广州楼市现状:刚需客准备离场,投资客准备抄底

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提问：广叔你好，请问一下广州白云区金沙洲保利江岸花园英伦堡别墅对比黄埔保利林语山庄别墅，后期哪个会更好。谢谢

回答：你好。保利林语山庄别墅潜力要大一些。而保利江岸花园英伦堡景观更强，12号线在建，近里横路站。纯投资的话保利林语山庄会更大一些，但结合自住，我认为前者会更好一些，毕竟居住舒适也算一种价值。

提问：【中冶逸璟台】复式怎么样？有没有投资价值，因为孩子在科学城上学，打算住几年后卖掉的话，从投资角度岭南山畔二手和这个楼盘选择哪个更好一点？

回答：复式相对来说没有平层的流通性好，不过自住的话，买也无妨。有价值的，不过需要一定的周期。如果自住，不如选择岭南山畔，近地铁，周围配套要齐全一些，靠近尖峰岭公园，生活舒适。

提问：本人是新人首问，前面提问忘了说是新人了，补充前面提问的内容：工作地点番禺洛溪，目前住老公单位公寓房，上班交通还算方便。买三房主要考虑10年以后可能自住，但投资倾向更大，还想兼顾孩子上初中。孩子开学上五年级，如果买品秀星图，可以兼顾初中学位吗？品秀星翰，品秀星图，中交蓝色海湾，逸景翠园，怎么选？或者您还可以推荐其他楼盘。可以凑子弹100，350万以内，月供可接受1.5万以内。

回答：你好。

1、品秀星图有华南师范大学附属中小学，学位是没问题的。

2、品秀星翰，22号线地铁上盖，就是位置偏了一点，短期的生活不方便。

3、中交蓝色海湾在南沙客运港，景观还可以，但这边上班通勤不方便，配套也不是很好，适合中长期投资。

4、逸景翠园，广州大道南，11号线在建，逸景路站，周围配套成熟，生活便利，缺点就是有一定的楼龄了。

如果结合自住，建议考虑4，其次1

另外可以看下结合自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城

黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔您好：上次您建议的东莞投资楼盘，万象府，保利，这两个抢房好难，我们打算去广州投资，如果从五年纯投资看（可以兼顾孩子初中学区房），首付400左右，您能否推荐一下？

回答：你好。可参考：老黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：你好广叔，广州万博华南碧桂园咋样？什么价格比较合理？购入和出手时机如何？

回答：你好，碧桂园的优势是：大社区、离万博近、物业好，劣势是社区太大 如果投资的话，首选最靠近万博的翠山蓝天苑

提问：你好广叔，想请您指点一下。我名下现有福田中心区三房住宅一套（出租）及福荣路看海四房住宅一套（自住），均有贷款且学位一般。我先生名下暂无房，孩子3岁，我们打算办离婚入手一套福田保税区带福外南双学位的一套小一房，因为是新学校，现在这个学位如何也还不是很明确，如果计划换一套学位更好且升值空间更好的房产，需要怎么操作及让自己的房产投资更加优化？中心区这套暂不打算出售， 是否可以卖掉福荣路这套在香蜜湖或南山置换一套更好的？有哪些最好不超1200的楼盘推荐，急待您的指点，谢谢！

回答：你好，福荣路适合自住，但是学位一般，可以考虑出手置换。 南山1200这个价位优先考虑南二外、南外高新对应的小区。 太古城、后海公馆、海境界、诺德、南海玫瑰可以关注。 总价1200以上福田首选香蜜湖，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1200可以够得着。

提问：广叔好，坐标东莞石碣，三口之家，想改善住房，不知买哪好？东莞城区3万/方，太贵！江龙桥旁，金众江悦府，复式，房型不错，位置好像偏了些。石湾龙湾天元，毛坯，均价1.2W，红海大桥开通后，离石碣还算近！石碣镇内，价格约在1.8W左右，利丰华府，中洲里程，卓越弥敦道，哪个好些？不知道要怎么买好！深圳出台政策，东莞房价是不是又要涨了？有一房贷，现金100W，想买120平左右，请指点！谢谢！

回答：你好，金众江悦府位置有点偏了，然后复式的房型，一般不怎么推荐，长期改善居住，体验不太好。石碣镇内，相对更推荐卓越弥敦道，长期升值潜力更好些。深圳出台政策，对东莞是利好，但是不一定又涨，如果东莞再涨，又会出一系列措施，到时候降温之后入手也不晚。所以先别着急入手，改善本来不能太急。多观望下，多看几套。

提问：你好广叔，在龙岗北通道珑禧雅园有套房子157平，前几年买的。现在想卖了置换到宝中来，老高广叔有什么好的建议吗？谢谢。

回答：你好 。珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区向周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西。东边也能发展，但是周期要多久，是个未知数。想要短期内有确定收益，建议置换到西部，宝中，碧海，沙井，光明都是不错的板块。

提问：您好广叔，我博士毕业后在武汉工作，首套和二套都用在武汉了，短期手上的资金不够买深圳。趁人才落户的口子还在，想先提前在深圳落户。请问落户不买房能挂靠多久呢？落户后就要开始交社保吗？感谢～

回答：你好，落户挂靠目前主流有三种--派出所、集体户、家庭户。以上三种不买房都可以一直挂靠，我们这落户长期不买房的，我一般会让挂集体户，因为集体户首页我们可以随时开出来，不会那么方便。但是行业内集体户和家庭户挂靠一般都是按年收费的，这点选择服务商的时候就要问清楚，我们这都是免费的。除非应届毕业生和留学生落户有绿色通道，否则走人才引进，社保是必要的条件。

提问：你好广叔，想买600-700之间的，看了龙华的三房两卫，最终还是决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一朝南，但是阳台对着月亮湾大道感觉会很吵，比较想买中海阳光玫瑰的66平方小两房，现在好像没有放盘的，你觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69呢？

回答：你好，如果是单价差不多的话，打算纯投资就买汉京确悦。虽然那边有货柜车噪音的问题，但是深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果只是打算自住，那就要考虑对噪音的接受度，虽然一直有传月亮湾大道会改造，货柜车改走地下通道，但是实际要操作难度非常高，只能是远期目标。

提问：你好广叔，我有套前海港湾花园3房单位，不知道有没有必要卖了置换一套更好一点的，大师兄有什么看法吗？

回答：你好，深物业前海港湾花园，前海仅次于诺德假日的第二妖盘，小三房又是上涨最快的单位。 我要是你，只顾着数钞票了，哪还有时间来想什么置换。 卖了前海港湾的三房，你还准备置换哪个更好的产品呢？优质物业，继续持有即可。

提问：广叔你好，广叔觉得南山实验南海中学的房子怎么样？能帮忙说一下雷圳碧榕湾的两房是否可以兼顾学位和保值升值吗？谢谢~

回答：你好，有诺德神盘在前方打头阵，不断突破天花板，一众实验学位盘在后面追着赶，没有问题的。 以前总觉得南海，学府差点意思，可是不 差意思的都高不可攀了，其他没有出成绩的也不便宜了，看来看去，就会发现其实还不赖。

提问：广叔你好，我想兼顾升值，目前手里有1200w左右，请问一下广叔觉得科技园的阳光粵海和蛇口东帝海景哪一个更好？

回答：你好，阳光粤海，双学位，2019年次新房。东帝海景，南二外海岸 + 深圳湾，2000年房，外墙做过翻新。看起来学校挺好，实际上是错配，因为刚需群体 + 贵族学校。学位可能变化，因为规划的是南二外海岸九年制。对比学位，深圳湾的成绩尚未得到验证，今年将迎来首届中考；学府稳定在2梯队，南二外接管后应有提升空间。两者比较，学府更稳妥。对比户型，阳光粤海的95平三房一卫得房率低了点，户型不方正。这两个在升值方面都不算好选择，如果一定要选一个，阳光粤海。

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