深圳楼市:专家点名,这个区域的房价已是高位,刚需慎入

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：你好，我住在八卦岭附近，那块今年已经两拨大涨，但发现八卦岭宿舍有工业仓储性质的老破小在卖，单价比住宅性质的便宜3万，有消息说因为八卦岭宿舍之前的用地性质太混乱，棚改之后全部会变为住宅用地，但是需要买房名额和全款，想问下这种的可以买吗？谢谢

回答：可以参考下同样为工业用地TATA公寓的涨幅，最坏的结果能够接受就可以买，如果能够转成住宅用地，那是锦上添花，我命由天不由我的事。

不过我认为八卦岭一鸣惊人以后，接下来会进入一个滞涨期，毕竟多少出了成绩的也才13+

提问：您好！我刚刚卖了自己在福田的一个小两房，打算换个750-800万预算的三房，之前一直想换碧海，但是715前手上的房子没卖出去，现在800万在碧海已经买不到什么三房了。我和老公都在南山上班，南山基本上没什么选择了，想要买在宝安，次新的房子，又不想离公司太远，之前看了招商果岭、领航城、中粮锦云，目前很困惑，不知道买哪个位置比较好，还是说等着打新盘更合适呢？

回答：是的，优先新房吧，非首次上车，沙井光明那些就不用去凑热闹了，宝安南山都有新盘可以看看，年底房企迫于业绩压力，推盘意愿会较大，单价也会有所让利，外加限价大旗。至于你所提到的这三个盘，领航城我觉得作为刚需上车没有问题，作为改善位置还是偏了点，中粮锦云有地铁利好但是周边环境差强人意，招商果岭呢，地铁口远点，那边两房交易活跃度胜于三房。所以，尽量踮起脚尖往碧海看看吧，具体选筹参考内部分享。

提问：三叔你好，新人提问。目前名下有一套宝安的小房，不考虑卖。想在宝安再买套850以下的房子，7成首期。主要考虑宝安中心区，看了一圈现在选择不多了，丽晶国际小区相对比较喜欢，但是业主又不诚心卖，约见面谈几次推迟时间。其他买得上的小区富通城好旺角和金成时代又太老式不喜欢。风临洲怎么样呢？还有不行的话是否应该考虑碧海的房子，但是又担心飞机噪音。

回答：

你好。现在金九银十，楼市一年中最旺的时期，宝中房子少，业主心态也高，不如年底再入手。风临洲，近地铁，花园社区，滨海小学+海旺中学，还不错的，还可以看下菁英趣庭。碧海可以考虑，虽说你有噪音，但对房价的影响不大，还是蹭蹭的涨。担心的话加装隔音玻璃可降低噪音的影响。未来扩建第三跑道，飞机在海边降落，基本能解决这个问题。

你好，宝中两房还是带育才学位两房升值更高呢？家庭己有两套在宝安，担心资产配置过于集中.但育才两房比宝中贵60万至80万，有资金压力，本人在南山科技园上班

回答：你好。宝中两房和育才学位两者没有可比性，需要把具体房子列出才来对比。理论宝中次新两房+中上学位比育才学位的老破小要好一点，育才这几年成绩表现平平，甚至有下滑迹象，家长关注度亦减少，学位的因素怕是越来越难抵消小区的继续老化带来的影响。

提问：三叔，你好，我在坂田上班，我现在手上有250万现金, 有一套房大概800, 按揭150。我想通过加加岸 弄到400，总共 600 ，购买1000左右的新房，我们看中了招商臻府118的四房。我们去那里看了，房子还行，但是周边很旧，会不会是个坑？我们自住兼投资。虽说新安属于旧改，我担心成片旧改，很难给房价长期动力。另外 预算不能再加了。想买好一点的新房。自己住！你看招商臻能买么？那个片区未来发展如何？会不会是坑？介绍几个其他盘

回答：你好。招商臻府备案均价8.8w，单价方面也有太大惊喜，118平4房总价过千万了，拦住了一部分刚需，所以开盘去化不到一半。这盘的缺点是得房率不高，学位一般，周围环境一般，片区增量有限。自住的话可以考虑，纯投资一般。其他盘可参考内部分享。

提问：三叔，能否点评下城市山谷？

回答：城市山谷，南山科技园华润城板块，低密度别墅盘，98年批地，总共分3期开发，共约600户，其中一期以独栋为主，套价7-15k，二期以联排和叠拼为主，套价3-8k，三期较新，是07年开发的，有北侧一栋16层复式高层，西侧一栋配建司机楼，也就是著名的城市山谷三期公寓，中间是联排别墅。

由于地处宇宙网红盘华润城板块，带有南山外国语科华9年的学位，山谷的别墅兼顾了地段、通勤、商业、学位和居住性，和上万户的华润城基本占地面积相当，这居住密度差了有10倍不止，总价方面也跟润二润三的大平层相当，其实已经是一个相对性价比很高的价位和标的了，值得作为投资品考虑。接下来如果润四打新结束，相信山谷会和润府二手房、英伦名苑各期一期来一波扫货潮。

提问：真松山湖区域内的房价房叔您如何看？我感觉它今年还会继续上涨到接近6，三年左右估计破7。我的理解如下1.生态环境好，供需紧张基本不再供应住宅用地2.松山湖科学城利好（成长中的松山湖北站CBD，引进香港城市大学，和中科院合作等等）3.华为为龙头的已有的高新企业，高新人才，还有陆续入驻的企业4.华为拿的松山湖东南部大量的地还未开发（台科园附近）5.配套不断完善（商业华润万象汇，好学校，医院，地铁等）6.东莞重视,还会修路联通光明科学城

回答：松山湖三年破7的概率很大，但已大涨过，今年应该是盘整年。松山湖确实有各项指标支持它继续上涨，我一直很看好。但有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。

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