广州楼市:黄埔价值突显,投资客开始布局

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，妹夫在天河德埔小区一套90方三房自住，本人在佛山星星凯旋国际北区一套166方南向4房自住，上述两套都有贷款，现联合子弹150，打算投资为主再入一套，广州二套要7成，佛山二套是4成，广州我看好黄浦科学城，妹夫他们想天河老破小再买一套，要7成首付，150子弹操作空间基本没，佛山片区也看了你推荐的临广片区的千灯湖金融b区的滨江一号 ，时代廊桥，滨江一号5期隔壁的中铁建国际公馆，请广叔给个详细的分析和指导推荐，主要想接深莞关门后的资金红利，假如真的有的话，谢谢

回答：你好。天河老破小不建议，未来很容易砸手里，风险大。如果有条件上车广州黄埔科学城是不错的，佛山怎么说主要还是靠的广州外溢，而目前广州在大涨前夜，天时地利人和，各路投资客杀过来。佛山只有等广州真正关门，涨到不能买了，才会去选择。不过由于资金量有限，提前布局佛山也是可以的，佛山推荐的是千灯湖。我简单说下选择千灯湖的原因。

在千灯湖一带，广州人来居住的人大有其所，而很多是没有广州购房资格的，却是在广州工作的人，最青睐的地方就是千灯湖了。并不是因为千灯湖是佛山的天花板，而是千灯湖是最靠近广州老城外溢的最优质的区域。广佛地域无缝链接，跟深莞惠是完全不一样的，荔湾、越秀、海珠工作的人也可以通过广佛线通勤，七号线西延线，也有能耐连通番禺海珠。佛山坑也不少，比如大沥、里水目前价值都一般，而只有千灯湖，这个已经花费了十余年时间打造的佛山地标，即使广州不投资源，佛山强区南海会放弃这样一块已经小有名气的区域。只有持续的投资，持续巩固，才是唯一该做的事。而四成首付，杠杆仍有空间，这是其中一种优势，但并不是仅仅为此而去的。千灯湖这样的区府地域+地段接壤双重优势，是临广区域里最具价值的投资自住之地，我这样说是不为过的。

提问：广叔您好，想咨询你几个问题：第一，我名下有一套房子在番禺洛溪，105方三房，女朋友名下有一套房子在中山，89方，三房，两套都未结清，但余款很少，均在20万内，可以随时结清。如果我们都不结清，可否联名在广州买第二套房？如果不行，需要怎么操作才可以买多一套？而且需要尽量少首付。

第二，女朋友准备过番禺北片工作，就是洛溪，钟村，大石，里仁洞一带，前期我们看了2号线，3号线沿线的房子，包括保利花园，金碧世界，芳草轩，英豪花园，万华花园，丽江花园如英居，锦绣香江，海龙湾，广地花园。基本上比较满意的就是丽江如英居，锦绣香江，保利花园。我们考虑主要是刚性一起居住，小孩未来读书，周边便利性。目前我们两个可以调动的资金250-280，双方各自公积金封顶月1.45万。我月收入在4万左右，她3万左右。请广叔推荐适合我们的地段或者小区，可以是上述之外的其他。

第三，我女朋友比较保守，总是不愿意贷款太多，怕压力大，未来生活，小孩什么的，把价格限制在400万内的小三房，导致可以选择的余地很少，就目前我们这个情况，广叔有什么建议？我女朋友说想听下您对我们目前情况的看法，是否应该这么保守？中性做法，大胆做法都有什么建议？

回答：你好。1、没有结婚的话，可以以你女朋友名义在广州买一套，广州无房无贷可以3成。

2、建议首选丽江如英居，次新，景观好，近地铁。次选保利花园。你列的这些楼盘，多是楼龄偏老，或者体量大，要么离地铁远。还可以看下大石的新月明珠花园、敏捷四季花园。

3、以你们的资金量和月供能力，考虑买个500-600会好一些，如滨江瑞成、金碧花园第三金碧。在广州首房首贷资格是很宝贵的，每人只有一次机会，要利用好，一次贷更多更久的钱。买房不但是赚房子升值的钱，还有金融资金杠杆的钱。买了房结婚吧，这样有家庭的保障她会更安心一点。

提问：您好广叔，近期卖了番禺区的房子，打算在天河或者琶洲置换，预算控制在680万。小孩还有2年读小学，目前看中了几套房子：琶洲雅郡3房114方，会展西岸3房，是毛坯。天河跑马地花园3房113方，美林海岸3房109方，从投资+自主的角度，哪套房会更适合我们这个情况呢？

回答：你好，你选的这几套房子都还可以，都是在比较有潜力的地段。跑马地花园就老了点，不建议。美林海岸花园离地铁不是很近，推荐雅郡花园>会展西岸>美林海岸花园>跑马地花园。

提问：你好广叔天河公园旁边的华翠街小区、穗东花园、鸿运花园和海珠区的富力千禧、光大花园、逸景翠园、保利花园，350以内的两房，哪个增值空间更大呀

回答：你好，前面3个排除先吧，2000年是一道不可逾越的分水岭，2000之前的产品除非你想买学位房还可以考虑，其他我就不建议了，后续接盘的人会很少，因为你说考虑增值嘛，其实就是投资，要把流动性考虑进去 后面你提到的这几个盘，其实增值是没问题的，我倾向于你选一个3房会好点，潜力差不多的基础上看面积，面积稍微大点，你的套利空间会更大一点。 逸景翠园离你上班地点公园前不方便，先排除 保利花园虽然稍微远了一点，但是你可以选一个3房，单价稍微低点，而且后续有海珠湾建设的概念。 光大花园的话350万买个2房也可以，毕竟这个盘可以说是海珠西的标杆了，学位交通环境都很宜居。 富力千禧的2房货还比较多一点，卖相也可以，而且离你上班近。 倾向于自住多一点就买富力千禧 倾向于增值多一点就来保利花园

提问：你好广叔，请问番禺万科欧泊有套三房出租，荔湾黄沙水产附近有套旧楼已加装电梯，是75平小三房，有两个小孩，大宝目前在詹天佑小学读三年级，小宝一岁多，明年公司就要搬到海珠沥滘附近，想在沥滘，东晓南或者南洲附近买房这样方便上班。一种考虑卖掉万科欧泊的房子，保留荔湾的旧房出租，在东晓南、南洲附近买套二手学位小三房，把两个小孩都转到海珠上学。 另一种考虑是两套全部都卖掉，在海珠买套带学位四房，家里有老人。 建议哪种选择？海珠东晓南和南洲有什么好的学位房推荐？另外沥滘村已在改造，是再等几年买沥滘的新房还是现在买二手房？

回答：你好，我判断你的需求是学位房的刚需，再加上居住改善属性，以及尽可能满足通勤的要求。1、最终决定卖一套还是两套，其实是跟你的需求有关，如果你是想要买的房子的总价比较高，那么建议都卖掉，如果是总价不会很高，建议买一套就可以。2、如果依照有限的信息来做判断，我觉得保留万科欧泊的房子，出掉老荔湾的房子，然后拿着这个钱去海珠区你说的那些地方，买一个带学位的自住属性的房子，方案的可行性比较大。3、不建议卖万科欧泊，因为万博哪个板块的增量和呈现马上就要瓜熟蒂落了，卖掉太可惜。

提问：你好广叔，广州白云区金沙洲江岸花园英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅相比较的话哪个更值得入手，目前单价大概相差2W一方，整个金沙洲来说楼市发展空间怎么样，还值得入手吗？

回答：你好，英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅在同一区位，理论上有相同比例的涨幅。个人倾向御金沙晓岛别墅，离地铁更近，同时小区绿化更好。金沙洲的配套越来越成熟，交通方面是主要硬伤，不过也有规划，未来看会有改善，目前也还是价格洼地。综合看如果是自住+投资的话还是可以考虑的。

提问：你好广叔，目前在深圳有一套两房，在我老公名下，我属于无房无贷，想卖掉，用我的名字来换一套三房，假如可以用杠杆lh三成，首付后的钱还想再用老公的名五成买个一房，算了一下可以撑五年，以后看情况再把一房出手。或者是两房不卖，但手机只有一百多一点，直接用我的名买一个一房。目前有两个问题向您请教：1，我的首房首贷用在哪一步才是最大化？因为目前银行也要收紧jlh贷款，3成首付还有没有希望。2，深圳福田区梅林片区的梅林一村，是大型公务员社区，环境可以，户型不太好，有个梅香共享学区，还值不值得买？（我住在梅林一村附近，小区比较小，荔园阁二期，地铁上盖，墙外是公园，缺点是初中学位一般，小区不大，优点是地铁就在门口，非常近，您看我可以换去梅林一村吗？）

回答：你好，1.预算允许情况下，深圳首套资格尽量先用在三房上面，相比一房，因为三房总价更高，首付三成，那么所需承担的上车成本就小一点。如果先买一房 后面再买三房，二套首付成本就太高，更难上车三房。杠杆的原理就是以小撬大。2.梅林一村可以考虑，而且还是在周边居住，买入问题不大。梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能。

梅林一村也是非常著名的公务员社区，00年入伙至今，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，备考塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。

提问：广叔你好，目前在广州希望开始第一套房产投资，总预算400内，有以下一些疑惑: 1. 目前希望入手万博的次新盘，看了可以有的选择是万科欧泊，雅居乐十年小雅，新地沁园，锦绣香江花园的华府二期，万科三房基本要去到420万以上，其他的还是可以400万以下，你比较推荐哪个楼盘或者是否有更好的推荐？2. 目前我的情况是sfsd，公积金有10，家里房产抵押贷大概能贷150。和男朋友准备结婚，他公积金有15，但是没有房票了。我们加起来公积金每个月有一万多，月供两万内比较舒适。想请教一下本次买房用什么贷款方式比较合适，以及未来在房产投资上有怎样的建议

回答：你好，雅居乐这个盘以前是按照度假大盘来设计的，就是5+2生活倡导下的度假大盘，所以你看到的人均居住面积偏大的三雅组团（一开始开发的期数），124、125、126、131、133平，超豪宅的145、148、155平。后期随着城市版图的扩大，才变成了第一居所的小区，所以十年小雅、一尺山居、俊园、浅山这些中小面积，低总价的两房+小三房。当万博变成第一居所，变成市区和主城区的时候，那么客群和消费习惯就得按照市区的来，比如同样总价的带主套肯定好过不带主套，还不要说总价还低的情况下，比如万科的93-97平的单价就贵过了三雅组团，这就是客户用人民币投票的结果。

整体来看，万博这个片区，大部分都是刚需产品，欧泊的C1-C3的大户型、星河湾、锦绣香江的极个别组团、剑桥郡的剑桥汇组团、郡澜组团等，除此之外都是刚需产品，这个时候就得考虑刚需的口味，那一定是一定总价之下的得房间数为佳了，再加上良好的物业、园林这些硬需求，所以万科欧泊才是万博的第一网红盘，其他的都只能跟随。其实房价是市场的反应，供需的微观变化形成了市场的趋势，而供需背后的支撑就是一个个客户的看法、观点、产品的优劣这些点状组成的价值体系和价格系统。欧泊价格很硬不好追其实，单价低的很多都是有硬伤的，比如噪音大，天地楼之类的，十年小雅和锦绣香江多关注下吧。公积金如果能贷足就优先组合贷吧，不能贷足建议直接商贷。

提问：你好广叔，我在坪山有一套公寓，靠近14号地铁口，比较小是46平的一房一厅，50年产权，商住两用公寓，产权已经去掉11年多了，楼龄大概在10年以内，请问我现在让价卖掉合适吗？还是说等14号线快开通后再卖啊？

回答：你好，坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。 沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山第一站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。 人们买入地铁盘常规有一个心理误区，认为地铁开通之日就是楼盘大涨之时。

实则差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万？ 趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也难出手了！

提问：你好广叔，深圳投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。哪个板块适合博拆迁呢？谢谢

回答：哪个板块都不适合博拆迁，看看木头龙的例子，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。 首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。 风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：广叔您好！请问目前持有福田新新家园的房子自住，去置换宝能城合适吗？我孩子2岁，从升值以及学位的角度考虑，是否有必要置换？谢谢！

回答：你好，没必要。新新家园自带红岭石厦，已经是稳定的2T学位；本身盘也很少放卖，是稀缺型物业。涨幅也很明显是能跑赢福田的水平，所以是值得继续持有的。宝能城的优势是新，但是目前深大附实验小和外国语初中都还没有体现出学位的价值。

因此目前宝能城是靠区位（南山头衔）、环境（大学城氧吧）、品质和商业综合体，来取胜的。两者之间宝能城虽然会略快一些，但差距并没有大到需要抛掉石厦的地步。建议抵押融资再买个优质的小学学区房或者投资房。具体参考会员内部消息！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:黄埔价值突显,投资客开始布局
广州楼市:这类房产只适合悄悄买入,投资客争分夺秒
广州楼市:楼市分化严重,有潜力价值的板块只剩这几个
广州楼市:这类房产没有投资价值,总是有人不听劝
广州楼市:没钱人买南沙,有钱人买黄埔,后者涨幅惊人
广州楼市现状:本地人买黄埔,外地人买南沙
广州楼市:小白买天河,高手买黄埔,该出手时就出手!
广州楼市:这个区域套了不少投资客,刚需一定要回避
调查|广州新房价格领跑一线城市 黄埔成热点区域房价上涨样本
广州楼市:黄埔适合投资吗?看完内行人透漏才知道真相