广州楼市:这几个区域的房子被低估,刚需者再迎福音!

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提问：你好广叔，我目前在广州白云租房想在建设六马路或公园前买间二手自住十学位十投资。现金100万家廷月收入6万或广叔有什么建设谢谢！

回答：你好，越秀的学区房和天河CBD珠江新城一直属于广州的第一梯队，不过最近学区政策多变，纯学区投资需要谨慎，如果自住和有小孩上学就不用太担心。可参考选筹：建设路：逸雅居、青菜岗、拥翠小区。公园前：都府小区、捷登都会

提问：广叔好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金贷款已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业贷款恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

回答：你好，从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

提问：广叔你好，坐标广州，纯投资，预算400–500万，锁定黄浦科学城越秀星越，鱼珠板块鹭山府，万博板块珠江铂世湾，还有天河奥体板块保利天汇，担心保利88方可能买不到，现纠结应该选择哪一个升值空间更大，盼望广叔能够给些建议帮助我们决策。

回答：你好，如果短期考虑确定性更高更稳可以考虑万胜围，鱼珠，万博，中长期则考虑黄埔科学城。

提问：广叔你好，我之前在新塘新世界嘉怡苑投资了一套95平米三房（步梯房），2018年215万入手，现在资金有点紧张考虑要不要出手，，但现在市场价估计只能卖180-190左右，所以很不甘心，但又怕持有会一直亏下去，请问您觉得什么时候出手合适？或者有什么建议呢？

回答：你好，世界嘉怡苑是2000年的房子，因为有一定的楼龄，且是步梯房，不是很受现在的年轻人欢迎，所以未来看会跑输大盘，建议出手置换。

提问：广叔您好！我是江西人！在广州工作10来年了！之前一直没有买房的概念！今年29岁了！浑浑噩噩过日子这么多年也没存到什么存款！去年买了一台车！目前手上只有24万左右！想在增城区置办一套小户型的房子！理想地段是新塘！但是新塘房价咬不动！目前也是饱和状态！最近看中增城石滩的观园一号的87方小户型！首付和月供也在我的承受范围内！想问广叔，石滩的房子可不可以买？相比新塘您有什么建议？石滩那边有发展潜力吗？

回答：你好。新塘具有4大好：临近广州，是广州的后花园，有地铁连通。本身有产业，比如富士康搬迁过去，当地工作、当地居住也行。临近东莞，东莞也有工作机会。通往前海，40-60分钟，属于前海通勤居住大后方。被纳入“准临深”概念了！增城石滩规划较多，广州新东站、地铁16号线站点，房价也涨了不少，观园一号自住可以考虑，因片区还在规划建设中，投资需要持有较长时间。

提问：广叔，广州科学城和南城CBD哪边投资潜力更大 黄埔中央城 和知识城的万科幸福誉 那个更值得买 或者您有什么好的楼盘推荐

回答：你好，首选广州科学城：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：广叔你好，我目前外派广州，1-2年返回南山工作。看12月涨势，计划在总价450万之内考虑首房两居室。向您提问：1.3,4月接盘是否有些着急？2.目前关注龙华金地上塘道二期、碧水龙庭，福田皇御苑，宝安富通城三期，对地段，交通，学位，升值空间有些难以判断，其中较中意金地上塘道，但是挂价已经到8万。除此外还有较合适的推荐吗？不胜感谢！

回答：你好，深圳2019年几个热点片区，10-30%的涨幅是有的，现在很多小区都在闹房荒，如果不出台调控措施，价格大概率还是向上的，疫情只是延缓了上涨时间点，给刚需朋友留足上车时间。 龙华现在称为宇宙中心，房价在2015年左右涨了3倍。 现可以分为四个梯队，第一梯队就是深高北学位房，平均单价在10万左右，例如汇龙湾； 第二梯队就是红山周边，平均单价在8万左右，例如中海锦城； 第三梯队大概6万左右，例如金地上塘道。 第四梯队4万的也有。 金地上塘道属于龙华的第三梯队，距离地铁比较远，单价6万价格还算比较便宜。 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错。 自住更倾向金地上塘道和碧水龙庭 投资建议重点关注宝安碧海，除了宝安富通城三期，还可以关注圣拿威，玉湖湾。

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。东莞多淘淘小户型吧。

提问：广叔好，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。问题1：89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？因为我主要在广州荔湾工作，广佛交界处租房住。考虑未来几年无论结婚与否都依然在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合政策条件，可购置。问题二：您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。问题三：预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？问题四：目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w（学区黄岐第二小学，据说当地排位靠后），基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w（学区六联小学，据说当地比较不错的），有较大小区。值得入手吗？问题五：黄岐是否有其他楼盘建议？

回答：你好，1.中山婚房自住可以买一套，投资价值一般。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州 中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

2.黄岐虽不是投资最优选项，但问题你的预算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考虑的。黄岐、盐步这大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用ZF太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此ZF也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于ZF大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是ZF落力的地方。我们要追逐ZF投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。所以资金充足就买千灯湖，预算有限可以考虑买黄岐。

3.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是最好。如果你的还贷能力不错，我建议你可以适当gpgd，降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然你这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。

4.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，所以我更建议你想办法拉高首付，或者gpgd，最好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。

提问：我北京是首套 但是河北有个房贷 现在北京认房认贷算二套房 我选择河北房抵押贷款后全款北京两居室，还是北京房再抵押合适 子弹350w自住及投资。京棉新城和晨光家园两个小区的南向两居室 您建议哪个值得入手，或者别的建议谢谢！

回答：看你的拆借能力，例如能借到200左右的子弹使用半年，加上手上一共550，入一套两居没问题，再抵押掉北京获得300+的资金，还掉拆借还能余下100+的资金，如果拆借不到资金，再抵押掉河北入北京 晨光家园 > 京棉新城

提问：你好广叔，觉得您分析的房价走势很有道理，果断加入星球。请教一下您，夫妻俩在福田上班，有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼自住的话，碧海的幸福珺湾附近(离地铁口远)，西乡的中熙香缤山(22年12号线开通），坂田的大族云锋（坂银通道的开通），请问这三个片区现阶段适合上车吗？或者预算800w以内考虑投资兼自住有什么好的建议，期待您的解答。

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 宝安重点关注以下楼盘： 万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等； 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小； 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有： 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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