广州楼市:未来投资买房的逻辑已变,只有这样买最靠谱

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，朋友持有增城永和荔湖城公园上城，叠别，209㎡，2010年以9000入手。现在中介估值12000左右。是尽早出手置换还是继续持有的好？

回答：你好，永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘与朱村碾压着。荔湖城公园上城自住不错的，但由于面积大，未来流动性会较弱，可出手置换。

提问：广叔您好，我最近一直在看增城的房子，最近在比较合生湖山国际拿地早，单价低，但是大户型，总价高，品秀星图，品秀星图单价高，公摊大的很，达到28％。又看了石滩的敏捷绿湖首府，单价1.4左右。石滩那边是否有前景，请广叔给予指导。谢谢。

回答：你好，品秀星图可以考虑，石滩这个板块是增城房地产市场的一个死角，目前所有在卖的新楼盘都是在炒16号地铁与广州新东站。我之前有去过石滩找新东站，我并没有找到。我们也不能说16号线与新东站不存在，时间问题而已。但是对于投资来说，这样的时间我们不愿意去赌，即便有了对于房价升值空间也不大。目前石滩板块真正的二手接盘侠只有部分荔城人，这边板块一旦缺少市区的接盘侠，注定了他的价格就像一个水池没有活水涌入进来，房价要涨除非大市场带动起来，就像全世界在下雨，会有来自四面八方的接盘侠。

提问：广叔您好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金贷款已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业贷款恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

回答：你好，感谢赞赏！从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

提问：广叔你好，坐标长春现有4套房：1.高新区怡众名城160平顶楼带阁楼使用面积250平，房龄14年，贷款还剩40万，临近吉林省名校商圈孩子在附近读书最好还是住在这。2.长春北湖新区中海盛世城81平，公积金买的明年交房。3.2019年10月我名下买了套广州增城朱村地铁房-科慧花园，20100入手90平三房明年底交房贷款130万。4.2017年初全款买了恒大海花岛40平复式海景房70年产权的未下证，年底交房由于海南限购暂时不能出手。现有子弹60请您帮我出主意。1.增城库存太大，这套房多久才能出手？2.海南限售继续持有还是将来卖掉呢？3.子弹60继续攒钱买一线？还是买二线。

回答：你好，1.广州增城科慧花园这个盘，其实买的算不错，比恒大海花岛强多了。科慧花园在广州增城科教城板块，地铁21号线很近地铁而且还是快线，凤岗站上盖3站到天河，通勤非常方便，可以长期享受广州天河限购区价值外溢，配套也越来越完善，建议这个盘可以长持，未来交房简装出租。

2.海南恒大海花岛投资来看就是坑，是你4个房子中最没有价值的，而且还是全款浪费资金，如果想自住享受可以留着，投资就建议尽快出手。

3.子弹60，如果你月贷能力充足，可以继续加仓，如果压力大就不建议再加仓，因为杠杆拉太高一旦断供风险就很大，子弹不宜打的太空。

另外考虑攒钱买一线，攒钱速度是跑不赢一线房价的，所以我们一般人能做的就是用资产追资产，先买二线利用风险对冲，将来再置换到一线。你已经有4套，如果想加仓，可以考虑重庆，可以做到首付3成。

提问：你好广叔，下梅林的梅香学校原本专供梅林一村，后来据说在下梅林其他小区联合抗议争取下，变成了2月底正式发文划分学区中的“试行共享大学区”。请问如何解读“试行”二字？在这个情况下，购买其他小区小户型求学位的房票会不会有学位再被划出的风险？原计划是买嘉鑫阳光雅居的小户型以求五年后读该校初中，目前挂牌价格也已提前预支了学位，还能买吗？谢谢

回答：你好，其实不太建议赌学区，特别是周边楼盘小户型扎堆的学校，很容易被挤掉。 5年后才上学，想买确定性，重点关注学校周边大户型居多的盘。 嘉鑫阳光雅居挂牌价确实不低了，不用着急入手，可以淘淘笋。

提问：广叔你好，坐标佛山，广州拿房票已经很难，要不就5年社保/本科落集体户，我是专科。广州肯定好过佛山，请教如何破限（之前精华文章无；陈村万科缤纷四季是不错，有个致命伤 小学是个村小，拜读过广叔关于学位文章，绝大多数是认同的，可是让小孩读村小，连我自己都说服不了，佛山私立今年开始摇号了 好点学校10：1 怕进不了 所以想去保利一期 最起码有个省一级公立灯湖小学；其实佛山的房子真心不怎么看得上，处处在建城，处处搞就是没有核心；非常认同千灯湖唯一成熟cbd说法；但是所有千灯湖盘几乎看完：保利花园一二三，晚上去看入住率只有30%不到，商铺二期有一半以上是关门的，一期的工商银行都关门了，买菜只有一个某大妈。买保利花园感觉是接广州佬的盘，万达华府已经降过了，小区很逼仄，鱼龙混杂。

本人是浙江人 最近一直在关注未来科技城板块 拿杭州房票容易很多 大专学历一个月社保一年劳动合同就入集体户 有什么好盘推荐吗？子弹100-150左右，湖山帝锦湾可入否？南湖板块（科技城2.0）

回答：你好，最佳地区就是千灯湖，现在你认为贵的地方，以后会继续贵。保利花园学区还不错，考虑孩子上学可以置换。买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘千灯湖，都是这个策略。湖山帝景湾还不错，价格不高，流动性还不错，租金相对较低。杭州城市核心东移，5年长线滨江 萧山价格看好，土地持续出让，政府有巨大动力拉升土地储备最多的城市近郊片区。人口增量最大的区是余杭。长线看好未来科技城。子弹150在杭州能选的楼盘很多。多关注这几个板块的限价新盘，价格倒挂，有确定收益。

提问：广叔你好，刚需买房，目前有700万的预算，感觉宝中和南山已经涨了太多，现在还适合下手吗？有哪些房子目前值得入手？还有东部的深中龙初和龙岗外国语学位房和宝中南山比怎么样呢？我看这两个学位房也涨了不少，已经补涨完毕还是继续中？感觉今年新盘比较少，可投资的新盘又极难买入，请问下半年二手房价还会涨吗，我怕新房打不到，二手房也错过。感谢回复~

回答：你好，宝中南山中长期依旧值得买，金融放水，通货膨胀，房价还是会涨的。龙岗的这两个学校都还不错，对应的房子有一定带动作用，但由于龙岗片区产业薄弱、高收入人群少，二手房存量大，因此跟宝中南山还是有一定的差距，宝中南山相对较稳，生源也会纯粹的多。下半年还会涨的，但大涨的概率不大。建议一起关注，以二手淘笋为主，一手打新为辅

提问：广叔你好，深圳各区差异化明显，南山宝安潜力好，吸引的是大总价，投资属性更强。如果要买东部，房子总价越低越好，主要满足自住。那是不是可以理解为200总价左右的南山宝安小房型不如买龙岗罗湖（自住+投资）好？

回答：你好，其实最重要的还是看总价，不如换个纬度看供需，南山宝安两三百万的极小房型很稀有，罗湖龙岗的两三百万一房两房遍地走，哪个涨得快？

提问：广叔你好，带深外学区的龙悦居本月已经成交二十多套了，我看着往上涨的，从年前的四百多涨到现在的五百五了，还听广叔说初一初二深外的成绩比深高还好，那里面生源不错，您觉得现在还可以入手吗？现在入手的话还有多少空间？谢谢

回答：你好，深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以入手，有学校加持，涨幅不会差。

提问：想问下广叔，英伦名苑三期可以买吗，现在价格比较高了？上次没有回答，希望能得到回答。

回答：你好，英伦名苑三期和一期、二期挨着，中间夹着莱茵花园，英式风格，从外观上看小区就很漂亮，绿色植物很多，有小花园，有健身器材，楼宇楼之间的距离也适中，居住体验不错，有合适的标的可以入手

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