东莞楼市:富人瞧不上,穷人买不起,这种房子最容易砸手里

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提问：你好广叔，本人东莞现在有150-200子弹。有亲戚购房名额一个可买一手，二手。纯投资，考虑一手要持有六年左右才可出售，二手三年。有无边个盘较好投资潜力大。

回答：你好，参考长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

常平：绿地大都会、碧桂园常平首府

提问：您好广叔。要在东莞买房，总价500万左右，投资为主，可以长期持有。请推荐具体的楼盘，具体哪一期，按优先推荐的先后顺序排序，麻烦做深度讲解。 同时帮分析南城的新盘万象府，和真松山湖的万科金域松湖 、保利红珊瑚的二手房。这三个楼盘如何选择

回答：你好。你列举的盘也是我想要推荐的。新盘万象府，区位优势是比较明显的，位于东莞主城区的CBD内，未来周边的发展潜力，比较有想象空间，缺点是相关的学校+商业配套还未完善，需要一点时间。万科金域松湖，就如你说的，真松山湖，华为基地旁，R3线，大花园社区。保利红珊瑚，也是在华为基地旁，还有月荷湖，花园社区，居住较安静。我的看法：万象府>保利红珊瑚>万科金域松湖

提问：广叔您好，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，该如何取舍？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好？？ 未来哪个地块会更有价值？？ 投资该如何选择？

回答：你好。既然长期持有的，当然买入真松山湖，虽然短期可能会横，但中长期看肯定是不会差的。

提问：广叔你好，从纯投资角度考虑，总价1100万元左右，宝安深业新岸线这个楼盘值得买吗？楼盘有何优劣点？投资前景如何？谢谢！

回答：你好，深业是宝体周边最早的社区，而且特别特别特别大。 深业是深圳市府全资国企，在深圳属于比较佛系的国企开发商，做了十几个盘基本都是定位刚需，不太会做豪宅的。（深业上城和中城都是公寓，定位也没做好，现在深业上城的商业都半死不活的） 新岸线显得比较旧，原因是白色涂料容易脱落、发灰，不像幸福海岸的土豪黄色显得耐久，当然价格也确实比幸福海岸和第五大道要便宜。但学校更好，上学也更方便。 目前宝体周边这几个花园社区是同质化竞争，价格梯队已经相对稳定，从增长潜力来看，并不会出现哪个盘涨幅远高于其他盘的情况； 第五大道/幸福海岸/天悦龙庭/尚都/深业新岸线价格依次递减。

提问：广叔你好，之前您建议到广州买，有赚钱效应再买惠州自住，目前遇到的情况是：1.广州那边要半年社保，半年后广州估计买不起了；2.受深圳新政影响，惠州现在房价大涨，新房加价，二手房现在变成卖方市场！请问现在怎么办好？谢谢

回答：你好，广州已经不能继续等下去了，市场逐渐热起来，接下来大家要跑步入场。广州是全国有名的贸易中心，进出口贸易非常发达。近几年广州虽然在一线城市中属于吊车尾，但是城市的基本面还是挺好的。人口净流入比较乐观，广州的城市氛围相对比较包容，目前正在进行产业调整。

每个城市都有自己的涨幅规律，城市间也有轮动顺序，2009~2010年暴涨，2012~2013年大涨，2015~2016年暴涨，这次是2019~2020年局部大涨。广州上次的大涨是2017~2018年，滞后于深圳一年左右时间。现在深圳一轮完整的上涨＋调控已经走完，夹在广深之间的东莞也涨了不少，所以珠三角下一个接力上涨的城市可能性最大的无疑会是广州。黄埔和南沙限购很好破。同样的资金，放在广州比放在惠州回报率更高，看你追求自住还是利益最大化。

提问：你好广叔，坐标深圳，在南山有两套房，一套红本在手(西丽片区，市值700)，另一套公积金贷款还剩十多万（南山海岸城，南二外学区房，市值1500），到明年10月份结清。去年利用深圳杠杆全款在老家无锡锡东新城170万入手一套，现已拿房给二房东出租。考虑到明年10月家庭杠杆率较低，准备再利用杠杆在锡东新城再入手一套，总价在200左右。考虑新城有天一学区房，政府投入也大，新建天一文景分校，实验小学等，请问我这个家庭情况，下一步该如何利用杠杆投资，目标是要稳定，保值，增值。谢谢

回答：你好，关于如何看待杠杆，我只能说杠杆是个好东西，关键看如何用！用在确定性大的叫投资，确定性小的叫赌。

如果用在收益稳定的优质城市房产上，可以让你快速致富。如果用在不确定的gu票或qi货上，可以让你快速返贫。归根结底，是概率问题，根据风险自己评估，决定要不要用，用多少。如果确定性不大，尽量少用或者不用，否则很可能会损失惨重；如果十拿九稳，就往死里用，很可能会赚得盆满钵满！面对复杂的世界，我们要在不确定性中寻找确定性，只做确定性的事情，可能输了时间，但是一定能赢了结果。

根据你的情况来看，你的资产其实不错，深圳南山区位长期看好，而且房子剩余贷款不多，房子市值很高，所以合理运用杠杆并控制杠杆率，其实很好实现资产裂变，并且风险不大。但是我不建议你跑无锡去不停建仓，意义不大，完全都是小仓位，对你资产不会带来更大质的飞跃，我建议你继续在深圳加仓，试试打新，或者上海。

提问：您好广叔，广州有2套， 2号线1套， 9号线汽车城1套，无贷款。本想去广州清远交界买小别墅，前两天你回复说金融性差投资不看好，所以我先不弄。现在想JLH,腾出老婆名额，总价250， 买小三房，做三五年的投资。有几处选择：1、南沙区，刚放开限购，例如富力唐宁，单价2万。2、黄埔知识城，刚放开限购，例如万科幸福誉，单价2万。3、花都万达附近，刚放开限购，单价2万多。4、增城新塘品秀星图或附近，单价2.5万以上。5、东圃，三溪，鱼珠沿线，找2手的二房或三房，例如兰亭盛荟。6、我现住白云新城版块(2号线黄边)附近几个10年楼龄盘， 2房250万，2房月租有4000元。旁边在建广州设计之都，大家都说会涨。怎么选？

回答：你好，方案五更好，广州我认为东面更有价值，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这一线也是广州最有价值的区域。

提问：广叔你好，140左右首付预算，3房，重点考虑小学学位，其次交通，然后楼龄。有无好的推荐？

回答：你好，140首付3成，大概就是450万左右的标定物 如果要小学，交通，楼龄都兼备的话，黄埔花园或者金碧领秀可以选择，小学对应的是怡园小学，前黄埔第一学位房，在裕丰围附近，未来的13+7号线，双地铁，靠近临港核心区，潜力是可以的 现黄埔第一学位房就是万科东荟城了，不过交通不是很好 白云那边的可以看看岭南新世界，嘉禾望岗一带，3地铁交汇 华师附小学位，大花园大社区 海珠的话加点钱看看光大花园，宝玉直小学不错，隔壁太古仓，地铁在家门口，周围配套好

提问：你好广叔，我是刚需，也是个买房小白。目前在罗湖上班，首付有180万左右，月供2.5万以内。买房主要是考虑升值优先，之前我有个朋友通过买房赚了很多钱，我也想通过买房子赚钱，希望带有学位，要求不高，一般的就行了。最近看了万科公园里的88平、康达尔花园的93平、泰和花园的72平。请问大东广叔您觉得的这三个盘值得买吗？谢谢回复！

回答：你好，你看的这几个盘只是能上个车，但未来换房会很麻烦。你的目标是追求升值，但3个选择价值都偏低。万科公园里是3个选择里最差的！出行不便利、离地铁线也远、而且周边环境差、学位差。布吉本身就定位是工薪盘，万科公园里除了房子还新，没有任何的亮点。不适合你！康达尔花园要稍微好一点，靠近大芬的地铁站。02年的旧房子，价格和12年的万科公园里相差并不大。

由此可以理解，地铁沿线的房子对工薪有一定吸引力，但地铁只是标准配置。利好兑现了，也不足以继续支撑房价上涨。泰和花园的房子你去看，估计是被人忽悠说房子要拆迁了。看来心术不正的人不少。泰和的房子根本不在布心旧改范围内，旁边的一致春晓苑才是要拆的房子。

提问：广叔你好，刚需改善住房，手上目前差不多450万现金，二胎家庭两年后要上小学。看了碧海片区如泰华阳光海，华丰前海湾，香缇湾等次新盘，单价不低，学位也很一般。为了学位也考虑过南头豪方天际，前海东岸，学位占优，预算内只能勉强买个70多平小三房。除此之外自住能否选择光明玖龙台，不考虑通勤。请问这三个方案更推荐哪个，我这个预算和情况可选性是不是不多，感谢！

回答：你好，900万总价三房，想要买南山和宝中，还想次新，就不用考虑学位了，不可能兼顾。这三个一定要选建议碧海，玖龙台投资预期远大于自住，你两个娃就真的没必要。豪方天际学位也不占优，片区少点概念，噪音大，不如去碧海占个坑，碧海的学校会逐渐向好的。

提问：你好广叔，请问一下福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房这个涨幅能跟上大盘吗？谢谢回复！

回答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，隔壁南华村已经开始拆平，还有提升的空间，跑平大盘轻松没问题。

提问：你好广叔，坐标温州，主场有一套房（16年底投资入手的）想变现加杠杆入场深圳，但是目前市场行情横盘趋冷，二手房交易买家压价严重，是否要及时出手抓紧入场深圳？还是再坚持持有一段时间等行情转暖？可以从持有成本，城市预期方面来解答下吗？

你好，1.温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。 2. 非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。 所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。 既然置换是必然，而深圳又蓄势待发，为何不早点买入为安，何必殚精竭虑，机关算尽，谁能保证踩准那个时间节点？

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