成都楼市:房价还会涨吗?这3点不变,房价估计越来越高!

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，短期看政策，中期看土地，短期看金融。应该怎么理解？

回答：要判断一个地方未来的房价是涨是跌。首先要判断这个地方的人口是流入还是流出。人口流入的城市，未来房价涨。人口外流涨不动。

中期看土地，如果城市人口大量涌入，而政府提供土地又少，那当地房价肯定大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会暴涨。

提问：成哥你好，坐标成都，子弹80，不考虑学区，想在天府新区南湖板块买套自主+投资，户型最好套三，可做首套，目前看了雅居乐，浅水湾，还看了南湖附近的几套，不知道年底或者明年初下手是否合适？是南湖适合还是雅乐居适合？

回答：成都经历了一个快速暴涨时期，未来几年将稳步增长。预计未来5年平均增速将在15%-20%左右，也就是说，5年内仍有信心翻番。但谁能准确预测它何时会上升，何时停止。我们现能做的是尽快建仓，定期投资买入。我们千万不能错过下一轮的时机。南湖和雅乐居相比更看好南湖。具体分析详见内部分享！

提问：成哥好，现在国家并没有把房地产作为刺激经济的短期手段。在这种情况下，成都的房地产应该不会出现大幅波动吧？您如何看待未来两年成都房地产的发展趋势？

回答：市场将会分裂。新房肯定要涨价，而且涨得很厉害。高价楼盘一个接一个，高总价楼盘一个接一个。根本原因是地价不断上涨，低价逐渐枯竭，高价入市将带来成本上升。在中国，土地是军事级别的管制，而且只有一个供应商，土地资源供应短缺。这是房地产市场的总体发展趋势，未来两年也将遵循这一趋势。二手房单独上涨。由于2016-2018年二手房增长迅猛，现在二手房实行差别化，没有学区支持的价格很难实现。不过，优质板块的品质次新房大有可为，后续还会有不错的表现。因此，房地产配置必须合理。不要留恋老破小，不要以老眼光来错误的看“市中心和地段”。

提问：成哥你好，在目前的情况下，房价会下降吗？

回答：从目前的趋势来看，人口还是会集中在大城市，所以优质资源会集中在这里。如果你看看其他经济体，你会发现这个国家的经济和资源分布得很均匀，住房投资最终需要购买到人口集中的地区。不管是一线还是二线，只要有人口流入这个地方，长此以往，未来房价都会上涨。目前一线城市的需求量太大，难以抑制。二线城市走的是一线城市房价的老路，但他们别无选择，只能脱胎换骨。许多新兴城市迫于政策压力，需要继续等待下一轮风口的到来。

从长远来看，三四线城市的空间还是有限的。毕竟，棚户区改革的短期红利已经过去。除非建立集体发展、经济圈或城市群，否则很难找到房价的需求支撑。

提问：请问成哥，成都下一轮是领涨区哪里？

回答：这要看板块轮动的发展阶段，是属于启动初期，发展中期还是成熟期。成熟区大部分利好设施配套已经兑现，价格相对也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于规划待建状态。

每一次领涨的板块都不相同，这跟ZF的炒作相关，板块轮动。年轻人和追风者集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。

提问：成哥你好，你认为成都的房地产市场还有投资空间吗？

回答：成都是非常宜居的城市，成都是四川平原的中心，牢牢地生活在榜首的西南部。到目前为止，成都仍然是中国西南地区最发达、最富的经济文化中心。就城市的长远发展而言，成都的人口潜力是用之不竭的。从房价的角度来看，成都的购房限制是严格的，一旦政策放松，房价上涨就没有悬念了。所以成都我长期看好！

提问：成哥你好，计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房，属于三环以外绕城以内，该区新建小学两所(成都实验小学和人北小学)，首套房购买资格，想先买一套就近学校的房子，你觉得这片区发展前景如何？现在的价位值得入手吗？可以推荐下这片区的楼盘吗？

回答：成都三环至绕城，尽量买在城内，绕城外房价上涨快，其主要原因是城南，特别是高新区、天府新区房价的带动；不过对于刚需客来说，这是一次在城内买房的好机会，一方面，城内房价稳定，对自住的刚需客来说，风险较小；另一方面，相对于大丰天回，随着板块轮动这些地方也会跟高新天府持平。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥好，为什么近期美元兑人民币大幅贬值，人民币升值对房价是好是坏？

回答：人民币升值或贬值，是相对于美元来说的，而不是与房价相比较，对贸易进出口会有影响，对房价影响有限，供求决定价格，房价上涨与否与供给有关。影响房价的重要因素是人民币的发行量，以本国的货币反映本国的房价，多数都是呈上涨趁势。不管人民币对应美元升值或是贬值，只要人民币对内持续呈超发状态，对应国内优质城市、拥有人口持续流入城市的房价，一定会持续呈上升趁势。

提问：成哥你好，坐标成都，在金牛万达旁批发市场上班，考虑孩子上学和自住。在金牛万达入90-120二手房如何？现在成都城北发展的主力如何布局？如果考虑新盘， 哪个合适，升值空间大，适合入手？现在成都的房价是横盘还是上升？

回答：在万达周边上班，可以入手。围绕万达商圈附近选，商圈区域的位置往往都非常好，地段加成高，生活配套比起其他区域更加成熟完备，拥有更大的优势。目前成都新盘涨，二手房价格在微跌。二手热门板块的次新楼盘和老旧小区的价差现在越来越大。等新盘和二手房价格差不多相同的时候，会横盘一段时间，最后的价格走势还是要看国家政策。成都房价肯定会涨的。具体更多分析详见内部！

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