广州楼市:这种房子别乱买,以为捡了大便宜,实际上到手就贬值!

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提问：广叔你好，东风东小学您推荐万科金色家园，对锦城花园、东风广场和君汇您的看法又怎样呢？谢谢！

回答：你好。锦城花园有点老了，不是很建议。东风广场可以考虑，小区环境不错。君汇世家就隔着一条马路，也可以考虑，家门口就是学校。建议以次新小区为主，太老旧的不要考虑。

提问：广叔你好，我想买套小户型纯投资用，短期。广州什么地方升值空间比较大呢？200w左右的 有什么推荐吗？

回答：你好。200左右小户型考虑黄埔科学城：保利越秀岭南林语、万科山景城

提问：你好广叔，新人首问：工作在珠江新城猎德附近，想购买南向三房自住房，总价预计在750万内，目前在滨江东富力银禧，海珠半岛以及天河公园海景花园中犹豫，楼龄富力新一些，但小区而言海景和海珠半岛好一些，请教广叔该购置哪里，或者有无其他点位建议？

回答：你好。富力银禧景观好，宜居，配套成熟，未来有在建地铁10号线利好，可以考虑。海珠半岛楼龄老了一点，不是很建议。海景花园，2003年的房子，可以看天河公园，离地铁也比较近，但这种港式风格的建筑，越来越不受年轻人喜欢。我的看法：富力银禧景 > 海景花园 > 海珠半岛，还可以看下蓝色康园。

提问：广叔，本人第一次提问题，不当之处请见谅。本人工作在海珠区的宏宇广场，想在海珠区找500万左右的房子，请问逸景翠园、顺景雅苑、江南新苑、愉景南苑、江南美景一期这个几个小区在学位，地段，增值空间方面哪个比较好？或者还有没有更好的推荐？谢谢。

回答：你好。这几个盘区位都很近的，逸景翠园在广州大道南，其他几个在新港西。江南美景花园楼龄太老，看起来破旧，排除。江南新苑较新一些， 综合看，我的看法：江南新苑>愉景南苑>逸景翠园>顺景雅苑

提问：广叔你好，之前您建议到广州买，有赚钱效应再买惠州自住，目前遇到的情况是：1.广州那边要半年社保，半年后广州估计买不起了；2.受深圳新政影响，惠州现在房价大涨，新房加价，二手房现在变成卖方市场！请问现在怎么办好？谢谢

回答：你好，广州已经不能继续等下去了，市场逐渐热起来，接下来大家要跑步入场。广州是全国有名的贸易中心，进出口贸易非常发达。近几年广州虽然在一线城市中属于吊车尾，但是城市的基本面还是挺好的。人口净流入比较乐观，广州的城市氛围相对比较包容，目前正在进行产业调整。

每个城市都有自己的涨幅规律，城市间也有轮动顺序，2009~2010年暴涨，2012~2013年大涨，2015~2016年暴涨，这次是2019~2020年局部大涨。广州上次的大涨是2017~2018年，滞后于深圳一年左右时间。现在深圳一轮完整的上涨＋调控已经走完，夹在广深之间的东莞也涨了不少，所以珠三角下一个接力上涨的城市可能性最大的无疑会是广州。黄埔和南沙限购很好破。同样的资金，放在广州比放在惠州回报率更高，看你追求自住还是利益最大化。

提问：广叔你好，现在广州适合购房置换吗？您怎么看待华南板块，现在是不是阶段高点了？谢谢您！

回答：你好，购房置换主要考虑的是市场稳定，怕的就是卖一买一的时间差。广州市场还算稳定，只要政策不放松，短时间内应该不会有大的震荡。华南板块很不错，随着18号线的落地以及万博的成形，周边配套正在日渐成熟，离城区不远不近，所以这一带是新市民的首选。从二手房成交量上也能看出来，华南板块成交相当活跃。有流动性，有规划的前瞻，最起码这一带安全性很高。真要调整的话，华南板块也在后面

提问：你好广叔，我广西户籍，广州社保7年，老公珠海4年社保。在中山坦洲两套小房，市价70万 左右都按揭。有一个是我妹的票买入。打算在珠海买二手学区房70-90方，又想在广西再买一套以备孩子高考可以转移到比较容易的广西。老家首付15-20万左右，珠海首付50-70万。手上能流动投资子弹有30万。我的问题

1.在珠海买学区房，你建议那里，什么价位比较合适?参考的标准还有那些?2.如何裂变，如何首付最低?是jlh,还是卖掉妹名额那套，还是用父母的票，妈妈未到60已退休。3.珠海新香洲二手学区房均价2.1-2.4万，金湾新房也要2.3万左右盼指点，感恩。

回答：你好，既然已经交了7年广州社保，为什么不考虑广州呢?我的建议是优先选择广州，原因有:

1.大城市才有房地产，供需、交易频次和金融环境都是广州优于珠海。虽然珠海现在的IP价值很高，粵港澳可以吸引全国流量，各种大V都在推荐，但是这些流量只限于新盘。珠海的二手房市场是本地人的市场，珠海人口太少，二手房不成气候。2.广东历来涨幅也好、上涨时间也好，都是深圳领涨，广州跟涨，其他三线城市补涨。3.你们有过贷款记录，也可以做三成首付。4.广州教育质量明显优于珠海。

中山2套房出手，买广州学区，剩余子弹买低价省会城市投资。广西房产现在买入没有意义，等孩子需要高考的时候再回去买。把子弹和房票都用在刀刃上。

提问：广叔您好！今天去看了翠屏富通雅苑。11楼南向86方，三房。2厅2卫。单价4.6万。请问可以入手吗？有投资价值吗？

回答：你好，作为鱼珠一带次新盘，投资价值肯定有的，潜力也不差，不过它的不好的地方也是很明显，就是盘子小，成交量也上不去，知名度小很多，流通性输一大截，喜欢新的可以买，其实4.6的话我更建议盈彩3期了，知名度高很多

提问：你好广叔，刚需+一定投资属性，铭筑荔苑心怡已久，4房装修景色好，但价格不便宜了（但业主价格相对实在，目前在小区性价比还可以，不过谈不上笋），本来要果断入手的，但五一出调控政策的预期越来越强烈，怕买到后站岗，您觉得再等政策出来后再买（这套心怡的房源恐怕错过了），还是觉得合适就果断入手，您对政策的力度怎么看？另外您觉得恒立心海湾花园（依云伴山）和铭筑还有佳兆业前海比怎么样，错过了想拿这个作为备选。

回答：你好，深圳第一波政策已出，如果是刚需客，价格不虚高，可以入手。 如果是投资客，建议先观望。近期可能会有一些炒房客抛售，说不定会有降价抛售的笋盘。 追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，铭筑荔苑是很不错的选筹。 恒立心海湾花园（依云伴山）位于大南山脚下，前海路以南，小区对面月亮湾休闲公园。 地铁5号线延长线荔湾站，月亮湾大道货柜车多，较吵。 2010年小区，大社区、总共996户，户型双拼为主，一本证较少，100平以上基本都是双拼，所以成交量较低。 大花园小区、绿化高、环境好、人车分流，月亮湾公园、青青世界步行可达。不建议入手双证，除非价格足够便宜。 佳兆业前海看价格，依托前海利好，性价比不错可以入手！

提问：你好广叔，您对罗湖深中的学位房怎么看？2019年下半年开始，深中学位房暴涨，基本都是上涨了100万。我手上有一套鹏公馆，我打算卖了换一个两房的深中房，适合居住的。这样投资居住都不耽误，您比较推荐周围哪个盘的深中小区，上涨潜力大的。因为今年9月即将满2年，所以打算卖了置换，感谢指导

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。 金丽豪苑和嘉多利花园可以关注

提问：广叔你好，我打算入手一套初中的学位房。请问预算600万左右是选深实验光明好？还是翠园东晓？或者还有其他的选择吗？

回答：你好，深圳优质的教育资源都在关内，如果是单纯的学校肯定是买南山、福田、罗湖。给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山、福田、罗湖。毕竟同学圈都不同。罗湖目前600万的总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼。避免楼龄过老或者户型奇葩。翠园东晓属于笋岗、水贝、湖贝的旧改辐射区，有名校的加持，短期的保值能力强。

提问：广叔你好，都市翠海华苑20平单间18-19年从200多万猛涨到400万以上，去年11月成交410万，从双十一过后到现在几乎没怎么涨。宝安中学片区两房、三房、四房户型这半年却蹭蹭蹭往上涨，怎么理解这种趋势变化？如何看待最低总价学位房的天花板？

回答：你好，思考了很久，尝试着解读一下，不确定是否对：1、宝安中学还不是顶级学位，还是可以找到替代产品。2、两年已经翻倍，单价太高人们望而却步，高处不胜寒。3、2-3房涨是因为房子的价格+学位的价格，房子因为三价合一被抑制许久，放开后价值回归。

提问：您好广叔，我们夫妻都在宝安上班，目前在龙岗有套房子，如果卖掉的话应该能拿到300w左右，我们现在现金只有100w，家庭月收入5万左右，因为上班太远所以想换回关内，小孩3岁，我们想找一套小三房，希望能兼顾学位，大师兄能推荐下性价比比较高的板块和楼盘吗？

回答：你好，你早就该踏出这一步了，深圳是效率为王的城市，别人在努力向上，你在原地踏步。人的财富是综合性的：房子赚的钱、能力提升创造的钱、见识增长、圈子升级等。一些是看得见的，一些是看不见的，一些是眼前的，一些是未来的。龙岗的房子虽然宜居，而你在南山上班。通勤距离太远，来回折腾，生活效率、社交效率、通勤效率低下。影响事业发展，这是换房的根本原因。深圳的房地产市场供求关系处于无解状态。开发商不需要好好盖楼都不愁卖，因此，你要懂得做取舍。比如，居住和投资就是矛盾的，学位和居住又是冲突的。

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