30城刚需购房“上车线”:京深最高 长沙仅需84万

来源;第一财经  作者：林小昭

随着二次城镇化的到来，人口进一步向中心城市集聚。对刚需购房者来说，各大城市的“上车线”如何？

10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》(下称报告)，首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中，一线城市北京(350万)、深圳(345万)领衔，长沙、重庆等城市都在百万以内。

相对弹性需求，刚需是指受房价因素影响较小，为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。综合来看，这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

此次报告中，贝壳研究院基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。

在总价排名前十的城市中，北京(350万)、深圳(345万)两城刚需"上车"套均总价超过300万元，两城相差无几，是上车价最高的城市。另外一个强一线城市上海(295万)位居第三。

这三大一线城市之外，经济总量位居全国第33的二线城市厦门，刚需"上车"套均总价为266万元，位居第四。值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/平方米，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，厦门在城市建设、教育等公共产品的供给方面都是福建最好的，作为区域中心城市，厦门房地产市场对周边地区有很强的“海绵效应”，把周边泉州、漳州等地的资金、购买力都吸引了过来。

另一方面，近几年厦门的土地供应一直偏紧。在资金、购买力涌入又供应有限的情况下，房价也居高不下。

值得注意的是，广州(198万)刚需"上车"套均总价只有北京、深圳的57%左右，甚至还低于厦门和杭州(226万)，仅位列第六，较为合理的价格也让很多刚需族早早实现购房。

广州海珠区东晓南板块一位中介告诉第一财经记者，刚需在广州市区买房大多以小两房和大一房为主，面积小，楼龄旧。郊区虽然单价会便宜，但是总价不便宜，郊区一般也没有小两房。所以全市来看，"上车"套均总价在200万左右。由于广州价格相对较低，也吸引了不少在深圳上班的年轻人过来买房。

广州之外，南京(190万)、宁波(175万)、东莞(160万)、苏州(159万)也挤入城市排行榜前十。

相比之下，长沙(84万)、沈阳(73万)等8城市刚需"上车"门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以长沙为例，刚需购房"上车"套均价格仅为深圳的24%。因此在这些城市，大面积成为不少刚需购房者的选择。“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。

与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积-高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体"上车"难度较大，且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京，两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型(两居及以下)，高房价下居住面积相对其他城市较小。

在价格高企的部分大城市，刚需置业选择更偏向远离市中心。以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。具体看北京交易情况，刚需热门TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城，集聚了近15%的刚需客户，其中有“睡城“之称的回龙观商圈位居首位，成为刚需客群购房的重要选择区域。

近年来，随着北上广深等大城市的地铁尤其是一些市域快线的建设，远城区、郊区到市中心的交通日益便捷，客观上也为这些城市的刚需购房者“上车”提供了更多选择。

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