广州楼市:这个板块行情正在启动,聪明人已悄悄进场!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好！2000万—3000万的预算，投资考虑，目前珠江新城可选择的有：中海观园，颐德公馆，中海花城湾，嘉裕公馆，单价9-12万左右。望推荐哪个更适合？如果自住皆投资考虑，在珠江新城5000万也买不到住着舒服的了（至少4个套房）。这个情况下，保利天悦顶复（550方）是否值得考虑？谢谢了！

回答：你好，我的看法，建议首选颐德公馆，次新，景观强。其次考虑嘉裕公馆。保利天悦在万胜围，这个片区受总价约束，2000以上的房子流动性都不是很好。550方自住可以考虑，投资不如珠江新城。

提问：你好广叔，佛山和南沙，黄埔首选哪里，首付70以内，分别有什么选择，要新盘，另外佛山保利天寰和佛山万科金域世家哪个更好

回答：你好，建议选择黄埔，中长期考虑南沙。黄埔看下：保利越秀岭南林语，南沙：南沙保利城，首选佛山万科金域世家，配套各方面都要好一些，地铁也在建。

提问：广叔你好，现有在广州自住一套两房有贷款。准备卖了置换3-4房物业自住，置换核心关注学位教育。如果卖掉可以有300w左右预算资金，请问广州天河区新楼盘保利天汇、新楼盘珠江花城和天河牛奶厂的二手楼盘龙湖天宸原著要怎么选？能否分析下三个楼盘的学校教育资源情况？谢谢。

回答：你好。保利天汇，天河刚需网红盘，45班九年一贯制公立学校，虽然还没定是哪里，但省一级公立名校应该也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌优势，执信中小学。龙湖天宸原著，牛奶厂的知名大盘，交通、配套方面不是很好，但环境和景观强，有灵秀、执信。看个人偏好吧，如果对交通方面配套方面不是很在意，选龙湖天宸原著，后期会逐渐完善的。其次考虑珠江花城，再次保利天汇

提问：新人首问，广叔你好！我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积，二套投资房，现在价值170，有租约。另有200计划做房产投资。方案一，用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二，保留英豪花园，用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适？两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢！

回答：你好。英豪花园在南洲，配套齐全，交通方便，但是片区发展成熟，缺少增量，且小户型一般家庭居住起来不是很舒适，自然失去了购房主力军的支撑，如不出租，建议出手置换。4成首付，考虑入个三房，可以看看金融城骏景，老黄埔的黄埔花园、金碧领秀，科学城的万科东荟城，海珠光大花园

提问：你好广叔，我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢广叔。

回答：你好，平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，唯一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。 不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。 平湖唯一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

提问：你好广叔，目前想以1200万左右总价购买福田居住和学位兼顾的房子，看来看去，安托山片区雅福居，红领实验小学（新学校）加高级中学似乎合适，这个选筹怎么样？不考虑宝安南山是因为夫妻俩都在福田靠罗湖这边上班。

回答：欠好，1200万能买到雅福居四居，有居住环境有学位还能兼顾通勤，看起来很不错。 但是，雅福居是有学位危机的哦，小学木有问题，问题是中学。 深高学位危机今年闹得沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去，两公里外的安托山片区更不安全。 离安托山更近的深康中学已经建成，一旦深高学位进一步紧张，雅福居的学位随时可能变动。深高变深康，一字之差，万里之遥。

提问：广叔：您好！我在东莞南城、东城、石碣这附近～第一套房自住、首付只有60！在东城、南城只能买个旧两小房、在石碣达鑫江滨新城或者高埗颐龙湾可以买个新一点的小三房！请问怎么选择好一点？现在入手合适么？或者买南城第一国际的两房？不过没有社区！

回答：你好，自住加投资建议尽量考虑东城和南城。南城 当前的金融，贸易，产业孵孵化园区，在东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。石碣现有的产业多以劳动密集型为主的加工型企业，技术含量较低。绝大多数从业者收入偏低，购房能力有限；且工厂提供住宿，无租房需求，对当地的房地产影响偏弱。而本地居民老一辈以自建房为主，一部分的年轻一代选择镇区商品房置业。高埗的房地产开发起步晚，发展相对较慢，楼盘项目少。2010年之前，当周围几个镇街都建起了一栋又一栋的商品房的时候，高埗镇的房地产项目是零。9年过去了，目前仅有的两个二手商品房楼盘是新世纪颐龙湾、光大江与城。价格相当，如无新房的执念，建议还是优先考虑主城区核心区的二手房。毕竟教育和相关配套已经成熟。

提问：新人首问 怀孕6个多月了 在深3年已经落户 想在深圳定居 因为要养孩子 还有读研的计划 所以不想承担太大压力的房贷 两个人名下都没有房子没有贷款 首付可以200万出头 对买房子这个事情没太大概念 只是觉得似乎可以买一个 看罗湖比较多 龙岗不想去 福田南山又很贵 还看了小产权军产房等等 想问买哪里怎么买比较合适 谢谢

回答：你好，首付200+，有2种大法： 1.学位为主 尽量不要去罗湖，除了学位房能维持高价，区域整体跑输大势。 可以考虑福田、南山学位1-2房。 福外南、石厦、八卦岭、学府、大冲、育才、南海都能找到不错的房子。、 2.投资为主 你这个预算如果运用好杠杆，大概是在600-700万，片区的天花板所致，这个总价就不要离开南山，宝安，福田，龙华这几个区域，值得买的，其实都已经涨了。

提问：你好广叔 目前本人有一套 宝安翻身45区两房 楼梯房 我老婆名下有一套布心的小两房 这两个房子都没怎么涨 目前想如下操作 第一 两房都卖了 去买蛇口老点的小区 例如招北啥的 第二 就是去龙华上塘看看 不过北站那交通换乘 还有龙华那农民房很多 广叔又如何选择

回答：你好，有两套房的你，是不会安心住在招北小区那种比咱们还老的房子里的，目前是将就了，住着住着就会嫌三嫌四了。还需要进一步了解你的负债，月供能力才能有大概方向。

提问：你好广叔，目前手上有160个，看了您的文章，想在武汉和沈阳各买一套二手毛坯房或者简装房，简单装修后，租金可以够用来还后期的银行按揭~ ~你能不能推荐一些小区， 既适应投资，可以稳定升值，可以长期持有。又可以简单装修后，容易出租。~~ ~谢谢您~ ~介绍下我目前情况，本人大专学历，在广做生意的，无固定工作，收入也不确定。不知道这种情况银行按揭容不容易通得过。现在我爱人名下有一套房在合肥，是19年六月的在合肥包河区宁国路的老破小三房，总价110万 ~ ~您帮我分析下，广叔

回答：你好，主场广州，子弹160，建仓首选应该是广州，子弹用在武汉和沈阳浪费了。武汉建仓子弹需要50万，沈阳建仓只需要20万。建议做好合理的仓位分配。合肥本来排不进前20，失去发展引擎，之前两个合肥正国级boss才是发动机，一年给合肥搞了5000亿资金，未来看不到这种机会了。按揭很好搞定，假流水或者增加共同还款人。广州推荐黄埔和万博。目前武汉投资推荐的几个区域：1.关山大道2.三环内地铁沿线低价潜力盘： 四新 白沙洲 后湖。3.光谷东，沈阳楼市现状：大部分新盘价格拉升过快，导致新房和二手差价比较大，有比较大的套利空间。

提问：你好广叔，问下，现在600万总价公寓在宝安南山福田以后区域选择各自区域2-3 个性价比投资有性价比大家最关注的几个公寓，麻烦推荐下。谢谢。

回答：你好，除非财务自由了，否则都不建议考虑公寓这个产品，尤其是中低端公寓，供应量大，不能上学。 想办法买住宅，买不了一线买准一线，买不了准一线买二线核心。

提问：你好广叔，看了你的一些分析，很受启发。我深户，一家3口，租住南山，另有一套30平小住宅，15年为孩子上学买的，无法自住。目前手头资金300万，想再买一套投资用住宅，也可自住，偏好学位房，目标还是南山中心区。去年底看好几个小区，犹豫了，目前涨价许多，现在不知道该从何入手，请教推荐几个合适片区，最好还是南山中心区，非常感谢。

回答：你好，南山该涨的都涨起来了，接下来只有打新+淘笋。 新盘关注华润城打新 南山中心在南山来说是很一般的地段，还好近几年借助地理优势，轨交和旧改比较热闹，带来了很多的机会。 阳光里雅居、前海枫叶都是这种单栋白领公寓类的住宅盘，小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约，纯粹过渡型产品，后市持续看好。 推荐南山中心板块不老、带学位预期的房子，已经在轮动补涨了

提问：广叔你好，在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，有80%为公积金贷款，月供5300房子是夫妻共同购买，我是主贷。我老婆在龙岗大运天安数码城上班，我在央企上班比较稳定，但职业短期上涨空间也不大，两个人税后年收入在50万左右，每月还有公积金7500左右，现在存款差不多70，我现在考虑的就是1、以我们现在的情况，如果购买第二套，那总价控制在多少比较安全。 2、如果第二套做纯投资，然后打算出租长持，有没有比较合适的总价区域推荐。谢谢。

回答：你好，加按之后可以考虑入手总价在400万左右的潜力盘。月供可以控制在2.5之内，合理优化租金。南山前海，西丽，科技园片区，福田梅林彩田、保税区皇岗都还不错的，宝安西乡、碧海、沙井也都不错，然后光明板块也可以关注，博暴击收益。

提问：广叔您好，想咨询您一下，希望可以得到您的回复。在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请广叔帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

回答：你好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 万科第五园今天也刚分析过，可以翻翻之前的前面几条回复。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

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