广州楼市:这类房产看起来不错,实际上到手就贬值

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提问：广叔，您好！预备在广州越秀区买农林下路或东风东路学区房，现纠结是买老破小楼梯房还是新一点的电梯房（即便是电梯房也很多有10年以上房龄了），毕竟单价差很多，老破小显得性价比高，但又担心升值空间小。想听听您的建议，谢谢！

回答：你好。看是否结合自住，自住当然选环境好一点的，带电梯的。如果单纯买个学票，老破小楼梯房也可以，读完书再卖掉，东风东的学区房保值还是没问题的。

提问：你好广叔，小白90后预算购入第一套房，投资为主，预算首付135w左右 月收入2w 左右，本身东莞人，在广州工作.东莞和广州都可以 1.可否推荐一下广州和东莞适合投资的楼盘？ 2.我知道你倾向黄埔科学城，能否说一下为什么科学城值得投资？不理解背后逻辑，总觉得心里没底。谢谢

回答：你好。

1、月入2万，建议买个450左右的。自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城

投资 黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

另外金融城的骏景、中海康城、城市假日园、阳光假日园、盈彩美居都可以看看

2、科学城由于其科创中心的高定位，加上如火如荼的旧改推进，目前板块内已有肉眼可见的变化，配套、基建、企业等已陆续着地，未来潜力相当不错。

提问：南沙放妈妈名下 黄埔有名额 目前有180万 可做4成 大约可买全款400的房子 科学城品秀星樾目前在售离地铁都两三公里了 沿主路只100米 是否值得入 另外星樾山畔新盘投资价值大不 或黄埔中央城 麻烦指点哪边好 看好原因请讲明 别的好的盘也可做推荐 投资后期可能自住 麻烦就投资价值 居住环境给合理建议 谢谢

回答：你好，品秀星樾比较适合纯投资或者在附近工作，自住的话周边配套一般般，中长期看比较有潜力。星樾山畔在高速边上，区位不是很好。黄埔中央城还好，就是盘大了点。另外可以参考：

老黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城

黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔您好！昨天的问题，今年十月有广州房票，纯投资买哪里适合，手里有闲置资金400万，月供2-3万。

回答：你好。资金400，月供2-3万，能买个800左右的房子。可以看下中怡城市花园、华景新城信华花园、华景新城陶然庭园、保利中心108公馆、广弘天琪

提问：你好广叔，我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？

回答：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。 3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

提问：广叔好，惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加升值，不知可不可以？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。 买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。

想自住可以买，投资不看好。房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。

没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！你唯一的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！

提问：你好广叔，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到广叔对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区，目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼（可租），现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台（2001）入读杨仙逸小学，150恒大二期（2015）入读雍景园小，180朗晴轩（2005）入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教广叔：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？

回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘 但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。 入手一套学区自住，剩余子弹入手广州 才能利益最大化。 投住分离，不要把思维老局限在中山。

提问：您好广叔，我跟先生准备投资房产，预算总价是320万，预计周期5-8年，看好南沙明珠湾板块的灵山岛上的盘。今年年底只开了4个盘:金科博翠、绿城柳岸晓风、金茂湾灵山岛、越秀天悦江湾，折后售价2w8-3w2。本来想买江景房，但金科现在的一线江景已经是3w3-4.0w了. 绿城准备开盘，第一波只有30户高层望江房。如果抢不到江景房，都是非江景的话，越秀天悦的95复式户型挺吸引我，18层总价313，不知道对比岛上其它盘，是否值得入手?南沙放开限购后，广叔怎么看呢?我想拿100万出来，在万顷沙入一个1w单价的源昌花园?是否可以?横沥和万顷沙都有18号线枢纽站，灵山岛离横沥站最近，源昌离万顷沙站最近。

回答：你好，南沙，广州的亲儿子，人少，地多，供应大，产业不足，这是弊端，所以不确定性大。投资万顷沙暂时有点儿早，聚焦在蕉门河，灵山岛，横沥岛尖，会好一些。预算320，其实可以考虑买广州了，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔这个区域的上车盘租售比流通性会更好。

提问：你好广叔，我目前在考虑福田皇亲苑和蛇口那边的二手房，请问总价300-400万的房子有吗？需求小两房，同时兼顾上学和投资！谢谢回复

回答：你好。你是说福田皇御苑吗？三四百多万可以买到皇御苑4期的1改2房，蛇口这个价位的两房也是00年前后的老塔楼，育才学区内的两房是独栋复式，投资不建议 总体来说，皇岗和蛇口目前学区都没有太大的投资价值，自住可以。

提问：广叔好，地铁6号线、10号线开通，那么沿途经过，地铁从无到有的板块。比如大浪、石岩、凤凰城、公明、松岗、坂田、平湖；这些地段的房子，目前是该入手还是该出手？以上的板块，目前的单价和未来价值如何？

回答：你好，问题的答案标准只有一个：这个板块是否能成为被置换的目标，未来还能不能涨（也就是有没有齐全的生活配套，有没有未来的增量利好）。所以很多板块，比如平湖、大浪、石岩的业主们，想的是地铁通了，终于等来刚需接盘侠；利好出尽，可以涨一波换到更好的地方了；但对于还有很多未来利好空间的坂田、光明凤凰城，大家的想法又不一样了。此时地铁通车，却是自用型客群好的入场时机；深圳客群的买房心态，是既要方便、又要能涨。

提问：你好广叔，想问一下 莲塘鹏兴花园2套房，124平有电梯和184平复式，但是小区旧，均靠地铁，和老人家各住一套，想整合一下，打算留一套，然后再置换一套大的和老人一起住，选在哪里比较好呢？还是不留再进有投资潜力的呢？ 沙头角的海景房是否有投资潜力？

回答：你好，罗湖也分析过很多次了，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。建议出手裂变，盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内投资价值不大。自住可以考虑入手福田核心区，如果是打算投资首选南山和宝安。

提问：广叔你好，请问一下深圳楼市接下来会怎么走？可以稍微指点一下吗？十分感谢了。

回答：你好，先说一下近期的真实市场情况。有很多人认为深圳房价会应声而跌，这是不存在的。就目前来说，买家确实少了很多，除去一部分失去资格的；还有一部分开始观望的，但市场需求仍然存在。同时，卖家挂盘也减少了，二手房源38000套出头，比新政前减少了4000套。

现在大家盯着的都是满五，这一类房源稀缺，业主很傲骄，根本不谈价。不满五的，也明确表示不会承担任何税费。很多诚心买房的好客户，遇到的仍是妖娥子频出的业主，和新政前几乎没有差别。这种情况短期内预计不会改善，2到3个月后，不满五的房源会有所松动，炒作严重片区会开始回调，不妨拭目以待吧。

深圳业主，是一个特殊的族群，叫做自信爆棚族，让他们恢复理性需要漫长的时间。

提问：广叔你好，本人手上最近能凑齐300万左右的现金作为首付，想再买一套房进行短期3年左右的纯投资，打算一到限售期之后马上卖掉进行获利操作。问题1，经研究目前我看深圳最有投资价值的片区是沙井和光明，这两个片区之间如何选择？为了利益最大化，今年看是投一手还是二手？沙井和光明片区有什么最值得投资的楼盘。问题2，除了这两个片区的投资，是否还推荐其他区域的楼盘？可以跑赢这两个区域的涨势？ 十分感谢你的回答。

回答：你好，如何发展，看两点： 一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有正在建设中的12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。 光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有； 希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。 纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。 新盘关注海岸城 二手关注西荟城

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