广州楼市:这个区域套了不少投资客,刚需一定要回避

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提问：广叔您好，有几个问题问下您。

第一，我名下有一套房子在番禺洛溪，105方三房，女朋友名下有一套房子在中山，89方，三房，两套都未结清，但余款很少，均在20万内，可以随时结清。如果我们都不结清，可否联名在广州买第二套房？如果不行，需要怎么操作才可以买多一套？而且需要尽量少首付。

第二，女朋友准备过番禺北片工作，就是洛溪，钟村，大石，里仁洞一带，前期我们看了2号线，3号线沿线的房子，包括保利花园，金碧世界，芳草轩，英豪花园，万华花园，丽江花园如英居，锦绣香江，海龙湾，广地花园。基本上比较满意的就是丽江如英居，锦绣香江，保利花园。我们考虑主要是刚性一起居住，小孩未来读书，周边便利性。目前我们两个可以调动的资金250-280，双方各自公积金封顶月1.45万。我月收入在4万左右，她3万左右。请广叔推荐适合我们的地段或者小区，可以是上述之外的其他。

第三，我女朋友比较保守，总是不愿意贷款太多，怕压力大，未来生活，小孩什么的，把价格限制在400万内的小三房，导致可以选择的余地很少，就目前我们这个情况，广叔有什么建议？我女朋友说想听下您对我们目前情况的看法，是否应该这么保守？中性做法，大胆做法都有什么建议？

回答：1、没有结婚的话，可以以你女朋友名义在广州买一套，广州无房无贷可以3成。

2、建议首选丽江如英居，次新，景观好，近地铁。次选保利花园。你列的这些楼盘，多是楼龄偏老，或者体量大，要么离地铁远。还可以看下大石的新月明珠花园、敏捷四季花园。

3、以你们的资金量和月供能力，考虑买个500-600会好一些，如滨江瑞成、金碧花园第三金碧。在广州首房首贷资格是很宝贵的，每人只有一次机会，要利用好，一次贷更多更久的钱。买房不但是赚房子升值的钱，还有金融资金杠杆的钱。买了房结婚吧，这样有家庭的保障她会更安心一点。

提问：广叔你好，新人第一次提问，本人广州南沙工作，子弹220想在南沙买一套自住＋保值＋学区的三房，有贷款纪录，无房。已定南沙湾的一套房对应南沙小学和天元二中的房子，只是配套不完善，后悔中！如果退定，会损失几万的定金，有办法可以收回定金吗？退了选金洲蕉门河还是灵山岛合适，推荐那些盘，手上剩余子弹再投资选哪里，有佛山限购区域房票。

回答：你好。南沙湾板块是高端居住区，南沙的豪宅板块，配套还需要点时间的，作为中长期投资可以，买来自住是不大方便的。定金一般拿不回来。金洲板块是区府所在地，生活氛围不错；而灵山岛的投资价值会高一些，整个明珠湾板块就是南沙CBD，对标珠江新城；如果是纯投资的话，广州好一点，佛山楼市还得看广州这边的行情。在南沙工作，买南沙吧，看下金茂湾

提问：您好，广叔，我原番禺剑桥郡有三房，刚出手卖了410万，现买哪里合适？天河，黄埔还是换剑桥汇大户型合适？

回答：你好。加上手上资金有多少？还有几成名额？如果是410万，3成名额的话，建议买天河珠江新城，看下华景新城；黄埔看下金碧领秀国际、黄埔花园

提问：你好广叔，福田工作，准备购置总价400万左右两房自住。龙华民治世纪春城和碧水龙庭两个盘请分析下，谢谢。

回答：你好，世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5, 9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错，潜力很好。 这2个楼盘对比，优先碧水龙庭

提问：广叔你好，我在19年6月份在深圳入手了一套罗湖区银座金钻的一室一厅的房子，当时由于手头上资金不充裕，当时入手的单价是4.2万，不知道这个房子的前景如何？目前自我感觉有点一般，深圳三年内限售，还款也没还多久，不知道有没有什么抵押的方法贷出资金来呢？

回答：你好，罗湖选筹，方向是低单价、低总价、好学位，或不会跑输大势。 银座金钻只适合在附近工作的人群自住，优势是租金高。 刚入手暂时还优化不了，继续增加子弹，继续入手西部潜力盘。

提问：广叔你好，纯投资，至少5年不住，想听一下您的意见。1，有武汉房票，想在武汉光谷东（限购区域）投资，目前均价17000左右。2，想考虑买广州新塘品秀星图新房（广州不限购 均价26000左右带装修 地铁200米左右）3，想考虑买广州黄埔区新盘（半年社保 均价未知）想听听您专业意见，谢谢。

回答：你好，广州是沿海城市，周围香港，深圳，澳门，珠海，这样的地理优越性不是武汉能比的。从升值空间来看，广州基数大，增量可能也会更大，5万的房子涨10%就是5000，2.5万的房子要涨20%才5000，除非武汉的房价涨幅比广州高一倍，否则升值空间大概率是比不过广州的。

首先要明白广州大的发展方向是向南向东，而不是向北向西。抓住这个大方向，买房就不会有大的失误。一路向东。荔湾越秀——天河——黄埔——新塘。纵观广州城区的历史变迁可知，改革开放以来广州城市发展的主轴最先就是东进！可以说，东进的脚步基本一直要快过其它方向。广州两千多年的城建史，原本主体一直蜷缩在越秀、荔湾等老城区狭小的“骑楼”内；

近二、三十年，由于实施东进战略，广州城市的中心逐步移到了现在的天河北、珠江新城。天河成了今天“广州人的面子”，成了这个拥有两千多年历史的古城最为豪华的“会客厅”！而近几年黄埔的发展令人刮目相看。

由于广州东进战略的推进，黄埔成为近年来不少购房者青睐的热门区域。而黄埔近些年的发展也是突飞猛进，大量产业进驻，城市面貌的更新，都赋予黄埔不小的投资价值。总地来说，黄埔内部也细分为几个板块，旧区府、萝岗、科学城、长岭居和知识城。投资价值最高的板块，具体详见内部分享。

提问：你好广叔，我这些天看了些楼盘:我的首套预算是40万左右，投资的成分大点。1.广州增城的誉山国际花漫里这楼盘怎么样呀?我感觉离地铁口有点远。但他们说是学区房，以后那里还会建轻轨，而且那个楼盘好大~2.东莞的金地卓越松湖悦湾(好像是松山湖那边)3.长沙，法拍房还有更名房。广叔，你觉得怎样的一个排列顺序呀，像我这个预算还有哪些地区各哪些楼盘适合呀?谢谢广叔指点~。

回答：你好，相比第二个更好，投资看好东莞松山湖板块，不过你的子弹40偏少，松山湖价格不便宜。长沙反而更适合一些，长沙长期看回报率不错，但是比较严格，需要守大长线。

提问：广叔你好，保利天悦房价以后有没有可能超过中海花城湾，深圳凯旋新世界？

回答：你好，我觉得非常难 1、中海花城湾、凯旋新世界背后仰仗的是珠江新城这个大大大IP，只要这个大IP在未来8-10年不会退减，那么这两个盘的价格就一定是广州的天花板，或者至少是天花板 2、相比较来看，保利天悦更加偏向CEO盘，靠着精妙的产品设计+不惜一切代价的装修和园林+绝无仅有的江景资源+大大大的户面积和总价，这些都是典型的CEO盘的特征，从投资上来看，我是觉得要谨慎一些，尤其是CEO盘

提问：你好广叔，子弹有限，总预算350左右。方案1:罗湖区松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性质）带翠园中学东晓分部的学位，中介说可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位（但不必须，已有其他学位），不知道棚改有没可能？ 方案2:龙华区锦绣江南72平，386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住，但好像不怎么涨价。8年内都不会自住。麻烦分析一下这两个方案，特别是锦绣江南，有没有补涨的可能？谢谢！

回答：你好，1.松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。 2.次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位. 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。

提问：你好广叔，罗湖德泓天下华府带深中的学位，请您点评！

回答：你好，德弘天下以69-76平的小2房为主。单证，虽然户型略显奇葩，但是只要不超10万都是可以买的。不过我也提醒大家，这个盘投资是没问题；但是学位给孩子自用就要当心了。深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校的差别不大。

提问：您好广叔，去年11月份上车南山前海，目前已涨了20%多，手里还有子弹，请问这个片区现在还能入手吗？总价预算900万左右的还能投哪里？

回答：你好，900万左右如果是放在宝中、南山和福田，而且看重升值潜力，估计要优选两房了。 三房看的过眼的都要千万以上，再带点学位优势的1500起步。现在在深圳钱已经不是钱只是个数字了。

提问：您好广叔，我17年的时候买了龙岗一套140多平的房子，现在想置换到中心区，请问怎么操作能快一点出手呢？感谢指点~

回答你好，第一卖房要有买家思维，先去看看你小区同户型有多少在卖，单价、卖相、别人为什么要买你的房子。第二周边2公里配30把钥匙，大大小小中介门店都分一把。第三房子空出来轻装修，重装饰。第四给中介设置一部分的奖励，给一个别人愿意卖你房子的理由。最后不用犹豫卖了是为了买更好的赶紧执行，卖房和买房都是可以同步的。

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