中小户型成交减少30%,高房价下刚需都去哪儿了?

大家熟知，2015年，是深圳房价大幅上涨的一年，深圳房价的走高，一方面源于每年约50万左右的新增人口净流入，另一方面源于深圳住宅用地供应紧缺，供需不配位之下，供应不足、需求旺盛，深圳房价向上成为市场化的必然。深圳市规划国土委员会最新统计数据显示，深圳商品住房保有量181万套，这181万套商品房，大约覆盖500-600万的居住人口，而深圳常住人口的数量高达2000万人，商品住房远远不能覆盖居住需求。

■ 2016年-2020年，90㎡以下新房成交占比从70.5%降至40.7%，下降三成

经历过深圳楼市房价一路走高的人都清楚，在2015年之前，想在深圳买房上车的难度虽然也不小，但很多参加工作几年的年轻人，通过努力，还是能攒够一套刚需盘的首付，凑足100万左右，上车刚需2-3房。在2015年之前，刚需是深圳楼市的购买主力，刚需普遍的买房思路是，先上车紧凑型的刚需住房，随着以后收入的提高，再择机置换，2015年之前，在深圳置换住房实现改善需求，还是相对容易实现的。

2015年深圳房价大幅上涨之后，房价持续保持高位，刚需在深圳买房的难度大幅增加。成交数据显示：2016年，90㎡以下中小户型在新房中的成交占比为70.5%，占比还是挺大的，2018年，这一比例跌至62.3%，今年的2020年，这一比例仅为40.7%。2019年全球住宅价格排行榜显示：深圳住宅套均价格783855美元，约合人民币557.81万元，是全球房价排名第五的城市，高房价是城市竞争力、优质社会资源的体现，高房价也使得居住成本大大增加，尤其是近年来人口净流入的深圳新移民，来到深圳不仅要面临行业发展竞争的压力，更要承受高房价的压力。

■  占比由17.9%提高到55.3%，改善需求主导深圳楼市

房价大涨之后，深圳楼市的置业群体正在悄悄发生变化。统计数据显示：2016年开始，深圳90㎡以内新房住宅的成交占比量一路下滑，2016年和2017年均占全市新房住宅成交量的70%，2018年占比量降为62.3%，2019年降为48.7%，2020年1-8月90㎡以内新房住宅成交占比量仅为40.7%。相应地，90~144㎡改善型产品的成交占比量一路攀升，2016年占比量仅为17.9%，2017年为20.5%，2019年达到46.8%，2020年1-8月突破50%，达55.3%。深圳楼市的购买主力已由刚需主导转变为改善需求主导，刚需在深圳首次置业的难度越来越大，现阶段改善需求的置换成本也在不断加大。

2020年1-8月，改善需求是深圳新房市场的成交主力，90~144㎡改善型产品的成交占比量在50%-60%之间波动，其中1月份、3月份、6月份、7月份成交占比量接近60%。8月份90~144㎡改善型产品成交占比量有所降低，为49%。

■ 刚需去了哪儿了？

随着粤港澳大湾区一体化建设进程的加快，城际轨道交通、深圳地铁接驳莞惠、深汕高铁等轨道交通规划的逐步落实，深圳居住需求逐渐外溢，越来越多的人在东莞、惠州、中山、南沙等区域置业，实现深莞惠一小时生活圈。

在高企的房价面前，保障房担当着重要的调节作用。深圳市住房发展规划提及，计划到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。在未来，保障房或公租房是解决刚需居住需求的一大途径。

■ 高房价之下如何安居？

对首次置业的刚需而言，资金预算有限，无疑是制约买房选择的最大难题。

1、关注入市新盘，积极打新。715新政后，打新对刚需来说，无疑是最佳选择。715新政在限购限贷购房资格等方面，均倾向于刚需置业者，新房实行限价政策，价格往往低于周边的二手房，买得到新房的话，也意味着相对较低的买房成本。

2、选择非热点区域的二手房。在市场打新过热的环境下，打新可遇不可求，二手房也是一个不错的选择。深圳楼市区域发展不平衡，像宝中、南山、西乡等前海深港合作区辐射的区域，去年到今年二手房热度较高，房价涨幅也较大。相比之下，比如布吉、横岗、龙岗中心城、平湖等区域，市场热度低，二手房价格也较低，对于资金有限的置业者来说，是较好的选择，能够实现上车深圳的居住梦想。

3、选择莞深、惠深交接部的热点区域。资金预算较少的购房者，在莞深、惠深交接的区域买房，不失为一种合理的选择。随着莞深、惠深轨道交通规划的逐步落实和开建，临深置业会成为一种趋势，东莞塘厦、凤岗、惠州大亚湾、惠阳等目前已是临深热点置业区域。

4、选择保障性住房。数据显示，到2035年，深圳有110万公共租赁住房的发展目标，占到深圳住房供应总量的6成，在未来，保障房在深圳楼市中将扮演重要的角色，商品房的市场供应量仅占住房供应总量的4成。深圳楼市在朝着“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的方向发展，选择保障性住房是深圳市民的住房福利。

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