广东楼市:这种房产看似不错,实际上到手就贬值!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好！出于自住和投资考虑，5000万左右的预算，颐德公馆顶复，汇悦台，天銮，及保利天悦顶复，该如何选择？谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！1000以上只看珠江新城。万胜围的保利天悦可以排除。我的看法首选汇悦台,次选颐德公馆

提问：广叔你好，本人现在有150-200万，想投资一套二手房，打算二年后出售，今天看了大朗松湖朗悦要29000元一平方米，还看了寮步万科松湖传奇30000元，请问这两个楼盘打算过二年后出售，选择边个好一点，谢谢。

回答：你好。我的建议是选择万科松湖传奇，小区环境好一点，楼龄新一店，周欢环境也好一点。

提问：房叔，子弹35，新塘中森茗苑值得买吗，一手和二手那个更适合？

回答：你好。中森茗苑可以考虑，建议以二手为主，一手为辅。

提问：广叔，您好。纯投资，买了打算三五年后再卖出。松山湖星城翠珑湾，一二期是松山湖的地，价格差不多都五万了，三四期则是寮步的地，价格也要将近四万，不知道买这个盘的三期二手房还有多大空间？它和万科汉邦松湖半岛谁的空间会更大？

回答：你好。星城翠珑湾区位要好一点，但目前价位确实偏高，如果中长期投资也是可以考虑的，房价下跌概率也不大。如果想博个短期考虑万科汉邦松湖半岛

提问：广叔好！您昨天提到的年轻人喜欢的次新小区带花园的楼盘能不能介绍一下。还有未来有投资潜力的黄埔科学城的楼盘能否也介绍一下。我们目前住的是40年的老房子，在越秀区梅花村小区，工作和交通，孩子上学都方便。除了2个单间公寓，我们没有电梯房。五羊新城还有一套70房的旧房子，在出租。我老公总想置换到五羊新城的汉苑，用来自住。我总想买掉金中的小公寓。由于广州限购，只有两个名额，所以很纠结：哪个保留，哪个置换；哪里自住，哪里投资；收租好，还是投资好。平时我们较少去关注楼盘。您能不能在我们目前的条件下，帮我们综合筹划一下。拿一个好的方案。非常感谢！

回答：你好，感谢赞赏！公寓涨幅慢，税费高，可以出手置换，当然如果租售比高，也可以保留，继续收租。梅花村的40年的老房子，过去一直说有加装电梯的计划，但不知道落实情况如何，如果也没有加装电梯，可出手置换。五羊新城的房子不知道楼盘名叫什么，楼龄较老，都是可以置换的。资产就是在不断的置换中实现保值增值。汉苑，一线江景，楼龄较老，小区绿化好，学区还不错，如果是自住，可以考虑。不知道你手上资金有多少？黄埔科学城可参考：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔你好，总价预算200w以内，朋友说的是增城保利立方花园，据说增城紧挨着黄埔，房价却有很大区别，可以投资，社保刚买，限购区域买不到，主要是想投资，哪里有适合的？房叔给个好的建议，谢谢！

回答：立方花园在永和，没有地铁，自住可以买，投资需要持有较长时间。更建议考虑新塘，如：锦绣新天地、力诚凯怡湾、保利东江首府

提问：广叔好，新人提问。人在东莞想投资东莞区域房子，房价500W以内新房或二手。因为房票问题在做LH，下面疑问望解答.

1，南城CBD华润万象府多少单价接比较值（投资5年大概出），各种吵做什么内定。估计10月开盘价不低，价低抢不到??

2，另看了沙田佳兆业碧海云天，价好，周边目前工业区+村庄。估计要长期投资。环/濒临松湖的万科松湖半岛，东城万科皇马丽宫，哪个优选？能排个次序吗？

3，今天看了个二手 莞城光大帝王广场，一期223平。单价18000多点带车位。06年的楼，楼龄大且空中花园。户型还行。旁边丰华珑远翠珑湾到33000左右了。广叔怎么办？纠结...

4，除以上，广叔有推荐合适的吗？多谢

回答：你好。

1、华润万象府价格多少，其实不是单纯去猜的，而是看周边的新盘二手盘的价格均值是多少。目前看旁边的金域华府二手挂牌都到4.2去了，因此如果华润万象府在4.5左右都可以考虑。

2、万科松湖半岛>万科皇马丽宫>佳兆业碧海云天

3、光大地王广场在罗沙，小区有十几栋，自住可以考虑的，离地铁有一定距离。丰华珑远翠珑湾离地铁近很多，楼盘也新，价格自然也不便宜，当然也可以考虑。

预算500左右，可参考：

松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾

南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景

长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城

提问：你好广叔，请教一下，寮步的万科松湖传奇及黃江班芙春天，短期投资哪个有升值潜力？

回答：你好。首选万科松湖传奇，黃江班芙春天周边配套、交通等欠缺，要持有较长时间。

提问：广叔好。东莞户籍，万江有一套自住房140多平米，南城汇一城有一套60平一房一厅（住宅性质，可入户，步行可到鸿福地铁口，有阳光中心小学和幼儿园学位），东南向，中间楼层，无贷款。

因东莞限购限贷（二手房不限购但一次性付款子弹不够），目前考虑：1.卖掉南城汇一城的一房（始终是公寓，楼龄13年了），空出购房指标，房款作为首付，在南城CBD（万象府）或万江外滩8号盘的保利新盘、环松山湖的大岭山碧桂园、寮步万科金域国际、沙田佳兆业碧海蓝天（二手）、沙田融创云玺湾买一套100+的三四房，纠结的点是汇一城的房子地理位置非常好，再买都没有这么好了，而且再买的价格都比卖价高很多，上涨空间很有限了；2.到惠阳临深地区买一套（后浪阅府、保利阳光城等近深楼盘），因不限购限贷，够首付，不用卖房，深圳14号地铁很快开通，坪山也有华润投资等规划，深圳东部外溢中长期有空间？但又纠结惠阳确实房源多，深惠对接不知道哪年哪月有突破。请广叔指点迷津。

回答：你好。1、汇一城，区位不错，近地铁，商业配套成熟，户型小了点，我认为还有一定的潜力，可以再拿一下，或者想办法搞个名额，DY贷出7成来投资。首选南城CBD万象府，次选大岭山碧桂园、万科金域国际。2、惠州供应量还是挺大，可以买，但需要做好长持的准备。深圳东部的坪山也可以考虑，因为在豪宅线下，有地铁学区等利好，价格亲民，未来比较看好。

提问：房叔，子弹35，月供5-6000元，自住加投资，新塘那个盘更适合我，一手和二手都行。

回答：你好。子弹35，可以看下：锦绣新天地、力诚凯怡湾、城市花园二期、亚太新城富丽园、富雅都市华庭

提问：广叔您好！玫瑰麻烦问下您中山未来发展如何？我在中山工作定居。东区一套住宅自住，另五桂山雅居乐御龙山住宅一套已交楼一年多空置也租不出去，明年拿房产证。一套东区地段好的商业公寓，今年装修好了现在自己公司办公用，省了房租3000/月。请教的是，2024年深中通道 通车后中山30分钟就到深圳前海，这三套房我改如何优化呢？因为才知道咱那套公寓和旁边住宅相比基本没涨幅，所以需要卖掉公寓吗？还有五桂山那套也需要卖掉，然后用这两套房资金后去买入深圳或广州吗？万分感谢

回答：你好。中山以深中通道为核心，翠亨新区的启动区马鞍岛价值最大，30分钟内直达前海，美其名曰“前海西岸”；其次翠亨新区、火炬开发区，距离深中通道高速入口越近价值越高；其次是市中心东区街道，享有最成熟完善的配套，是最稳定的投资。

公寓不建议，涨幅慢，税费高，自己办公用可以保留。五桂山雅居乐御龙山位置较偏，配套欠缺，但较安静，适合养老，投资的话价值不大。

东区自住这套保留，公寓自己办公，五桂山这套出手置换。建议入广州，现在要跑步进场，行情已经启动，态势高涨中。

提问：非常感谢，第一次提问没想到广叔神回复，谢谢广叔。广州我想买黄埔或番禺，可是我没有全日制大专或本科，怎么破限购？增城区新塘又听说污染很严重不知怎么弄？

回答：黄埔在某宝上补半年社保，中介一般可代做。现在国家和政府都很注重环保这块，有污染的企业会渐渐的停工消失，所以不用太担心。

提问：广叔！你好，现在如投资临深片区，那个楼盘升值空间大？约总价300万左右。二、三年短期投资

回答：你好。买东莞长安，靠近深圳沙井的区域：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：您好 广叔 海珠金碧花园 3期 35楼 三方，南向、103.7方 570w 是否值得入手？2007年2期的一平米就39000-40000 请您赐教

回答：你好，金碧花园三期，最高41层，35楼可以考虑，当然有中层是最好的。

提问：广叔您好！目前南城有住房一套！有二个儿子，13-15岁，我想买给儿子的，目前在南沙，黄浦区，新塘，东莞，看房，首付100万左右，不晓得投资哪里合适

回答：你好。建议考虑黄埔：

自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城；

投资：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

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