广州楼市:这个区域涨幅比市中心更大,很多人都看不起

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提问：广叔您好，目前没有广州户口，社保两年，增城有套房，目前手头有400，投资的话在哪里买比较合适，没有户口的话怎么操作

回答：你好。买黄埔科学城，万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：你好广叔，【中冶逸璟台】复式怎么样？有没有投资价值，因为孩子在科学城上学，打算住几年后卖掉的话，从投资角度岭南山畔二手和这个楼盘选择哪个更好一点？

回答：你好，复式相对来说没有平层的流通性好，不过自住的话，买也无妨。有价值的，不过需要一定的周期。如果自住，不如选择岭南山畔，近地铁，周围配套要齐全一些，靠近尖峰岭公园，生活舒适。

提问：广叔 你好 最近去看了一下天河车陂的房子 美好居和时尚明苑 两个相隔很近 单单价相差很大 哪个更合适自住?投资呢？

回答：你好。美好居楼龄1998年的了，有点老。时尚明苑2006年，建筑的风格品质和小区环境都好很多。建议首选时尚明苑

提问：广叔，您好！非常感谢的宝贵建议！如果单纯投资，星翰和星图10年内，哪个升值更快啊？逸景翠园还有投资价值吗？

回答：星图要更大一些。逸景翠园自住+投资也可以考虑，就是有一定楼龄，未来涨的空间就不是特别大

提问：广叔 您好！纯投资，300-700万，科学城您最看好哪个楼盘？最好讲解看好的原因，期待您的回复，非常感谢！

回答：你好，可参考： 万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：你好广叔，坂田有佳兆业城广，万科城，能jyd 500 W 现金200 W,只为学位，百花片区压力有点大，深圳中学学位还在承受范围，金丽豪苑带翠竹小学，深圳中学2房600万可以入手吗？或者香蜜片区深高级的风临左岸？谢谢广叔

回答：你好，金丽豪苑这一轮吃到大涨，现在的价格也不便宜了。 优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，短期内很难被撼动的。 从投资角度看风临左岸是比金丽豪苑更好的选择。

提问：广叔好，我想请问一个问题,以天河公园为例，有的盘10万,有的7到8万，假如这些盘涨，跟广州市区低价区5万, 6万比,1.会不会天河公园和珠江新城10万多房价的涨幅没有这么高呢?那会不会这些便宜点的地区会更加适合投资和收获更加好的涨幅呢?2.中海千灯1号跟滨江1号,千灯湖1号离南海实验小学近些,有什么不一样导致价格有差距呢?还是中海这个品牌有溢价呢?

回答：你好，1、按照往昔16年一波，包括珠江新城、天河公园的涨幅都完成了基本的翻倍行情。市区范围内基本如此,除了个别的楼盘还因为持续的利好而继续上涨之外,可以说不差了。其他便宜的地方,比如你说的5w6w ,我们当然会认为它的潜力还尚待开发的，你要看哪个涨幅厉害，必须要配合杠杆去考量，普通的三倍杠杆还是五倍杠杆，同样的涨幅上是有不同的收益。从这一点，很大部分珠江新城、天河公园的就因为杠杆不足的问题，会在同样涨幅的时候，让你有收益不足的误解。但实际上，我们更关心收益绝对值的问题。因为涨幅一样的前提是大水泛滥，各区均等，而且投入的时间不长,高杠杆成本并没有给时间侵蚀。不能简单认为便宜的房会有更好的涨幅或者回报。

2、中海千灯湖一号是溢价极高的房子, 14年开盘的定位就已经冠绝佛山,豪宅定位，但基本只有1、2栋才能看到不错的千灯湖湖景,400平方的面积,按照过千万的总价,基本上在广州也能买到很不错的房子,这在佛山是完全独立的楼盘来的,不能和滨江1号之类刚需刚改楼盘相提并论

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗?还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆，2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆，3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。

提问：你好广叔，首房首贷，跟男朋友最多能凑90万首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龙岗吉祥一路的吉祥悦府，82平新房三房总价300万，上河坊40平单间可改两房的二手房也是300万，刚需考虑哪个好？

回答：你好，新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 楼市其实被自媒体妖魔化，个个都自诩操盘高手，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建议买去南山，只期更好的升值。人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 收入后劲可以的话，踮起脚尖买上河坊那个52平的

提问：你好广叔，我在6年前投资了中山火炬开发区凯茵又一城的2房。最近听说中山房价下跌所以想出手，请问是现在出还是等深中通道三年后开通了再卖出？请广叔帮忙分析一下，谢谢！

回答：你好，从华润前海中心到疑似深中通道起点都要47分钟了；算上中山起点到大桥的时间再加在通道上的时间，至少要1个半小时。过路费、过桥费也是一项比较大的成本，二者之间根本没办法通勤。杭州湾大桥开通后，慈溪也搞了个杭州湾新城；房价、供应一地的鸡毛。看好中山的朋友要再找找中山本身的价值，不要指望深中通道了。

提问：广叔你好，请问大运颐安都会中央89平米新房，双龙恒裕珑城89平米新房有四房是否值得入手，还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？我第一套房在罗湖，第二套是打算做纯投资，不考虑学位，广叔可否推荐几个盘呢？

回答：你好，深圳各板块楼市分化越来越大，主要表现在这几点：1、东部和西部的差距拉大。2、品质楼盘和低端楼盘差距拉大。3、学位房和非学位房差距拉大，西部涨到一定程度，可能会向东部倾斜，龙岗顺势承接。但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。2020值得推荐的一手刚需盘沙井海岸城，深外学位，片区标杆、地铁口、大商业，合正观澜汇二期，区域标杆、地铁口。也可以关注板块内的次新笋盘。

提问：你好广叔，我去年着急忙慌的上车了坪山的深城投中城花园五号楼95平，当时是3.8万一平方。现在心里很难过，东部上涨太慢了，请问一下我是不是要等14号线开通后马上置换西部啊？希望能得到大师兄的回答建议，谢谢！

回答：你好，这一波的大涨让很多东部的业主心里都很慌，更加确定了龙坪是个大坑，不惜一切代价都要置换到西部，哪怕是中部也好。我想说，在关键时刻，东部业主请稳住。西部狂涨了百分之40，都十几万一平了，你卖掉东部拿300多万的预算去西部买个小单间有什么意义呢？资金如水，彼处太高了必然会往低处溢。这几年我勘测过不少楼盘的价格变化，得出的结论是板块轮动、楼盘轮动、早涨晚不涨，早不涨晚涨。

以福田58平的小两房皇庭世纪和蜜园为例子，2016年皇庭世纪380万，蜜园360万。2017至2018年，皇庭一直在涨，很快到了450万，蜜园却趴窝一分不涨，2018年还有350多万的笋盘在出。蜜园业主那时的心态估计和你差不多吧，万年不涨的房子快点抛掉逃命吧。结果呢，2019年下半年蜜园突然大涨，皇庭世纪却涨不动了。所以，这波涨幅肯定会蔓延到东部，现在煎熬的只是一个时间差。忍耐一下，即使要置换，也要等到这轮行情走完再考虑。

提问：你好广叔，请问前海港湾花园这个盘值得继续持有么？5号线地铁开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，比较吵，我是18年730之前入手的。

回答：你好，前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段和学区都很好了，继续持有吧。赶上18年730严控，很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

提问：你好广叔，我是刚需首套，首付三成，小孩明年上小学，现在想考虑总价500W左右，在宝安中心或附近片区的小户型。学位+自住，去年考虑过西岸观邸50多平的小户型，由于拖拉一直没上车，现在发现不仅房价又涨了很多而且小户型数量非常少。有没有其他楼盘推荐，广叔能给我一些建议吗？谢谢。

回答：你好， 经过一轮大涨之后，500万在宝中能选到的学位盘很少了，目前还能上车的只有西城雅筑这类热点盘的小户型。 往桃源居片区看看，中澳实验成绩比较好，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

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