上涨乏力。这就是为什么减缓人口引入的北京上海哪怕城市资金很充沛，经济还不错，但是房价这几年并没有怎么上涨的原因。因为这些城市少了新入人口，那么上车盘就没人买，上车盘无法成交，后面的置换就动力不足了，整个城市的房价就很难上去。上车盘不好地方就是作为自住，很多人都难以接受，因为面积小，地段一般，所以很多人忍受几年之后，都会把它卖掉。上车盘的优点是有确定的上涨利润，极少出现价格回撤，作为无房一族的跳板，还是可以考虑的。屌丝盘上车之后，人们攒了一点钱，就会考虑去置换下一套，钱少的只能选择屌丝盘了。所谓屌丝盘，就是说这类型房子比上车盘稍好一点，但又够不着刚需盘的居住条件，它要不楼龄老旧，要不面积很小，又或者地段一般，甚至多个缺陷同时兼具。屌丝盘的好处是在预算不足的时候，它至少提供了一个家庭立足的地方，让人可以安心工作几年，等待上涨之后，再往上置换，但由于它处境尴尬，穷人买不起，有一点钱的刚需又看不上，所以它的涨幅一般都受到压制。刚需盘顾名思义，刚需盘就是满足人们刚性需求的楼盘，一般人居住的首要要求是上班通勤时间不能太长。所以刚需盘一般与地铁交通密不可分，很多近郊区的地铁沿线楼盘都属于此列。人们对于面积的适应性远远大于对时间的适应性，所以刚需宁愿住的面积小一点，也要优先考虑交通通勤的时间，尽量靠近上班的地方。如果住得远，每天上班3小时就是3小时，几乎无法压缩调整，但是如果同样的预算，买靠近上班地点，面积小一点的刚需盘，他就可以省出上班的时间，同时对房屋进行改造，多加几个柜子、双层床，挤一挤也能熬过去。因此，刚需盘，实际买的是通勤时间。人们在为自己的时间付费，只要住得近，交通方便他们就满足了。由于刚需盘面对的是这个城市的主流上班人群，所以刚需盘一般在大涨之年涨幅都会跑赢大市，也就是我们俗称的“三年不涨，一涨吃三年”。刚改盘所谓刚改盘，即比刚需盘要好那么一丢丢，但是又够不着改善要求的楼盘。此类楼盘由于兼顾了自住和投资，同时也是主流人群够得着的楼盘，所以涨幅也不错。刚改盘在满足交通方便的情况下，比刚需盘多了几个优势，那就是它除了交通优质，还有不错的地段以及商业配套，基本可以满足生活日常所需。改善盘所谓改善，首先你原来肯定至少有一套房，因为居住条件不能满足生活所需，所以需要置换改善。因此楼市之中，置换力量的主力军是改善需求的客户，他们一般通过卖一买一，完成改善目标。但是在楼市上涨的年份，最容易踏空。去年有些深圳的朋友，把自住的房子卖掉之后，准备买下一套，结果行情突然大涨，他们手里的钱瞬间买不起了。所以买改善盘，一定要提前选好自己的新房，下定金锁定了价格，然后约定三四个月交首付，回头再把自己住的房子两个月内卖掉，把时间差衔接起来才不会踏空行情。伪豪宅、真豪宅、顶级豪宅豪宅，顾名思义即面向土豪的住宅，一个城市的购买力分布类似一座金字塔，越高总价的房子，能够买得起的人就越少，也就是潜在接盘客户越少，那么相应地豪宅的流通性也会大大下降。刚需盘也许挂3个月就能卖掉，豪宅可能需要半年以上。但是对于资金充足、购房名额很少的人来讲，豪宅仍然有投资价值，因为富人的资产总量需要非常大的容器才装得下。200万的刚需盘，翻倍也只是赚200万，但是2000万的豪宅，涨个10%就击败刚需盘了，秒杀。对于普通人而言，买一套房之前会反复计算它的升值潜力，地段、户型朝向怎样；但对于富人而言，当他决定在哪里买一套房，他买的其实是身份认同和社交圈层。很多年前，我问一个企业老板，为什么他会认识某某高官。他跟我说：我刚来乍到，为了搭上某某的关系，我在他家那个小区买了一栋别墅，然后我们就混熟了。

买豪宅的人，并不指望房子短期能够给自己赚多少钱，他们在生意场上赚到的钱何止百万千万？

03

排队发财在中国买房等同于排队发财，这个社会过去十几年形成的财富差距，主要不是因为工作、学历造成的，而是房产造成的。同样在一家公司工作，别人比您多买了几套房，过了几年，您们两个人的财富差距就拉开了，甚至您一辈子再也追不上，因为别人一套房升值所赚的钱，可能是您十年工资的总和。但是很多人平时拼命工作，到了要买房的时候，却发现自己在房产领域的知识积累寥寥无几，更谈不上专业。其实房子：买对了，可以改命。房子快速升值之后，有助于提升家庭生活质量和扩大总资产。买错了，暗无天日，还要被亲人指责。一万小时刻意训练是各行各业成功的通用法则，房产领域绝对如此，没有捷径。

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