如何判断一个地段的潜力?买房攻略

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-24 10:42

李嘉诚说过，房产投资看地段。这些年这句话已经被奉为房产投资的金科玉律。但是，既然买房看地段，道理如此简单，为什么人们仍然会买错？

好地段不是空间概念，而是时间概念

因为什么是好地段，在不同的人眼中是不一样的，就我自己而言，我认为好地段不是空间概念，而是时间概念。

普通人认为好地段是因为它的商业配套好，交通便利，还有学区，但是这都是“被公认的好地段”，所以价格一定不便宜，从升值的角度来看并不能算好地段。

真正的好地段是一个时间概念，随着时间的推移，三五年之后，你买的房子周围拉通了地铁，建起了学校，医院，大型商业综合体，一个个利好逐步兑现，房价也水涨船高，这样才是赚钱的好地段。

记住：好地段是未来的，投资投的是利好兑现，而不是眼下的价值体现。

很多城市，尤其是在不断建设新区的城市里，好地段不等于传统市中心，或者地理中心。这些年，新兴地段用7、8年时间就取代老地段在城市里的位置，风水轮流转。为什么投资买房本地人不如外地人？

本地人总想着过去，外地人更愿意相信未来。外地人没有所谓的市中心概念，对他们而言，以后有配套就是市中心，就值得买，所以他们往往买在最有潜力的新贵地段。

所以选择地段要考虑它的时间价值。时间带不走的，是房产抗跌的基础。时间越久越稀缺的是价格上涨的动力。

时间是地段的朋友，接下来我们用发展角度分析一些影响地段价值的因素。

一、靠近名校

“父母之爱子女，则为之计深远”，为了让孩子能享受优质的教育资源，赢在起跑线，“学区房”成为一块“香饽饽”，且价格被炒得“畸高”。很多父母为了让孩子受到名校的教育，不惜卖掉住着的大房子，然后去哄抢又老又破又小又贵的学区房，等孩子毕业再将房子以更高的价格卖出。这不仅解决了孩子的上学问题，还能小赚一笔。

需要注意的是，并不是房子靠近哪所学校就是哪所学校的学区房，这需要购房者提前到区教育局查询清楚招生政策，并留意该名校近几年来的招生范围，尽量选一些常年归属在名校范围内的、更靠近学校的物业。同时，购买学区房还要注意户口的迁移，在一些学位紧张的学区，房户一致在录取序列上有时会更优先。这种情况，购买新房的时候，记得也要把户口转过去。因为除了少数的楼盘不要求户口外，大部分的情况下，入读小学与房产证和户口挂钩。

二、靠近医院

大家对于靠近医院的房子是“仁者见仁，智者见智”，有人觉得住在医院附近不吉利，且消毒水气味浓，噪音大;有人则认为这种房子依托医院带来的配套设施，周边的交通会非常便捷且生活便利。而且这种房子用于出租，市场需求量非常大，因为医院陪护人员多，为了方便照顾病人他们一般会选择租医院附近的房子居住，所以这种房子自己不住用来出租也能带来不菲的收入。

三、靠近政府等单位

一个城市最核心的地方就是政府所在地，为了更好地为人民服务，方便人民到相关单位办事，所有的社会资源、公共设施都会向政府所在地倾斜。如此一来，靠近政府等单位的房子定会交通便利，基础设施完善，且政府所在地无疑是一座城市治安最好的地方，业主不用为房子的保值和升值问题而犯愁。

四、靠近地铁口

随着科技的进步，我国不少城市都开通了地铁，由于相对于其他交通工具地铁更方便、安全、准时，如今乘坐地铁已成为了人们出行的普遍选择。住在靠近地铁口的房子，能节省不少的出行时间，是上班族的首选，这也使得“地铁房”成为了一个大卖点，备受购房者青睐。靠近地铁口也是房子保值、升值的一大因素，坊间更有“地铁一响，黄金万两”的说法。

五、靠近商圈

随着人们生活水平的大幅度提升，大家开始更加注重对生活品质的追求，娱乐、锻炼、美食、护肤保养等项目一应俱全的商圈成为了现代人生活中不可或缺的活动场所。由于商圈的人流量大，交通等基础设施完善，生活便利，靠近商圈的房子也会因此备受欢迎，位于这种地段的房产其保值、升值自然不成问题。

地段对于房子未来的价值起着不可小觑的作用，不管买房是为了自住还是投资，选择好的地段，购房者都不会吃亏。房子所处的地段好，楼市上行的时候，其价值自然蹭蹭往上升，在楼市下行时，由于需求量的存在，这种房子即使不能升值也会相对其他房子保值。

城市生长的逻辑

城市从诞生、萌芽、发展，到消亡遵循着自然界的通用法则。对于生命力旺盛的城市，我们要有足够的信心，长期持有该城市的房产，伴随城市的发展分配财富红利。买一个城市的房产等于买一个城市的股票，城市不断变好，股票自然持续升值。

之前有人说：房贷利率一年要6%，房子一年不涨6%就是亏钱。这种观点似是而非，看上去充满了知识分子的种种算计和聪明，实际愚蠢至极。因为你买一套房子，没有三五年，周围的医院，学校，商业综合体也建不起来，如果没有耐心等待回报，真的不应该投资，打死工算了，这样每年都能拿工资。教文科生做投资，就像赶猪上树一样难。投资是关于时间的艺术，他们连基本的常识都没搞懂，就拿着公式一通乱算，然后说：这东西不赚钱，为什么呢？我跟你说...

其实他们看不起的地段，将来涨得最快，因为这种地段几年建设期一过，周围的配套渐趋成熟，价格就会迎来狠狠的一波涨幅。

房价是城市土地价值的先行体现，买房买的是土地价值，社会资源和圈层，而非房子本身。在中国目前的城市化进程中，房价上涨就是配套完善+人口涌入的过程。

当你提前洞察了板块价值判断的规律，明白了城市生长的原理，你买房的时候，做选择就会更加明智，那么我们如何判断板块的潜力呢？

核心逻辑：一个城市板块是否做好了崛起的准备，关键看它的道路是否实现了网格化，是否即将拉起地铁或交通主干道的骨架。注意：交通是一切的前提！

城市是极度追求效率的空间，交通不行，意味经济活动低效，经济活动低效会导致周边人群收入低下，房价自然很难涨起来。有赚钱的产业才会有值钱的房子，而城市的生长和产业聚集都是沿着交通扩展的。

因此，看一个板块能不能涨起来，先看它的交通。交通发达，就会有源源不断的人来这里做生意，求职生活，当人越来越多，需求快速放大，房子的供应是跟不上的，那么房价自然就涨上去了，而且会涨得特别快。

以成都为例，高新南部十年前还是一片空旷的“鬼城”，很多人质疑成都这种造城运动会不会过于激进。

然而，成都市政府砸了大量的钱修建了天府大道。这条双向12车道，总长50多公里，号称中国最长最宽最笔直的城市中轴线，南延至眉山，北延至德阳，串联起成都的六环。

再配以地铁5号线，目前成都最长的轨交线路，也是目前覆盖成都住宅板块最多的线路，由北向南，这些交通设施拉动了近年成都大热的几个居住板块：城北居住区大丰、商贸城，成都老牌 “ 富人区 ” 神仙树，新兴 “ 高端居住区 ” 金融城、锦城湖、大源以及未来人口大板块怡心湖、锦江生态带。

由于交通便利，这个区域吸引了大量的国内外总部机构入驻。据统计，成都70%的世界500强都集中在天府大道两侧，成都的高端就业人群半数以上聚集于此，简直购买力惊人。划入天府新区和高新南区的双流县，是这场城市运动最大的赢家，最佳逆袭则是大源板块，5年房价涨了接近4倍，一套房涨150-300万。

成都的土地价值也体现沿着天府大道和地铁线路往南延申，然后逐步扩散

像这种城市沿着交通生长的例子比比皆是，其实深圳也是如此，当年自东向西修建的“深南大道”从福田一直到宝安，这一路上几乎都是金融、互联网等高端产业，周围的房子也是跑赢大市的。

所以，你如果要买房，一定要先看看自己所在城市的交通规划图，看看已有和未建的主干道在哪里，然后在离核心板块5-10公里的主干道沿线布局，提前买好房，将来的回报大概率可以跑赢平均涨幅。

除了地铁，还要注意公交。公交系统就像城市的毛细血管，不可或缺，影响人们日常生活半径，活动圈子进一步拉大。

比如说，原本广州老番禺人习惯在市桥工作消费，万博新开了万达，逐渐形成就业和全新的商业圈，市桥人就会通过地铁、公交转移到万博工作或者消费。

交通的经济效应在于能带来人口和资源的流动，让人们花费同样的时间到达更远的区域，从而拉动房价，也带来：接盘侠。

房子要卖给更远的人，一定要通过更效率的交通。政府投建城市，中间商只赚差价，最终接盘人买单还是得对区域认同。所以有便捷交通规划，地价就高，房子也卖得快。

土地定价的原则是老区资源核现，新区规划预支。老区所见即所得故而价高，新区先画饼再慢慢兑现，相对价格较低但会有水分，变数在于何时落定，更改以及持续性。

由于中间商也要人接手，所以一般开发商拿地前都会做充分前策和调研，避免项目砸手上，多多少少，对于土地价值的判断要比普通人多，因此本土、大型开发商所输出的区域规划，在当阶段，还是具有参照性的。

所以买房有时要跟着政府的规划和大开发商重仓发展的板块才能顺势赚钱。

最后，以一个案例说明地段潜力的判断方法。假设你可以回到2008年的北京，房子买在哪里最有潜力呢？

我们先分析一下：

1、既然是发展潜力，那这个地方不一定是未来最好的，但一定要反差够大，也就是说现在价格不高，有很大的上涨空间。

2、不能是太热门的区域，像通州副中心、丽泽、首钢这种，利好已经被提前透支，很难做到出其不意。

那么哪个地段最有上涨潜力呢？答案是：太阳宫

当年的太阳宫是一片城中村，到处断头路，人人避之不及的地方，根本没人看得上。我2008年去北京看奥运会，顺便考察学习北京的楼市，那时我还是买房菜鸟。当时一名资深玩家站在马路旁，用手指指，然后跟我说：这里将来是北京涨得最厉害的板块，十年左右，少则赚几百万，多则赚1000万。那时我听了，只觉得他痴人说梦。

然而过了几年，一切发展果然如他所讲，太阳宫板块一路涨，2009年的新盘太阳公元1.8万开盘，现在已经涨到了15万一平方，100平方的房子不止赚1000万。

后来，我又重新研究了这里，为什么太阳宫板块涨得这么厉害。首先，因为这个地方位置太好了，东北部是北京当时发展的重点。太阳宫正好处于市中心、CBD、中关村、望京这4大板块的结合点，可谓绝无仅有。虽然太阳宫板块本地并无多大利好，但13号线已经通车，10号线在建，也就是说15分钟左右就可以到达上述所有区域。