广州楼市:这类房子未来会横盘,内行人都绕开不碰

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提问：广叔，还是我之前在敏捷绿湖买了一套期房，价格是15500，而这里的二手房价格是12500。最近也是在找关系尝试着能不能把房退了，可能会花个十万人民币吧。1,您说我是继续找关系合适，还是把这个房子留着，等以后稍微升职到不会亏的程度，再卖掉，不过这期间可能就要租很久的房子了。2,这里的期房二手房为什么价格差了3000呢，这也太多了？

回答：你好。1、敏捷绿湖在石滩，这个地方不建议买，估计三五年的会横盘，如果后期的16号线远期规划落地的话，才能看到曙光，需要持有很长很长很长时间。所以这其实是一道数学题。

2、因为一手房备案价提高了。二手房缺少接盘侠，片区缺少产业和人口流入，价格自然起不来。提问：广叔您好！我又来提问了，刚刚看了黄埔取的富力新城，东鹏大道和宏明路交界，有地铁13号线，但也不是很近（2公里左右），单价3万元左右。本人预算300-350万元，首付+月供，属于首套房购买，自住+保值，7-8年后会选择置换学位房。从居住来讲富力新城配套目前实在是不算完善，而且交房的计划时间也定到了明年6月底。请广叔帮忙分析一下，以未来5-6年为周期，这个富力新城的90平左右三居升值潜力是否有东圃附近二手次新小区（南国嘉园等）的70-80平两居大。

提问：广叔你好，广州户口首套，预算200万，刚需自住➕保值，黄埔镇龙星汇城怎样？镇龙目前比较荒凉，未来前景如何?另外，星汇城和品秀星图比起来，哪个增值空间更大一点？

回答：你好。镇龙星汇城靠近广河高速，周围啥都没有。离镇龙北地铁口倒是还近，买入的话要站岗很久的，不值得，到时租也租不出去，真的很惨。不如品秀星图。

提问：你好广叔，本人50岁了，南沙一套3房新房约250W，东圃旭景家园一套小三房约350W，他人名义番禺广场附近一套次新小四房约350W，手上无名额了，番禺公寓一套出租。想出手其中二套房，在琶洲或者万博附近新购一套4房自住，手上暂只有100W，月供约2W左右可以接受，请问房叔有什么好建议？如何解决，或者干脆保持现状

回答：你好。南沙中长期可继续持有；旭景家园，隔条马路对面就是东圃商业圈，楼龄也偏老，地铁也不近，整体看没有太大亮点，可以出手置换；番禺广场还是不错的，我比较看好；公寓一直不建议，可出手置换成住宅；看你手上的资金量吧，琶洲和万博都是不错的区域，有增量。首选琶洲，次选万博。

提问：您好广叔，我们夫妻手上子弹90,目前是在关山融科天域看中一套单价2.4万的三房。 我是在深圳工作，上班加副业年收入30多。未来考虑回武汉工作，现在我想把这套房子买下来，老婆在光谷上班，可以和父母一起带小孩。我就在深圳继续做一段时间赚钱为主。 矛盾在于，第一，老婆认为应该一家人都在深圳 买个远点的房子，到时要回武汉再卖掉。第二，我个人觉得目前武汉房子更有上涨的空间，而且关山并不比深圳差多少。 所以想听下广叔的建议，是在深圳买差点的房子活着呢？还是在武汉买房子，让老婆小孩先在武汉生活

回答：你好，如果本来就在深圳工作、生活，那么还是考虑在深圳主场买。板块之间的涨跌并不是完全均匀的，可以再研究一下本身质量不低，前景看好，但当下还没有补涨很多的板块。 比如子弹90在中部和东部还可以找的一些性价比不错的盘。 如果已经决定了并不在深圳工作、生活，纯投资没有必要一定考虑深圳。 广州现在也是很好的上车时机，武汉也在涨幅中。 投资角度一般是建议把sfsd用在一线城市的。

提问：广叔你好，请您评价一下佛山狮山的万科城市之光和时代领峰，佛山西站附近有没有推荐的其他楼盘？投资。

回答：你好，万科城市之光位于西站枢纽新城核心，是万科首进西站枢纽新城的城市系标杆项目，项目毗邻佛山西站。而且万科的房子整体有保证。但这个楼盘缺点也比较明显，两梯八户真心不好，户型采光都不行。周边目前还比较荒凉，配套不全。时代领峰相对比万科城市之光好一些。

提问：广叔你好，我在天河南有套学位房，房龄接近30年，今年小孩准备上一年级，到我小孩小学毕业时，房龄已有35年。我的问题是，今年9月份卖掉它，还是等小孩上初中时再卖掉好？我担心的是到时楼龄大，卖不出去……。学位还可以，小学省一级体育东路小学，初中天河中学。另一个问题是，黄埔初中的学位房，哪个楼盘值得推荐？

回答：你好，你可以考虑出手了，楼龄太长的话会影响后面接盘的人，黄埔的学位房你现在考虑的话太早了，还有足足6年时间，这6年时间足以让你吃了一波房价上涨的行情，另外就是学位房不建议太早布局，因为政策几年几年变动一次，等真的要读书了的前一年你进场都来得及。 我建议你把卖房的钱去投一套热门板块的楼盘，这几年挣了钱，后头买学位房的空间更大。 另外黄埔初中学位房比天河差是必然的，好一点就是86中，港湾，玉岩之类的

提问：广叔你好，我看半岛城邦三期4栋有169最近4200成交了，比七一五之前还涨了400多万，请问你怎么看这个盘的呢？七一五之下，这里会是最后的挣扎然后单价回落，还是会逆风而行继续上涨呢？

回答：你好，169成交价4200，单价24万8，听起来真是很吓人，泡沫简直大到爆。

实际上，半岛三4栋全部是看海单位，比不看海单位本来就贵不少。去年7月份的大涨前夕，我们成交了一套半三的160平四房，成交价2700。按25万单价现在可以成交到4000万，表面看大涨了1300万，但折合涨幅48%，比起南山宝安很多涨了百分之七八十的盘其实很克制，所以，不能只从单价来确定泡沫是否够大。据我所知，半三的业主团结一致又雄心勃勃，小目标是赶超恒二，大目标是做深圳第一标杆盘，谁说梦想一定不能实现呢？

提问：你好广叔，最近看中了泛海城市广场的一套67的公寓，东南向带阳台通燃气，443万，您觉得可以投资吗？手里有现金450，有房票，名下有贷款，不考虑学位，想投资南山，月供可以接受三万以内，不想太大压力！麻烦赐教！

回答：你好，公寓几乎没有二手市场，税费高，涨幅慢。除非你房票用完 考虑纯自住，价格是周边商品房的5折左右才考虑。 追求低总价可以关注山海津，低单价低总价的次新盘，背山面海，地铁尽端，交通有待改善，目前距离地铁稍远，但交通利好有兑现； 附近商业、学校、商务办公等比较齐全，楼盘有一部分的人才安居房，品质还可以； 或者栖游家园。

提问：你好广叔，我小孩快四岁了，我们现在居住宝安中心区，是带宝安实验学校的学位。请问如果想置换更好的学位房自住，福田、南山、宝安都可以，想同时兼顾升值潜力，预算在1300万左右。请问老师有没有推荐的中小学学位及对应的小区呢？

回答：你好，宝安实验，前几年十大率30开外，今年终于跨进30内，应可以拿下宝安2T的位置，但一次成绩还不够站稳2T之席位，需再静候2-3年。宝安中心区，这几年真实住家客正在逐渐替换投资客，以实力较强的刚需和刚改为主，生源也随之逐步提升。宝中是今年最看好的片区之一，以前学位是最大的短板，目前正在慢慢补上，是中长期持有的好标的。如果你要置换到南山或福田，学位可提升，居住会下降。如果你对学位的要求很高，接受居住要求的降低，看看南二外海德（两房）、深高级（两房）和深实验（两房），其次是南实麒麟和南外科华（两房）。2T中，南外大冲也可以考虑，完全中学，南外高中的潜力大。如果不是那么追求高精尖的学位，不如静候宝中。

提问：您好广叔，我的情况是首套首贷，刚需，目前预算首付加各种税200万左右，预算总价580万左右，我想选福田或罗湖的两房或三房。我目前在罗湖田贝上班，我老公在南山上班，我们主要想买一套自住和兼投资的房子，至少持有5年-10年，以交通便利和住得舒服为主，另外希望能够保值。 想请问一下水围新家园、皇达东方雅苑、皇庭世纪老师觉得怎么样呢？或者老师还有其他合适的盘可以推荐一下吗？ 感谢。

回答：你好， 皇庭世纪地段一流，配套齐全，周边发展成熟，所以租金很高。小区均价7-8万，属于福田的第二梯队，市场正常价格，未来利好较少。 东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄，片区没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，目前看发展比较慢。 水围新家园同样也是没有太大亮点的盘。 总价500-600万左右的标的，自住考虑南山中心区 西丽更适合你。如果暂时没有小孩，可以接受投住分离，建议入手碧海，升值潜力更大，福田租房住比较好。

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