广州楼市现状:上车盘在越来越少,刚需客要抓紧

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提问：广叔你好，坐标增城新塘，现在已经有了地铁和轻轨站，按理说在这些站开通之前就应该涨一波，但是我现在发现很多投资客被套在那里，房价比2018年还要低，有些200多万房子降30万都没出掉，虽然广州有东进战略，但此时买入做3-5年的投资会不会还是一样涨不起来，被套在那？想听一下您的见解，谢谢！

回答：你好，新塘潜力还是有的，适合中长期投资，因为之前的势能太大，导致了回撤，现在看是入手较好的时机，不过还得看选筹，建议地铁沿线600-800米范围内，次新花园社区，电梯洋房，不超豪宅，中高楼层2.0万单价是底，或者接近于底。等广州市区行情起来，新塘也会跟涨。

提问：你好广叔，夫妻浙江户口，在清远办厂，大孩今年上一年级，入学花都黄冈实验小学，有计划在广州置业，子弹300，为二孩争取好学位房，老家手上有二套月供房，欠按揭70可马上清还，进入广州，首选老城优质学区，次之花都，融创文旅城(万达城)，想听广叔意见。

回答：你好，如果注重教育，天河学区房是首选。花都山前大道板块，除了众所周知的融创文旅城，片区内还有近五万亩的王子森林公园和水库，是著名的生态风景地带，自住+投资是很不错的，可以考虑。

提问：听说黄埔中央城属于知识城板块 我在三查证 是属于科学城哦 那么 黄埔中央城 保利拾光年 实地常春藤 哪个投资后期潜力更大 另外 我在无锡的江阴融创江南御园有套洋房 前年就买了到现在一平才涨两千多 麻烦老师帮我看看 我要不要把洋房卖掉 置换到东莞那边 还是先持有

回答：首选黄埔中央城，次选实地常春藤。江阴融创江南御园区位不是很好，位置较偏，配套不足，周围较多石油生化、工业厂房，建议出手置换。

提问：您好，请问广州林和西嘉尚国际公寓是公寓还是住宅，怎么判断是不是住宅？会不会出现深圳那种一类二类房的情况？

回答：你好，尚国际公寓有公寓也有住宅，具体要看红本的使用用途。

提问：广叔好。我上个月将深圳南山中心区120平的房子出手了。是98年商住楼，约700想再投资，最近看了东莞大朗万科金域蓝湾、万荟广场、东坑的碧桂园、黄江的中泰景峰（新楼盘）、大朗的万象松湖（公寓）东坑的万科金域广场（公寓）。大朗的碧桂园和塘厦的公寓等，价格基本都是2万左右了，看得多反而没了主意，不知道该怎么样将这个钱做最好的投资了？请明示

回答：你好，感谢赞赏！98年的商住楼出手是正确的选择。首选不要买公寓，公寓未来流动性弱，税费高，涨幅慢。如果中长期投资，首选大朗万科金域蓝湾、碧桂园。其次考虑南城CBD。但不知道你预算买多少的房子？如果是700我建议在深圳买，深圳的南山、碧海、西乡、沙井都可以考虑。

提问：新人首问！广叔您好！居住广州天河，工作在黄埔，现在想将华景新城的房子出手换大一些的，目标科学城，价位接受大概在600万左右，您觉得品秀新樾这个楼盘如何？

回答：你好。品秀星樾自住没问题，配套还不错，锐丰广场、飞晟汇啊，以及奥园广场。500米左右的香雪地铁距离，也满足出行和通勤的要求，但周边环境一般，新盘有一定的溢价，投资需要持有较长时间。

提问：你广叔，目前不在深圳工作，打算几年后全家去深圳生活，3年后小孩读初中。看过宝中一些楼盘大多楼龄普遍12年以上了(壹方城新但买不起)，不想买这么老的房子，且宝中片学校也很一般。看过灵芝地铁附近的中洲华府和华联城市全景较满意，5年左右次新，小学：灵芝/宝民/孝德，中学对应：宝中/ 宝安中学（集团）实验学校 / 宝安外国语（集团）中学，听链家说宝中积分不高很难进。综合税费和中介佣金单价差不多10万一平了。结合目前价格，学位，地铁和商业以后在这里生活，您觉得这两个盘值得入手吗？谢谢！

回答：你好， 这两个盘位于灵芝和洪浪北，不是宝中的一类地段，周边环境和宝中相比要LOW不少。 但是楼盘新，居住体验比较好，会对不少新房癌患者的胃口。选筹很多时候没有绝对答案，尤其是自住，选你喜欢又买得起的就对了。 学校方面，宝中学位严重紧张，学区范围太大，又囊括众多老盘，都是居住多年的高积分人群，现在买这两个楼盘，要充分做好孩子上不了宝中的心理准备。 其实你的总预算已经上到了八百万，如果能把楼龄放宽一点，完全可以考虑带宝安实验，又是一类地段的凯旋城和西岸观邸。

提问：广叔好，我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样，带的学校是坂田实验学校，新开的。就是这个区位未来房价走势怎么样。还有学校怎么样，小孩准备将来在这里上学

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。 五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。 自住还行，投资一般般了，短期站岗 龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖 福田或者龙华。

提问：广叔你好，麻烦请问中介带过去售楼部买房，然后中介跟我说可以返我1w的佣金，这种方式是否靠谱？是否会影响我买房？感谢您百忙之中抽空回答一下！

回答：你好，有的楼盘，中介带客上门会有佣金（每个楼盘、平台可能不一样）。不管是中介买房还是通过售楼处买房，都只是买房的渠道不同，售楼处打个比方就是开发商的旗舰店，你可以直接进店买房而中介就像是开发商的网店或者分销商，其本质上都是可以给客户提供买房需求的，无论你找哪个买房，只要出了问题，最终开发商都是要负责的。你说的这种，说明开发商给的佣金高，中介也就乐于“分享”，做大基数。这个不影响你买房，所有流程都是和开发商对接的，只是你属于这个中介的客户。至于靠不靠谱，就看中介有没有职业道德了！

提问：我的基本情况：大兴生物医药基地有套350w小两居左右，公积金贷120w购入。目前手上有子弹200w。 我跟爱人都在海淀区上班， 孩子2岁半，3年后上小学。目前父母有sfsd资格。 【问题】： 目前有两个问题 1:预算600w左右，买一套学区您有推荐吗？ 2.如果买，是把大兴房子卖了，以我们夫妻名义买合适？还是不卖大兴，以父母sysd买合适？

回答：海淀好点的学区两居都得600w以上，你们可以看看石油附小的学区，二里庄那一带，或者双榆树一带，上双榆树中心小学或者双榆树一小 学区房不要用父母名义，会影响顺位。

提问：广叔你好，福田区有两套房：福民大厦（三房）自己住；一套是南方国际广场小户型，放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套，换成一套四房一是自己居住，二来希望以后老三能就近上学，所在的学校（主要考察初中）希望不能比“石厦中学”差！ 目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手，因石厦中学还不错有学位费概念，如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右，但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W，最好是800W出头，适合居住交通配置好，学位要好，不比石厦中学差。关外也能接受！如果罗湖希望能上深中或翠园！请您给予详细指导！最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划，谢谢！

回答：你好，石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 所以出手石厦是正确的决定。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。 其次成长性不错的盘，比较推荐： 南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。

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