东莞楼市:这种房产到手就贬值,聪明人遇到都绕着走

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提问：广叔，您好，1.黄江的保利和光尘樾3-3.3万与新塘的品秀新图2.5-2.6万 哪个更有升值空间呢？2. 长沙适合投资吗？3.石碣的美的招商东樾比大岭山的碧桂园天钻房价低了将近8000，如果投资，那个更有空间呢？4.大岭山碧桂园天钻比起黄江保利和光尘樾，那个更合适投资呢？

回答：你好。1、东莞黄江的确定性会高一些；新塘处于价格低洼，但不确定高，自然也有暴击的可能；看投资偏好，稳健的选择黄江，进取的考虑新塘。2、长沙由于调控较严，房价一直很笋，只要政策放开，一定会跳涨。但放开的可能性不大。所以入的话，自住还可以，当然做好了长期准备也可以入。3、石碣属于外溢片区，能承接一些主城区买不起房的刚需，也会有一定的涨幅，但偏弱。4、建议环松山湖的大岭山碧桂园天钻，次选黄江保利和光尘

提问：广叔好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？

回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：东莞有两套，一套在供，想在佛山入一套，首付约70左右的，有什么介绍，佛山新城的保利天宸如何

回答：你好。保利天宸区位还可以，近佛山公园，3号线在线，未来开通有一定利好。其他的可以考虑千灯湖：中海锦城国际花园、万达华庭、中海寰宇天下

提问：广叔，我想卖东莞南城鼎峰原著的联排别墅，换套松山湖锦绣山河的独栋，原著大约市场价2200万，锦绣山河独栋临湖大约4000万，需要加价1800万，这个配置有没有问题，这两个区域以后的潜力谁更大？

回答：你好。鼎峰原著，一边是高架，一边是高速，可以出手置换。锦绣山河可以买，景观强，圈层纯粹。当然是松山湖价值大一些。

提问：你好广叔，想咨询您手里有100左右的预算，想在西部选一个上车盘，选在哪里比较好？另外，我和我老婆都用了贷款名额，但是没有在深圳置业，这种情况贷款有办理低首付的方式吗？

回答：你好，深圳如何操作成3成首付？ 1.全款抵押，找垫资公司配合 2.找渠道5+2，做2成首付贷 3.开发老人票，做接力贷 首付100万，关注碧海 西乡 翻身地铁边的次新盘小户型。

提问：你好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

回答：你好，建议出手置换成商品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了。

提问：广叔好，个人流水充足，目前手上有两套，操作空间还比较大，想咨询一下具体怎么样的操作方式比较好?广州或深圳换哪个城市好不好？

回答：你好，在深圳，二号线是土豪线，三号线是属丝线，具体原因，你们自己领会。安托山片区其实不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间，但丝毫不影响片区受到的追捧度。主要原因有下1.安托山带红岭实验小学和深高中学，确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学;2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近;3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区;4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。

主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨!番禺是广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟，未来升值潜力不小。这2套房建议继续持有，作为底仓，可以长持到天荒地老。

提问：你好广叔，打算用女伴房票合买代持广州，女伴是新房控，只肯买新房或次新房。有中介朋友介绍了黄埔一手新房，黄埔的实地常春藤-单价27000，中冶_逸璟台单价45000，越秀万力_ 星越峯单价20000-22000，黄埔中央城单价33000，五矿招商_鹭山府单价43000-49000，保利拾光年单价23000-24000，广州龙湖揽境 单价34000。麻烦您帮忙分析下：1，黄埔一手新房能买吗，如果可以，有哪几个可以买的楼盘，上面这几个如何。2,您星球里专门介绍的广州可买选筹，我们是选新盘，还是买二手的，考虑长持，如何选筹。3.我自己在学中级经济师，11月考试，3月-7月交的是深圳社保，现在8月在改交广州社保，如何11月考过，半年后广州，我自己还能上车上吗。麻烦您帮忙分析下，谢谢，感恩

回答：你好，长岭居的发展有几个阶段：1、我记得2007-2010年的时候，那个时候还没有长岭居概念，但奥园春晓、岭南林语、金融街融穗御府（这个项目的别墅很便宜当时），以及半烂尾的珠江嘉园。2、后来才有了万科山景城、理享家、常春藤 3、以及最近1-2年的龙湖揽境、天健天玺、中冶逸璟台 一晃10年过去了，一个片区的发展，没有个8-10年是不行的。

第一，是政府要卖地搞财政收入，萝岗区府板块的住宅用地其实几乎没有了，所以只有沿着水西路、长岭路、永和大道两侧来“寻找”地，这是必然啊。第二，地卖了之后，政府得提供共建啊，比如学校、比如公共的交通，有地铁就地铁没地铁就有轨电车，自己有钱就自己建，自己没钱就跟开发商合作。第三，当有了住宅小区、有了商业配套、有了出行的交通配套，一个片区就相当于成熟了，当然了还缺比较好的教育资源和医疗资源（这样也是整个萝岗的短板），所以睡城的概念有点意思和沾一点边，必经需要时间发酵。

五矿招商：规模小、无学位、离地铁远、周边未来10年都是城中村乱糟糟的感觉，日后等变成了二手，一定会被金碧世纪、保利学府里甩在身后。保利拾光年：属于黄埔区知识城，这个项目，我的意思是：千万不要入。这几个新盘都一般，新房癌是病，得治！深圳社保可以继续交着，开发广州的房票买，广州市场已经开始涨了，现在还是前奏，半年之后大概率要出政策限制，能上车就赶紧上！

提问：你好广叔，东莞买房，万江和沙田可以考虑吗？现在是上车时机吗？

回答：你好，万江属于市区北延。沙田属于远郊,但处于深圳至广州的联连带上。东莞短周期向上,但由于2018-2019年调整不算充分,所以未来两年上涨动能不算强。上半年,受深圳上涨带动,东莞南城与松山湖板块大涨,其他板块不明显。估计万江的涨幅较沙田明显一些。前段时间东莞出调控新政之后,预计市场将出现几个月的降温。建议年底再关注上车时机。

提问：你好广叔，请问您觉得罗湖龙园山庄这个盘怎么样？单价不高，适合投资吗？

回答：你好，龙园山庄投资回避 这地段虽然隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价4w并不低洼，整体依山而建、交通拥堵是常态，缺少现代化的城市配套，并不值得持有。

提问：广叔你好，听说最近福外东、福外西等各种分校陆续开建。请问福外南的价值会不会弱化啊？福外南和石厦，如果自用学位，选哪一个好？我小孩还有3年上小学。谢谢回复。

回答：你好。福外东是高科技预制学校，无学区房。中长期看，福外南会陆续有竞争对手；短期看，福外南依然有先发优势。成熟稳定选石厦，不介意新学校+喜欢福外体系选福外。

提问：你好广叔，停止公寓批、鼓励现有公寓作为人才房的文件，大哥可否帮忙解读一下？ 这对公寓来说到底是好消息还是坏消息呢？我要不要考虑入手公寓？

回答：你好，公寓从来不受待见，公寓可以说是智商税，是开发商为了商办去库存，不得已为之的营销手段。公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。 深圳仅有的1998平方公里的土地差不多一半给了所谓的生态绿肺，剩下的一半大部分了给了商办和工业用地，留给住宅的用地比例在世界一流城市里都是最低的。深圳教育和医疗资源尤其落后，这点从深圳每年小一初一的学位缺口和不到一半的公办普高录取率中可窥一二。如此珍贵的土地不多盖一些学校，不多盖一些住宅，反而每年递增的盖一堆鸡肋的公寓，确实有些暴殄天物。

提问：你好广叔， 龙岗宝荷片区未来前景如何？该片区农民房少，旧改推进快，产业丰富，14号线开通后会激活这个片区吗？ 谢谢！

回答：你好，龙岗宝荷坚定看好，我去坪山的路上多次经过宝荷、宝龙工业区，这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快，也是大量开发商关注的板块，再加上地铁14号线快线3年后通车，这里的涨幅也许会高出很多人的想象。

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