广州楼市:上车盘被越来越少,刚需客买房越来越难

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提问：广叔你好，调广州工作好多年，一直没有买房，很是后悔！亡羊补牢，求助广叔！个人情况如下：广州集体户口，多年广州社保，应该是拥有广州房票。广州无房，韶关有碧桂园别墅一套，房贷刚还清。手上已凑够120W，家庭月入2.5W，如果韶关房子可出手预算在400-450，若无法出手预算在350左右。

小孩户口和我一起，在越秀上小学，马上毕业，预计也是在越秀区继续上初中，对房子学位没有迫切要求。以下问题向您求教：1.我的情况是否只能四成首付，如果可以办理三成首付，如何办理？2.未来打算在越秀区陪读，所以买的房子属性应该投资性居多，买了房可能要租出去，然后在越秀再租房住，所以应该买新房还是二手？3.身边有经验的人一直说要买买房要关注地段地段地段，所以350左右的番禺万博、黄埔科学城、东圃车陂、越秀老破小、天河员村单体楼，应该关注哪个板块？4.看了几个楼盘，烦请分析下：珠江花城（目前没有）、黄埔中央城、广地观澜、大壮名城、罗马家园二手（沥滘村改造而补涨）哪个性价比更好，升值空间更大？

回答：你好。买广州的房子就相当于买广州的股票，既然一直在广州工作，有条件了就要及时上车，刚需上车每一个今天都是最好的时机。韶关三四线城市，自住尚可，投资的话很弱，没有强产业支撑，也没有人口流入。别墅由于总价高，并非主流产品，流动性、增值也相对较弱。如不自住，可考虑出手。

1、如果在全国有过贷款记录，是需要4成的。资金量宽裕的话没有必要做3成，3成的操作是垫资全款买，后DY贷7成。或者你爱人没有贷款记录，有广州户口，LH也可以3成。

2、以二手次新为主

3、首选黄埔科学城，次选番禺万博

4、珠江花城没地铁，配套和周围环境较一般；中央城楼盘较大；广地观澜虽然18号线在建，但离地铁口还是远，近执信中学；大壮名城，新盘，旁边就是万达，近地铁，华师实验小学初中高中；罗马家园被高速立交切割，价值一般。

建议首选考虑大壮名城，其次考虑中央城、珠江花城

提问：你好广叔，广州现有两套房，番禺万科欧泊小三房贷90万，新入化龙汽车小镇小三房贷40万（8月刚购入，无法出售）。东莞临深片区电梯三房无贷款，楼龄11年。老公小孩广州户，老婆东莞户。家有二孩，大宝明年初中、二宝明年幼儿园。希望：广州换四房，实现居住改善加学位需求，现有资产置换更优化。家庭年收入80万，首付没有，需要出售小房换大房。

回答：你好。万科欧泊还可以。广州两套房必须是要出一套才有名额买了。卖掉万科欧泊大概有370w左右，五成首付能买750左右的房子，考虑改善+学位选择还是蛮少的，看下临深这套出手增加多一点子弹。先重点看下华景新城吧。

提问：广叔好，我现在在金融城工作，想买美林海岸，我预算400万左右，自住兼投资。还有我发现北京的房子一直都没有涨起来，我想问问广深涨完之后，北京的房子会不会涨一波，毕竟四年都没有动了。

回答：广州的房子也横了几年，好不容易迎来了一波行情，能上车尽快上车吧。北京毕竟是帝都，终究会回归。

提问：你好广叔，老家外省有一套房(非首套)，目前有100w首付预算，明年小孩读小学，有没有什么小区推荐？楼梯也可考虑。如果小学不差最好了。好像除了番禺需要人户一年之外其它都可以直接就读。求广叔解答

回答：你好，看来100万首付（如果按揭贷款结清是4成，未结清是7成），按照总房价250万左右，最好买番禺：电梯次新、地铁口，带一个中间等级的学位即可，首选番禺万博的两房，次选番禺市桥的市桥地铁站附近的吧

提问：广叔好，我最近关注了海珠沿江滨江片区，看中珠江帝景，预算只能上到91方的两房，报价基本都是600万出头。不知道是否值得入手，担心这种面积会不会以后换房比较难出手？ 需要学位中上即可，居住体验中上，这个价位区间还有哪些推荐呢？

回答：你好，600万出头买两房这个念头不对喔，一定要买三房了，这个价格预算来琶洲西磨碟沙附近，或者是金融城大把选择小三房、大三房随便挑。

提问：你好广叔，我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。 目前手上有800万左右的现金， 每个月，可以承受5万的月供。 最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是： 1、买一套南外高新的两房，1300万。 再买一套500万以内的两房 2、买一套南外高新/南二外的1800万左右的3+1房子 3、买一套招商海月3期的三房1350万，再买一套450万的两房 请教专家，我这样的规划方式，是否正确？ 你这样的高手会推荐怎样的选择？ 谢谢啦。

回答：你好，倾向方案1 南山的学位： 南外系（大冲、科华、文华、高新）， 南二外系（海德）， 南实系（园丁、麒麟、南海）， 育才系这两年在走下坡路， 照着学校去找。 高新一带价格和品质都是匹配的，需要花精力淘笋。

提问：你好广叔，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。 3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？ 不吝赐教！

回答：你好，1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。 2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。 如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。 武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。 3.父母可以走子女投靠落户。 事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。 如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：你好广叔，请问一下南山钰龙园一室一厅，值得长期持有吗？目前是在出租。

回答：你好，英达钰龙园，一房一厅目前挂盘价在四百多万左右，在南山来说这个总价的一房一厅，如果没有名校学位支撑，价格就不太涨得动了。但是好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期就能看到的利好。如果你买入至今的增值不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变更好的房子了！

提问：你好广叔，卖房置换，总价460左右。小孩即将大学毕业，为小孩准备房子，投资偏自住。目前考虑三个盘：罗湖京基东方颐园，大运颐安都会中央，坪山沙湖京基御景中央。罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位。坪山离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的四房或者大三房。颐安都会中央可供选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。请问您推荐哪一个呢？

回答：你好，这三个盘，投资偏自住我会推荐京基东方颐园，虽然面积小，但交通便利配套齐全，又带螺岭小学学位，连孙子的学位都一并解决了。颐安两房品质一般，升值自住两头不靠。至于坪山沙湖，你孩子以后大概率在福田南山工作，通勤怎么解决？没啥好纠结的，直接买罗湖吧。

提问：广叔你好，请问宝中的2房还是带育才学位的2房升值更高呢？家庭已经有两套在宝安了，我担心资产配置过于集中。但育才的2房比宝中的贵60-80万，有资金压力，本人在南山科技园上班。广叔您有什么建议吗？

回答：你好，宝中的2房和育才学位，这两者没有可比性。需要把具体房子列出来，才好做对比。理论上宝中的次新两房+中上学位，比育才学位的老破小要好一点。育才这几年的成绩表现平平，甚至有下滑的迹象，家长关注度亦减少。学位的因素，怕是越来越难抵消小区的继续老化带来的影响了。

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