广州楼市:均价在跌,热门板块已俏俏在涨,投资者已进场

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好 黄埔我现在想买只能全款 手上有房产证的只值120万 抵押估计贷款80万左右吧 其他的也就这个价格房子 没拿证 要不公寓了 没交房 目前手上有的就150万左右现金流 您说可以垫资先全款入手 抵押贷7成出来 可是我资金不够 南沙的给116万 贷款170左右 没拿证是否可以另外小额贷呢 有什么办法推荐吗 另外您说代持 我家人不行 还是有专业的机构推荐 广州我不了解 另外实地常春藤我看没地铁 生态不错 投资性质常春藤和保利拾光年 哪个潜力更好 拜托广叔指点 垫资和代持的问题怎么操作

回答：你好。不要买公寓！公寓税费高，涨幅慢，流动性弱。那还是买个能力范围能买的吧，保险一点。没拿证暂时还贷不了。两个盘都需要持有较长时间，二选一的话，短期保利拾光年会好一些。

提问：你好广叔 黄埔花园是最新一期低楼层 单价4.5了 金碧岭秀是次高层 单价3.8 黄埔花园90平 金碧岭秀110平 麻烦给个中肯的建议 谢谢

回答：你好，金碧岭秀靠近学校，会有噪音，如果家里有老人，非常不适合，容积率也较高。而黄埔花园，大花园社区，有居家氛围，黄埔花园认可度高，未来出手也不是问题。所以我建议选择黄埔花园。当然如果喜欢高层，金碧岭秀视野也不错，就是学校的噪音问题可能比较难解决。

提问：广叔你好！本人广州增城海伦堡有房一套，83平米，2016年底购，月供3200多，供20年，感觉没好幼儿园，小学，小孩2.5岁，想换个各方面都好的小区，本人在开发区西区上班，月收入7000左右，老公收到1万左右，另在贵阳有套毛坯房，价值70元左右，本想把贵阳的和海伦堡的都卖了换大的，手头没有存款，现在是时机换房吗？换哪里合适，请指导，谢谢！如果等孩子上小学再换，贵阳的毛坯房要怎样处置合适？

回答：你好。贵阳的是全款的吗？如果没有打算回去居住，可出手。对于增城海伦堡，如果为了小孩上学也是可以置换的，主要还是得看你们的资金有多少。还要考虑你们夫妻俩工作通勤方便，各方面都好的，价格也都不便宜。两套卖掉的话有多少资金，你回复一下，我看看可以买哪里。

提问：广叔你好，投资房子，是买同小区单价低，楼层差的，朝向不好的还是要买单价高点，楼层朝向好的？

回答：你好，这还得看所属地段，供需，还有学区等等，一般来说投资建议买中层，如果楼层差，比如一楼或者顶楼，存在的折价大，也是可以考虑的。在一般稀缺地段，供需紧张的情况下，朝向一般影响不大，重要的是通风、采光。

提问：广叔你好，我有一套广州房子在卖，已出证，现售两年，2021年才能过户。现在有客户要买，价格也合适。我打算收三成首付后签合同，房子交给他，满两年立即过户交尾款。请问合同有哪些主要注意事项或参考条款？另我已经交了一套一手房的首付，也是约定21年办网签， 一定会卖一买一。这个客户是外地人满五年社保，首付和尾款都可全款。

回答：你好，1、你两年的时间内，要注意买家会不会因为社保问题中间截断了， 或者是广州政策原因，导致了没有贷款资格了。2、这段时间，你只是要三成的定金，而这两年期房价或者涨或者跌，可能都和你无关了。3、按揭的房子，月供管理费等等交由买家负责，这个需要他每月作为租金一般给你打过来。4、一般做到要交付房子给买家，而且还要差不多两年之久的话，三成的首付其实是不够的，我基本建议全款或者是至少五成首付。5、一般买家是专业的话，也会要求你做一份他项权证，把给你首付款同时也做了质押，作为对他的保证。通常还会通过中介渠道进行网签。6、你最佳的做法就是尽量不要跟他签订租赁合同之类，补充协议上要写清楚交付的条件。否则买卖合同很容易变成租赁合同， 性质就变了。

提问：广叔你好，深圳现在女的贷款能贷到多少岁？刚满十八岁的孩子如何能贷到款吗？若委托您买房，如何联系？

回答：你好，能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况： 1.是公司股东，得有一定时间； 2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)。 征信记录上不要显示你还在读大学。 另外，需要覆盖月供两倍的流水。 3.增加父母为共同还款人 暂时不提供VIP线下选筹服务，后期会组建团队。

提问：你好广叔，本人打算今年继续投资深圳新房，看中华润城四期，沙井海岸城，光明金融街，但是由于手上资金不足，打算1，出售在手物业 深物业前海港湾 3房 82平 （欠款300万）获得资金。2，打算用这套房产进行继续贷款的资金进行投资如上新盘。3，继续持有前海港湾，不进行新房投资。 请问，前海港湾是否值得继续持有，上面那个方式最为合适。 家庭年收入50万左右

回答：你好，前海港湾继续持有 银行申请加按揭增加首付预算 打新和推荐板块淘笋同时进行，疫情期间大甩卖的业主不少，捡漏的好机会

提问：广叔好，请问买公司名下的住宅房，税怎么收？在广州

回答：你好，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。 以公司名义买房，先注册一个公司，后买经营性用房，但实际用作居住。这种购房方式，绕过了限购政策，只要财力不受限，可全款买多套房。全款买完做抵押。

一、需要提供的资料： 1、对方营业执照； 2、组织机构代码证； 3、法人身份证； 4、董事会购房决议； 5、全体股东及法人同意售房委托书； 6、买方系国有企事业单位的，应提交上级单位同意购买的批准文书 ，或由国资管理部门出具的意见。

二、契税：商业房或公司产权购买执行契税全额征收：总价*3%，不能减免。 以公司的名义买房不受政策限制，房子属于公司资产还可以冲抵一部分费用，合理的操作方式能够避开税费，比如以股权转让方式过户。如果以公司名义买房，需要提供以下资料：营业执照副本、组织机构代码证、法人身份证复印件。 个人购房贷款容易办理，大多数银行都能接受并且还有一定的利率折扣。如果有孩子上学，还可以划片派位。办理交易手续，税费简单，并且金额相对比较小。 公司名下的房子想要出售，必须满足两个硬性条件：公司没有债务并且缴完了应缴的税。与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税，而且这两 个税要求公司每年都要缴，自行申报。

提问：广叔你好，请问东门的东悦名轩和笋岗的嘉宝田小区的小两房，未来哪个的发展潜力更好一些？一个带深小学位一个是红岭金融规划。

回答：你好，东悦名轩：优点，地处东门商业街，好租，带深小学位比红桂好。缺点，商业街太吵闹，人杂，无花园。嘉宝田：优点，带花园，人车分流，适宜居住，好的规划带动。缺点，小学一般。综合选择：假如想博一下深小升深中，可以选择。除此之外，嘉宝田优于东悦名轩！

提问：广叔你好！我在布吉桂芳园六期2007年购买的有一套小三房，红本在手，2015年在观湖园购买了一套上叠别墅，（贷款220万元）。17年底为了我小孩上学特意在香蜜湖购买了财富广场B座79平的学位房（红本在手），家里现在有闲置资金880w，和我老婆两个人年收入加起来大概有300多万，以上三套房收租3w，我们目前在福田租房，家中两个个孩子（已经用上学位）目前房价高位，怎么盘活手上的房子最好？我想购买四房！“中城、润玺一期、前海”请问新房和二手房有什么好的推荐？现在主要居住＋投资。谢谢！

回答：你好，布吉的桂芳园是领涨盘，如果置换，建议这段时间趁行情高位后出手。观湖园所在的观澜，这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢，未来地铁22号线通往东莞地铁开通会有一些利好，但开通至少还要7年。同时上叠别墅这种小众产品，流通性远远低于住宅。建议尽早出手置换。财富广场读书用，可以先保留，读完书卖掉。建议你将资产投入到更确定，更有价值的地方去，1000万以上考虑南山，另入一套外溢片区西乡或沙井可参考之前的文章。

提问：你好广叔，1.宝安勤诚达和园85平（2010年购 贷40W，朝北，户型方正朝向不好）自住 2.宝安玖悦雅轩56平（2018年购 贷300W，限售3年）出租5300 3.南山西丽龙辉花园楼梯房87平，2006年全款购，出租6000（申请人才补贴被锁10年，还有四年） 4.南山塘朗城公寓31平（贷100W，出租4600 ） 5.沙井海岸城指标45平 6.现金200W 需要帮忙分析怎样优化保值？感谢！ 1.公寓出手回100+现金=继续投入小户型 2.公寓+现金=加大沙井海岸城面积 3.出售勤诚达=换个勤诚达4房（香蜜湖、宝中、深圳湾二房） 4.等几年玖悦+龙辉花园=龙华四房自住 学位要求不高

回答：你好，1.公寓出手 2.龙辉花园做抵押融资 资金凑到500W，入手一套香蜜湖、宝中、深圳湾二房 勤诚达和园，玖悦雅轩，海岸城都可以继续持有。 龙辉花园到期后出货即可。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:均价在跌,热门板块已俏俏在涨,投资者已进场
广东楼市:下一个领涨板块在哪里?聪明的投资者已跑步进场!
部分城市房价已回2016年，一线城市广州还在涨
广州楼市:这个区域领涨板块已出现,聪明人已悄悄进场
10月26城二手房挂牌均价涨了!广州增幅最大,东莞紧跟
西宁各区域在售楼盘最新房价出炉 看看是涨是跌?
广州楼市:内行人已悄悄买入待涨,普通人现在才慌忙进场
广州楼市:这个板块行情正在启动,聪明人已悄悄进场!
广东楼市:这个城市行情已经启动,投资者已跑步进场
广州5大热门板块大起底!为什么TA们卖房那么火?