广州房产:如何判断一个房产接下来会有升值空间潜力?

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提问：广叔好！出于自住和投资考虑，5000万左右的预算，颐德公馆顶复，汇悦台，天銮，及保利天悦顶复，该如何选择？谢谢！

回答：你好，1000以上只看珠江新城。万胜围的保利天悦可以排除。我的看法首选汇悦台，次选颐德公馆

提问：广叔好！您昨天提到的年轻人喜欢的次新小区带花园的楼盘能不能介绍一下。还有未来有投资潜力的黄埔科学城的楼盘能否也介绍一下。我们目前住的是40年的老房子，在越秀区梅花村小区，工作和交通，孩子上学都方便。除了2个单间公寓，我们没有电梯房。五羊新城还有一套70房的旧房子，在出租。我老公总想置换到五羊新城的汉苑，用来自住。我总想买掉金中的小公寓。由于广州限购，只有两个名额，所以很纠结：哪个保留，哪个置换；哪里自住，哪里投资；收租好，还是投资好。平时我们较少去关注楼盘。您能不能在我们目前的条件下，帮我们综合筹划一下。拿一个好的方案。非常感谢！

回答：你好，公寓涨幅慢，税费高，可以出手置换，当然如果租售比高，也可以保留，继续收租。梅花村的40年的老房子，过去一直说有加装电梯的计划，但不知道落实情况如何，如果也没有加装电梯，可出手置换。五羊新城的房子不知道楼盘名叫什么，楼龄较老，都是可以置换的。资产就是在不断的置换中实现保值增值。汉苑，一线江景，楼龄较老，小区绿化好，学区还不错，如果是自住，可以考虑。不知道你手上资金有多少？黄埔科学城可参考：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔你好，我现在在广州富力天禧有一个二房的想再买一个大点的是买原小区还是附近大点的小区

回答：你好。富力天禧比较新，可以考虑同小区置换，缺点是学位和周边一般，同时社区偏小。另外可以看看骏景花园，位置更好，学位不差。

提问：广叔您好，我在天河东圃珠村brt附近工作，预算260左右，单身一个人供（所以学位暂时需求不大，但是要考虑转手的时候别人可能需要），现在想买一套房子。正在考虑买哪里比较好，重点选择区域有：1.珠村附近的中兴花园，看中以后的13号线地铁站，走去上班只要10分钟，也有小学和幼儿园，但是格局不太好，小两房，小区没什么花园；或者附近的金碧世纪花园；盈彩美居320万感觉不够钱。2.番禺广场附近的东裕园或者东倩园。

因为本身是南沙人很近番禺，对番禺很有归属感，家人去番禺广场也比较方便（15分钟车程）。275万左右买番禺广场附近值不值得呢？3房格局比较好，南北对流，可以买120方左右，以后番禺广场是几条地铁线交汇处，不过是楼梯房，以后不知道能不能加装电梯。觉得以后上班可以坐18号线，冼村转13号线到珠村站（上班全程地铁，时间要45分钟到50分钟）。但是20年的楼龄不知道会不会贬值得很快，学位也一般般。3.还是说咬咬牙买珠江花城？

回答：你好。1、中兴花园可以考虑，距离13号线二期珠村站很近。网红盘金碧世纪花园也可考虑。2、东裕园、东倩园都可以考虑，花园小区，管理比较好，多条地铁交汇，暴击概率大，特别是18号线，利好带动会比较高。3、看个人能力，如果垫垫脚能买当然买，但不要影响到生活，不要被房贷拖累。因为我们的努力就是为了让家人过得幸福，为了房子背负太大压力，家人过得狼狈不堪也不好。我的建议是1>2>3

提问：广叔好，新人首问，今年会买一套番禺区自住，和南沙区投资。求分析下南沙应该买哪个板块？

回答：你好，南沙城市很新，规划很宏大，落地产业分量也不差，整体看起来很高大上。但是人少得多，供应大，产业不足，这是弊端最大痛点是交通，距离主城区太远，日常通勤很是问题，广州屌丝买了没法日常通勤，于是市场一度陷入横盘期。长期看兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了。所以投资来说不确定性也很大。一定要买南沙的话可以考虑2个板块：1、黄阁庆盛板块，主要定位为交通枢纽和科教医疗的板块。距离市中心最近，单价2万左右。2、区ZF板块，万达广场和今洲两大商圈都在这附近也是现在南沙最繁华的区域，单价也是比较高的2.4万左右。

提问：你好广叔，手上无房票，之前考虑购公寓以收租金为主储备资产，但听广叔说公寓不值得投资，现考虑用亲戚房票，是不是双方去律师处公证协议就可以了？请问如何操作？请广叔指教！

回答：你好，代持最大风险是人品 风险控制： 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售 给代持人10%的利润，分期付款

提问：你好广叔，我与老公是广州户口。公婆都大于65岁了，外地户口。父57岁，母55岁，外地户口。我SFSD已经用了。当时不懂，我是主贷人，老公共同还款人了。他当时也是提交了银行流水了的。如何开发房票，以三成首付买黄埔区的房子？

回答：你好，把你爸妈的户口迁到广州 用老人的sfsd买入，做接力贷 或者用你们的二套房票，全款抵押买入，找垫资渠道

提问：你好广叔，我现在的情况是夫妻双方的工作都比较稳定，45岁家庭年收入是在一百万左右，深圳有两套房，价值1500万，但是现在两套一共是欠款350万，现在有三百万的资金想要再买一套。父母深户还有一个名额，请问购买片区价位如何操作比较好？

回答：你好，其实以您目前的资产情况和收入来看，不需要考虑一千万以下的产品，一千万到2000万的产品都可以考虑，主要就是看你的风险偏好。我给你一些参考，选城堡中可以选择第五大道，幸福海岸，前海时代，招商领溪，颐湾府，蛇口的话，可以选择半岛城邦一期和三期，也可以选择四期，五期的新盘。操作方法就是可以把目前一套房子的钱将按出来，然后在手上三百万就够了，如果是房子的未来升值空间。不大的话，其实建议您出手一套也可以

提问：你好广叔，您觉得松岗的满京华云著怎么样？有个学校可以入手吗？

回答：你好，云筑这个盘是松岗为数不多值得买的一个盘满京华，这个开发商不知何时走起了情怀路线，主要是以艺展为卖点。不管艺术展最后能否做起来，至少整个楼盘的档次是提升上去了。

提问：你好广叔，本人目前是刚需首套，预算750，上班地点在留仙洞总部基地，目前在考虑是选择坂田的新盘(大族云峰，华晖瑞禧)，还是选西丽的桃源村三期，请问您什么建议

回答：你好，大族云峰和华晖瑞禧 性价比中等，没啥优点也没啥缺点，不贵也不便宜。考虑自住可以买，投资价值一般般。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用来南山上车都可以。 松坪村三期跑赢大市没问题。 自住兼顾投资，更倾向桃源村。

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