广州楼市:如何判断房产是否有投资价值?行内人是这样分析的

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提问：广叔你好！纯投资现在买黄埔可以吗？接受中长期持有。如果可以的话黄埔买哪个楼盘？投资买多大面积和格局的适合？资金没有问题。谢谢！

回答：你好。现在就可以买，可以看看：新福港鼎峰、金碧领秀国际、保利学府里、越秀岭南山畔，以3-4房为主。资金不是问题的话，建议买珠江新城。

提问：广叔 你好 最近去看了一下天河车陂的房子 美好居和时尚明苑 两个相隔很近 单单价相差很大 哪个更合适自住?投资呢？

回答：你好。美好居楼龄1998年的了，有点老。时尚明苑2006年，建筑的风格品质和小区环境都好很多。建议首选时尚明苑

提问：广叔，您好！预备在广州越秀区买农林下路或东风东路学区房，现纠结是买老破小楼梯房还是新一点的电梯房（即便是电梯房也很多有10年以上房龄了），毕竟单价差很多，老破小显得性价比高，但又担心升值空间小。想听听您的建议，谢谢！

回答：你好。看是否结合自住，自住当然选环境好一点的，带电梯的。如果单纯买个学票，老破小楼梯房也可以，读完书再卖掉，东风东的学区房保值还是没问题的。

提问：广叔好，海珠的保利红棉花园，聚德花园可以买吗

回答：你好。保利红棉花园在海珠江燕路，楼龄有点老，但近地铁，刚需上车可以考虑。聚德花园不建议，离地铁远了点，而且小区大，抛盘多，价格不容易起来。

提问：你好广叔，我是深圳户口，我老婆是北京户口，孩子目前2岁半，考虑到教育问题，孩子的户口随她妈，预计孩子上小学后回北京上，目前我们两工作都在深圳，我老婆在梅林，我经常出差。 我们首付预算在150-200左右，房子主要是自住+部分投资。目前有在看坂田四季花城周边，以及龙华民治周边。想问下广叔，有什么好的建议，有哪些地方楼盘可以供我们这个情况选择。

回答：你好，区位对比排序： 龙华民治>坂田 龙华推荐： 1.金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 2.潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园

提问：广叔你好，如何判断一套房子是否是好的投资产品？

回答：很重要的一项指标就是它的金融属性，即能够被银行和他人认可，不断给变现，给你带来现金流的能力。以下几点来看：

1）购买时能够贷款：尽量不要碰不能贷款的房子，否则你的资金利用率太低，比如经适房，回迁房，自建房等小产权房。当然，也有一些银行能贷款，如果要投资，建议提前与银行沟通好。

2）增值后能够转商贷：当房子增值后，能够很方便将增值部分抵押出来，很重要的一点就是房子楼龄不能太老，最好不要超过25年。

3）购买后容易出租：这一点很好理解，就是房子好出租，有市场需求，能够持续给你带来一定的租金回报。

4）能够申请装修贷：大部分房子应该都可以，只是很多人忘记这个途径，当你的现金流不足或者需要钱的时候，不妨考虑一下房子的装修贷。

提问：你好广叔，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。 3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？ 不吝赐教！

回答：你好，1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。 2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。 如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。 武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。 3.父母可以走子女投靠落户。 事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。 如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：广叔好！刚刚看到你提议楼下的朋友买广州增城的新塘，那请教你，坐标东莞，没有房票，子弹80万，是投资不限购的新塘好，还是找人代持买东莞的南城或松山湖好？这两个地方貌似已经高价了.还有南城的富通自在城两房值得投资吗？或者同一个区域还有没有比它更好的选择？谢谢！

回答：你好，可以的，南城区位我还比较看好，长期看问题不大。我更建议你东莞主场作战更好，松山湖，南城板块都会不错，可以选择

提问：你好广叔，我有两个问题，一是有100万首付，想买一套小房子自住，单身在罗湖上班，对布吉比较熟悉，三号线到单位。我想在三号线沿线买，目前单身，想把父母接来同住，有什么推荐？

回答：你好，关注学区建议直接在罗湖选筹。 虽然罗湖和布吉在深圳是跑输的，但石芽岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 但是深圳各个热门板块都涨起来了，不排除布吉也有补涨的可能。

提问：你好广叔，715已经过去了1个半月了，我关注的几个盘好像都还没有下跌，而且还有小幅上涨，我想知道现在可以上车吗？

回答：你好，715过去1个半月后，不可思议的事情发生了，一半的购买力被砍掉后，房价不但没有下跌，甚至也没有横盘，而是继续上行。宝中均价已经12万、前海11万、碧海9万，比起715都有5-10个点的涨幅。我个人关注的不少楼盘都能看到明显的上涨。没人能看懂深圳，这么多年来，在深圳博波段的人都输得很惨。后续怎么办？等回调还是坚定买入，看个人吧！深圳已被神话，即使真的有回调，也是小幅的微调，幻想中的抄个大底是不存在的。

提问：你好广叔，请问400万以内的预算在龙岗买个2房投资，看了龙城广场附近的东方明珠城，万象天成，总感觉有点远，大运片区的龙城华府跟翡翠明珠花园您觉得升值潜力怎么样？明珠花园可以买三房了吗？谢谢！

回答：你好，远离万象天成和东方明珠城这两个楼盘，位置不差但产品差。400万买两房大运和龙中都可以任君采撷了，三房都能够着了，怎么看得都是这些歪瓜裂枣。

提问：你好广叔，我已经把我在布吉的房子已经卖掉了，到手130万，手里还有一些闲置资金，我在龙岗有一套自住，还有一套是去年刚买入的学位房，现在就想用这130万来做个投资，我们家这么多年一直都是住在龙岗，其它地方又不熟，看了下也只有龙岗和坪山买得起，对此夫子有什么建议吗？

回答：你好，作为纯投资考虑，龙岗坪山我一直都不建议。简单给你几个意见：稳健型，购买罗湖带好学位的一房，比如螺岭学位或者深小学位。暴击型，可以关注碧海片区，需要淘一淘。长线型，可以关注沙井和光明沿地铁线附近的小房子。

提问：你好广叔，我的预算在710万以内，现在想买育才学位的房子，花园城一期，三期，五期和桃花园的两房哪个楼盘更合适呢？我的需求是投资兼顾自住。

回答：你好，买花园城五期了，桃花园和一期都是01、02年的老房子了，楼龄马上20年，你住个十年想要置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。 花园城三期户型偏大，你700万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。 再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园。

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