深圳:从房价畸变看穷人补贴富人 二手房价分化大

　出发时起点一样，走着走着，小户型的价格就飞跑起来，大户型气喘吁吁地跟在后面，越跑越慢。

　　就像光会被引力改变方向一样，如果房价出现畸变，一定是有异常的干扰因素。

　　我所看到的房价畸变，是指在深圳房地产市场，那些当初作为新房出售时单价相同的房子，现在价格出现很大的分化，越大户型的房子单价相对越低。

　　出发时起点一样，走着走着，小户型的价格就飞跑起来，大户型气喘吁吁地跟在后面，越跑越慢。

　　这种分化的情况在学位房上比较常见。学位房有学位价值，小户型和大户型在学位上的权利是同等的，所以小户型有溢价，比如一套20平米的小房子可以卖400-500万元，同学区一套60平米的房子，价格可能是700-800万元。

　　但是一些学位房很一般的小区，价格也在发生畸变，以深圳福田区的益田村为例，60平米左右挂牌单价为8万多元，面积超过100多平米，挂牌单价就降低为7万多。现在挂牌价普遍有这种情况，那就是总价越高的房子，平均下来单价反而越低。

　　房屋总价是个很重要的衡量指标，不同总价有不同的购买群体，比如总价如果上了1500万元，如果潜在客户没有那么多，那么房屋单价就要有所折让，以便可以达成交易。

　　现在的情况是，有很多区域总房价超过了1500万元，但是潜在购买人群有限，所以这部分户型价格涨速比不上小户型。

　　而小户型房产的潜在购买人群多，小户型尽管在整体房源比例上占比很高，但是因为可以买得起的人多，房源不够，那就只能提高单价。莲花一村21层42.12平米的房屋，去年9月份成交单价是6.65万元，同一楼层，今年3月23日成交价为7.98万元。在很多大型社区，小户型较大户型单价要贵上一两万元。

　　一般购房者想买的房子不够用，超级购房者可以更悠哉地挑选房子，可以以更低单价享受更多空间。总价超过3000万元的豪宅，如果算上赠送面积，其实单价并不算贵。如果将这些房子拆分成小户型出售，总价远远不止如此。这就是穷人在补贴富人。

　　穷人补贴富人的情况有很多，火车上也出现过。

　　近年来我旅行已很少再坐硬座，去年居家卧铺出行，车厢里空调温度调到刚刚好，空气也新鲜，小孩子们在车厢里玩耍，看着窗外闪过的风景，不由得产生愉悦感。当我穿过卧铺车厢，走到硬座车厢，空气立马就变了，车道里坐满了人，堆满了包裹，和20年前一样。

　　普通消费者愿意节省资金，去坐硬座，其实如果以单个车厢产生的营收计算，硬座会远远超过卧铺，但是卧铺车厢有人专门打理，到站有专人提醒，享受了更高服务。

　　高铁也是这样，头等车厢价格尽管贵，但是非常宽裕，如果按照人均面积计算，性价比远远超过二等车厢。

　　究其原因，就是市场给有钱人提供的机会比给普通人提供的机会要多很多，穷人因为支付能力不高，可以选择的空间有限，只能被动接受。

　　按理说，有钱人赚钱能力强，政府应该从有钱人那里收钱，转移支付补贴其他低收入人群，奢侈品税就是这样。但现实情况往往没有那么理性。美国有一段时间就想调整税收政策，巴菲特去年就说，“相对于普通大众而言，富人缴纳的税肯定是太少了。”中国也有类似情况，比如收入并不算高的工薪阶层按章纳税，工商户和企业主却有各种方法可以逃税避税。

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