广州楼市:蠢蠢欲动的房价,楼市回暖已是不争的事实

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提问：广叔，你好，我现在广州沙太南有套小面积的二房，东莞麻涌一套三房，想置换黄埔科学城一套，用来自住加投资，请教如何考虑？

回答：你好。沙太南这套可保留。麻涌属于水乡片区，是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。麻涌这套可出手置换。科学城可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔，新塘“景新豪苑电梯房”“新康花园楼梯房”“亚太新城富丽园楼梯房”“富雅都市华庭”“水电二局美居中心楼上电梯房”这几个小区都有适合我的房子！但是新旧相差有点大！学区和地段又都各有千秋！这咋选？您给个建议，一直听您说新塘短期会有爆发的可能！请问爆发的点是什么？

回答：你好。要专注一两个点，不要面面俱到，比如是自住就考虑小区环境，上班就考虑通勤，注重教育就靠考虑学区，如果想要各方面都好，又要楼新，又要近地铁，又要学区好，那价格都不便宜，这也是纠结的原因。如果自住，就考虑工作近，楼新一点的电梯房，老的楼梯房，除非有顶级学位加持，不然还是不要考虑。新塘价位最低价，已经低无可低的时候，自然是上涨的时候。

提问：广叔你好。坐标广州，工作在琶洲，月收入7W，之前有贷无房。现在子弹150，年底能到200，也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学，也会有上学的考虑。想考虑买房自住，请问有什么推荐吗？是现在买好，还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑，都是大套，总价好高。

回答：你好，250首付，能买到800左右的房子。自住现在就可以上车，不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作，滨江东可以考虑，其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多，总价高，有三房100平的可以考虑，其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园

提问：你好广叔，当前家中有两套房，分别在海印长城（2房）和坂田佳兆业（3房），两套房总计剩余贷款100W。目前两套房都是自己和父母自住。考虑到5年左右公婆会来深，为了便于照顾，现考虑在后海附近买个1房（先投资+后自住）。父母有房票，但可贷款年限短。由于不想贷款压力过大，首付可凑150左右，总预算350左右。看了下现代城梦想家园，请问这个小区怎样？或有什么更好的方案？请广叔给点建议，谢谢

回答：你好，首付150万，全款抵押的方式可以买400万左右的两房 推荐 蔚蓝海岸二期，后海理想雅园、海境界、漾日湾畔 现代城梦想家园如果价格合适可以入

提问：广叔你好，惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加升值，不知可不可以？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！你唯一的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！

提问：广叔你好，最近有个朋友做民间借贷，想让我做担保人，想请教一下有什么风险吗？

回答：你好，要不要给别人做担保人？这几点建议送给你：最坏的借贷关系，往往出现在最好的时候。这种民间借贷的发生，往往是借贷关系恶化的最后一步，钱出去了，收不回是必然的，不要借钱给别人投资，不要超过自己能力的去借钱投资，结果都是增加自己的负担，也增加别人的负担，不要去碰民间借贷和私人借贷，不管是要去借还是要帮别人担保，这个代价都是自己不一定能承担的，很多风险的开始，都是在看似最好的光景。那些暴雷，早就隐藏在最光鲜亮丽的时候。

提问：你好广叔，请问在罗湖有一套低总价的住宅，只有50年的产权，虽然是有学位这样的一个优势，但是学位并不是很好可以落户，我主要是想买来自住，你觉得值得吗？

回答：你好，罗湖的房子目前投资价值并不是很好，但是自住的话还是可以的，如果是受力资金不多又不想上班太辛苦的话，其实也是好的选择。

提问：您好广叔，请问下预算700以内，想买育才学位的房子，花园城一期，三期，五期和桃花园的两房哪个盘更合适？要兼顾自住需求。谢谢

回答：你好，买花园城五期了，桃花园和一期都是01、02年的老房子了，楼龄马上20年，你住个十年想要置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。 花园城三期户型偏大，你700万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。 五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。 再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园。

提问：您好广叔，预算总价700万左右，我孩子马上4岁。需求三房或者小四房，目前在考虑以下几个片区：龙岗大运、坂田、龙华、南山西丽，因为考虑到自住和小孩上学，烦请广叔，综合自住和学校推荐一下每个片区的房源，并说明下各自的优缺点。新房二手房都可以。学校中上水平就可以！

回答：你好，大运和西丽，一个是龙岗优质片区，一个是南山弱片区。 坂田： 坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养得不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势； 然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。龙华： 红山均价9万，红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑；但没有需求外溢的问题，深圳北CBD也尚未建成，未来存在不确定性；上塘均价7万：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 综合考虑龙华和坂田更适合你。 关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山。

提问：广叔好，我朋友有套三湘海尚140平双拼，现在他愿意低于市场价100万卖我，请问广叔这个算笋吗？

回答：你好。不算笋。笋盘的定义是成交价的7折，而事实上，你淘到8折的房难度都很大。 如果没有专业的淘笋渠道，这套房子没有硬伤，可以考虑拿下。 但是需要对比最新成交价，不是报价。

提问：广叔好，家庭年总收入八十万左右，目前在罗湖黄贝岭有一套房，有贷款200多一点，包括房贷和孩子教育等现在家庭年支出四十至四十五左右。目前想买一个初中学位房。（学位需求是当下要考虑的，后续房子投资价值不落后大盘就行）手里目前有五十，跟朋友凑凑能多出二三十。这种情况下，考虑深中小户型有可能实现并明智吗？如果有难度，是还在罗湖选其他中学的房子更合适还是选福田的小户型更合理，手头这点钱偏少，又不想推迟到明年（明年手头资金会多一点）再买，广叔您看如何方案是好？谢谢您。

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。至少在短期内，不会衰败。 我个人的建议是，如果孩子即将入学，可以入手。 如果但是孩子入学在5年后，可以缓一缓。不用着急。 另外提醒下，上一波深中学位房价格拉升过猛，目前嘉多利 金丽豪庭 柏丽花园等楼盘都有不同程度的降幅，建议先观望段时间，能捡漏是最好的。

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