广州楼市:均价在跌,热门板块已俏俏在涨,投资者已进场

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:广叔好 黄埔我现在想买只能全款 手上有房产证的只值120万 抵押估计贷款80万左右吧 其他的也就这个价格房子 没拿证 要不公寓了 没交房 目前手上有的就150万左右现金流 您说可以垫资先全款入手 抵押贷7成出来 可是我资金不够 南沙的给116万 贷款170左右 没拿证是否可以另外小额贷呢 有什么办法推荐吗 另外您说代持 我家人不行 还是有专业的机构推荐 广州我不了解 另外实地常春藤我看没地铁 生态不错 投资性质常春藤和保利拾光年 哪个潜力更好 拜托广叔指点 垫资和代持的问题怎么操作

回答:你好。不要买公寓!公寓税费高,涨幅慢,流动性弱。那还是买个能力范围能买的吧,保险一点。没拿证暂时还贷不了。两个盘都需要持有较长时间,二选一的话,短期保利拾光年会好一些。

提问:你好广叔 黄埔花园是最新一期低楼层 单价4.5了 金碧岭秀是次高层 单价3.8 黄埔花园90平 金碧岭秀110平 麻烦给个中肯的建议 谢谢

回答:你好,金碧岭秀靠近学校,会有噪音,如果家里有老人,非常不适合,容积率也较高。而黄埔花园,大花园社区,有居家氛围,黄埔花园认可度高,未来出手也不是问题。所以我建议选择黄埔花园。当然如果喜欢高层,金碧岭秀视野也不错,就是学校的噪音问题可能比较难解决。

提问:广叔你好!本人广州增城海伦堡有房一套,83平米,2016年底购,月供3200多,供20年,感觉没好幼儿园,小学,小孩2.5岁,想换个各方面都好的小区,本人在开发区西区上班,月收入7000左右,老公收到1万左右,另在贵阳有套毛坯房,价值70元左右,本想把贵阳的和海伦堡的都卖了换大的,手头没有存款,现在是时机换房吗?换哪里合适,请指导,谢谢!如果等孩子上小学再换,贵阳的毛坯房要怎样处置合适?

回答:你好。贵阳的是全款的吗?如果没有打算回去居住,可出手。对于增城海伦堡,如果为了小孩上学也是可以置换的,主要还是得看你们的资金有多少。还要考虑你们夫妻俩工作通勤方便,各方面都好的,价格也都不便宜。两套卖掉的话有多少资金,你回复一下,我看看可以买哪里。

提问:广叔你好,投资房子,是买同小区单价低,楼层差的,朝向不好的还是要买单价高点,楼层朝向好的?

回答:你好,这还得看所属地段,供需,还有学区等等,一般来说投资建议买中层,如果楼层差,比如一楼或者顶楼,存在的折价大,也是可以考虑的。在一般稀缺地段,供需紧张的情况下,朝向一般影响不大,重要的是通风、采光。

提问:广叔你好,我有一套广州房子在卖,已出证,现售两年,2021年才能过户。现在有客户要买,价格也合适。我打算收三成首付后签合同,房子交给他,满两年立即过户交尾款。请问合同有哪些主要注意事项或参考条款?另我已经交了一套一手房的首付,也是约定21年办网签, 一定会卖一买一。这个客户是外地人满五年社保,首付和尾款都可全款。

回答:你好,1、你两年的时间内,要注意买家会不会因为社保问题中间截断了, 或者是广州政策原因,导致了没有贷款资格了。2、这段时间,你只是要三成的定金,而这两年期房价或者涨或者跌,可能都和你无关了。3、按揭的房子,月供管理费等等交由买家负责,这个需要他每月作为租金一般给你打过来。4、一般做到要交付房子给买家,而且还要差不多两年之久的话,三成的首付其实是不够的,我基本建议全款或者是至少五成首付。5、一般买家是专业的话,也会要求你做一份他项权证,把给你首付款同时也做了质押,作为对他的保证。通常还会通过中介渠道进行网签。6、你最佳的做法就是尽量不要跟他签订租赁合同之类,补充协议上要写清楚交付的条件。否则买卖合同很容易变成租赁合同, 性质就变了。

提问:广叔你好,深圳现在女的贷款能贷到多少岁?刚满十八岁的孩子如何能贷到款吗?若委托您买房,如何联系?

回答:你好,能在24岁之前办理房贷的,基本是两种情况: 1.是公司股东,得有一定时间; 2.你从贷款两年前就有工作社保记录,比如18岁(不读大学)。 征信记录上不要显示你还在读大学。 另外,需要覆盖月供两倍的流水。 3.增加父母为共同还款人 暂时不提供VIP线下选筹服务,后期会组建团队。

提问:你好广叔,本人打算今年继续投资深圳新房,看中华润城四期,沙井海岸城,光明金融街,但是由于手上资金不足,打算1,出售在手物业 深物业前海港湾 3房 82平 (欠款300万)获得资金。2,打算用这套房产进行继续贷款的资金进行投资如上新盘。3,继续持有前海港湾,不进行新房投资。 请问,前海港湾是否值得继续持有,上面那个方式最为合适。 家庭年收入50万左右

回答:你好,前海港湾继续持有 银行申请加按揭增加首付预算 打新和推荐板块淘笋同时进行,疫情期间大甩卖的业主不少,捡漏的好机会

提问:广叔好,请问买公司名下的住宅房,税怎么收?在广州

回答:你好,无论是普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产,没有条件限制,公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样,缴纳的契税税率不一样。 以公司名义买房,先注册一个公司,后买经营性用房,但实际用作居住。这种购房方式,绕过了限购政策,只要财力不受限,可全款买多套房。全款买完做抵押。

一、需要提供的资料: 1、对方营业执照; 2、组织机构代码证; 3、法人身份证; 4、董事会购房决议; 5、全体股东及法人同意售房委托书; 6、买方系国有企事业单位的,应提交上级单位同意购买的批准文书 ,或由国资管理部门出具的意见。

二、契税:商业房或公司产权购买执行契税全额征收:总价*3%,不能减免。 以公司的名义买房不受政策限制,房子属于公司资产还可以冲抵一部分费用,合理的操作方式能够避开税费,比如以股权转让方式过户。如果以公司名义买房,需要提供以下资料:营业执照副本、组织机构代码证、法人身份证复印件。 个人购房贷款容易办理,大多数银行都能接受并且还有一定的利率折扣。如果有孩子上学,还可以划片派位。办理交易手续,税费简单,并且金额相对比较小。 公司名下的房子想要出售,必须满足两个硬性条件:公司没有债务并且缴完了应缴的税。与一般的商品房有所不同,公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税,而且这两 个税要求公司每年都要缴,自行申报。

提问:广叔你好,请问东门的东悦名轩和笋岗的嘉宝田小区的小两房,未来哪个的发展潜力更好一些?一个带深小学位一个是红岭金融规划。

回答:你好,东悦名轩:优点,地处东门商业街,好租,带深小学位比红桂好。缺点,商业街太吵闹,人杂,无花园。嘉宝田:优点,带花园,人车分流,适宜居住,好的规划带动。缺点,小学一般。综合选择:假如想博一下深小升深中,可以选择。除此之外,嘉宝田优于东悦名轩!

提问:广叔你好!我在布吉桂芳园六期2007年购买的有一套小三房,红本在手,2015年在观湖园购买了一套上叠别墅,(贷款220万元)。17年底为了我小孩上学特意在香蜜湖购买了财富广场B座79平的学位房(红本在手),家里现在有闲置资金880w,和我老婆两个人年收入加起来大概有300多万,以上三套房收租3w,我们目前在福田租房,家中两个个孩子(已经用上学位)目前房价高位,怎么盘活手上的房子最好?我想购买四房!“中城、润玺一期、前海”请问新房和二手房有什么好的推荐?现在主要居住+投资。谢谢!

回答:你好,布吉的桂芳园是领涨盘,如果置换,建议这段时间趁行情高位后出手。观湖园所在的观澜,这种地方除非有学校利好,大概率是横盘期横得更长,跌时跌多,行情来的时候反应慢,未来地铁22号线通往东莞地铁开通会有一些利好,但开通至少还要7年。同时上叠别墅这种小众产品,流通性远远低于住宅。建议尽早出手置换。财富广场读书用,可以先保留,读完书卖掉。建议你将资产投入到更确定,更有价值的地方去,1000万以上考虑南山,另入一套外溢片区西乡或沙井可参考之前的文章。

提问:你好广叔,1.宝安勤诚达和园85平(2010年购 贷40W,朝北,户型方正朝向不好)自住 2.宝安玖悦雅轩56平(2018年购 贷300W,限售3年)出租5300 3.南山西丽龙辉花园楼梯房87平,2006年全款购,出租6000(申请人才补贴被锁10年,还有四年) 4.南山塘朗城公寓31平(贷100W,出租4600 ) 5.沙井海岸城指标45平 6.现金200W 需要帮忙分析怎样优化保值?感谢! 1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型 2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积 3.出售勤诚达=换个勤诚达4房(香蜜湖、宝中、深圳湾二房) 4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住 学位要求不高

回答:你好,1.公寓出手 2.龙辉花园做抵押融资 资金凑到500W,入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房 勤诚达和园,玖悦雅轩,海岸城都可以继续持有。 龙辉花园到期后出货即可。

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