对比这25个城市后,机会最大的城市依然是它!

对于一心想要在国内进行房产投资的广大朋友来说，最困惑的问题可能就是，我知道这个城市有价值，我也知道那个城市有价值，但是一溜的价值城市，却不知道该买哪个。

相信绝大多数人都有过这样的想法：别BB，我只关心买哪个城市的房子投资回报率最高，告诉我这个就好了。

基于此，有了本文的诞生。

本文什么都不多说，只围绕一个问题来讨论：作为投资者，到底应该买哪里。哪个城市的投资回报最高，高多少，通过数据呈现给大家。

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废话不多说，直接进入正题。为了找出投资回报率最高的城市，我整理出了下面这个表。

为了大家更好理解表中数据，我必须花点笔墨来解释：

1.关于房价。所用价格为整个区域的3月均价，所以可能会比一些朋友感觉的低。为了更接近真实的市场，一二线城市采用二手房价，环一线城市采用新房房价。至于为什么没有采用普通三四线城市，别问，问就是踩。

2.关于首付。一切讨论都是以投资为前提，投资就不会是首套房了，所以这里采取的首付比例是以无房有贷为前提。同时再结合当地银行实施的放贷政策，与限贷政策可能会有所出入，譬如惠阳，近期贷款放松，只要征信和流水优质，也就是征信没有不良记录、流水符合月供的2.5倍，那么二套房就可以做到3成首付。

3.关于投资回报。为了便于大家理解，表中以100平/套来计算总价，统一以10%的房价涨幅来计算投资回报率，通过不同城市的投资回报率，大家就可以直观看到不同城市的回报差异。

结果大家很明显可以看到，这些城市中，对于投资者来说，还可以做到3成首付的城市只有东莞、佛山、重庆、惠阳4个地方。在涨幅10%的情况下，这4个地方可以做到33%的投资回报率。

而4成首付的城市，譬如广州、厦门，在同样情况下的投资回报率只有25%。5成首付的城市，譬如上海、南京、苏州，投资回报率只有20%。6成首付的城市，譬如北京、杭州、天津，投资回报率只有17%了。

在同样的涨幅下，3成首付的城市和4-6城市首付的城市投资回报率相差巨大，至少相差三分之一，最高相差1倍。

但3成首付的4个区域中，重庆，外地人要贷款至少要当地1年社保，实际操作上外地人投资房产基本上都贷不了款。所以，很有意思的是，剩下的3个3成首付的地方：东莞、佛山、惠阳，3个全都在大湾区之中。

所以，为什么投资要到大湾区，这从其中一个角度给了答案：投资回报率。

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投资房产，我们从投资回报出发，但也必须要立足投资门槛。在能触摸到的投资门槛范围内选择投资回报最大的城市才有意义。

表中所统计的25个城市之中，购房资格最宽松的两个地方就是重庆和惠阳，2个都是不限购，这给房产投资大开方便之门。其次是佛山中专学历以上可购房，深圳、东莞半年社保可落户或购房。

这又全都是大湾区城市，粤港澳大湾区真的是以最大的宽松来吸纳和留住全国各地的人才，也无怪乎它能成为5年净增800万人口的人口增长黑洞。

从资金上，也就是房价上来看，北京的投资门槛达到四百多万，起码买房难度上对得起它首都的地位。其次是深圳300多万的房产投资首付门槛，随后是上海274万。而广州、厦门、南京、杭州、宁波、天津、苏州，投资一套房产的首付都在100-200万之间。

投资首付门槛最低的，是东莞、佛山、重庆、长沙、惠阳这5个地方，全都低于50万。

上面从投资回报率和投资门槛给大家做了一个梳理，但上述投资回报率对比，都是建立在同等房价涨幅的前提下。实际上不同城市未来的涨幅潜力肯定不一样，虽然我们无法精准得数字化来衡量，但也还是必须考虑要城市的发展。

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先来说说最近的两个重磅政策。

第一个政策是4月9日，中共中央、国务院提出推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，这个不新鲜，但其它几条就不一样了。

1.探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。不仅直接指出长三角、珠三角2个城市群，还给出了同城化的指导方向，以后这两个城市群内部的入户将会很容易，城市群内部人口流动的阻碍大为减少。对于楼市来说，就是购房门槛大幅下降。譬如在苏州工作，如果户籍准入年限同城化累计互认，那么就可以落户上海，从而在上海买房。

2.放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。也就是住在哪里，户口就在哪里。这既是要推进城镇化，让农村人口进城落户，也是要最大程度地给予大城市的外来人口流动自由。

以前大城市落户困难，外地常住人口来大城市仅仅是来打工，户口都拿不到，小孩书都没得读，只能回老家。当然，这也跟以前积极发展中小城市的发展战略有关。

而现在以经常居住地登记户口，想想北上广深数千万的外地常住人口，自己要住房，小孩要读书，一旦落户，会给当地楼市带来多大的需求？

所以政策里面也提到“建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制，推动公共资源按常住人口规模配置”。很明显就是要往做大做强中心城市的路上走。

当然，大部分人的购买力都不足以买到北上广深的房子，所以都市圈必将成为他们唯一的选择。

第二个政策是同一天发改委发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。政策中可以看到，城市群、都市圈、中心城市仍然是重点。

但特别之处在于，第一，在大力推进都市圈同城化建设中，提到推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸。相信接下来跨城地铁会大大加快进度，四大环一线跨城地铁中，广州和佛山有地铁，上海和昆山有地铁，北京和燕郊有在建地铁，唯一缺席的深圳，恐怕离跨城地铁也不远矣。

第二，提升中心城市能级和核心竞争力中，都在说用地问题。“强化用地等要素保障”、“完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题”。

城市内部土地优化当然也可以，但一直都在做，没什么好说的。最好的解决用地问题的方法是什么？一个是往都市圈走，将部分产业、人口往外疏解，通过都市圈分担土地压力。另一个更直接的就是扩容，面积大了土地就不是问题。

从去年到现在，从过去的发展历史到城市未来的发展规划，都一次次地告诉我们中心城市、都市圈、城市群这三大发展方向，这既是城市发展方向，也是我们房产置业的方向。从城市上来说，其实就是一线城市、强二线城市、环一线城市，虽然说得多，但必须得明确这一点。

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1.有条件者，一线城市是绝对的首选。

经常居住地登记户口、提升中心城市能级和核心竞争力这些都在说明中心城市未来的霸主地位，而中国城市最头部的四大一线城市就是中心中的中心。

其中机会最大的是深圳。深圳本身就是大湾区龙头城市，落户门槛低，在一连串的中心城市利好政策下，加上今年经济特区设立40周年，扩容可能性很大。但要注意，深圳扩容对城市发展是利好，对内部房价却是一个利空，一旦扩容，深圳房源增多，对深圳的郊区房价是个打击，所以深圳买房要尽量往关内买。

其次广州资金门槛相对低，而有低首付带来的杠杆优势。上海，投资层面上相对中规中矩。而投资北京，更多是注重它的身份象征。

2.二线城市中，高性价比的投资选择：佛山、东莞。

佛山和东莞限购几乎等于没有，首付可以做到最低的3成，而且资金门槛足够低，最核心的还是都在中国最重要的大湾区之内。

类似的几个城市，重庆，外地人不限购，但基本贷款不了。长沙，政府调控简直是苛刻，各种限离婚、限新落户、限售4年、停止契税优惠等等，这成就了长沙的低房价，对刚需来说美得很，但对投资来说却很不友好。

3. 买不了一线买环一线，环一线投资首选惠阳。

从投资角度来说，环一线投资机会最大的就是惠阳，甚至比大部分二线城市的机会都大。一方面，惠阳不限购，全国各地以及深圳外溢的刚需都能直接在惠阳买房。同时惠阳的首付门槛只是45万，而昆山、燕郊所在的三河首付门槛超100万，不管是自己投资，还是未来转手都是巨大的差异。

深圳如果实现扩容，惠阳大概率就是被扩容的方向，最近惠州的几条城际和高铁：深惠城际、深大城际、深汕高铁又确立下来，加上都市圈的持续推进，不管惠阳会不会被深圳扩容，惠阳都会成为环深生活区域，住在惠阳，工作在深圳市区。

而且，惠阳现在2套房还可以3成首付，同样的涨幅下都比三河、昆山高66%，更何况在大湾区发展和深圳扩容机会之下，惠阳的蜕变之路只会燕郊、昆山走得更快。

来源 |大胡子说房

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