广东楼市:下一个领涨板块在哪里?聪明的投资者已跑步进场!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：新人首问，你好广叔，我目前唯一房产在深圳平湖卖了，能实收360万。这套是我老公的名额和贷款。我还有一个首套名额。手上还有四五十万流动资金。月收入不太稳定，平均2-3万。孩子二年级了，想买一套六百多万的中学学位房，初中学位+投资空间+自主七年，两房也够住。自由职业。初中学位用完后可能再置换。目前看了宝安，宝中第二外国语的博林君瑞，棕榈堡，丽莎。 南山实验南海中学，阳光花地苑，心语家园。 碧海，第一外国语的幸福港湾，富通城。问题1.不知道该用我老公的名额，还是用掉我的首套名额。2.想选初中学位排名中上的有投资潜力的两房或三房，有没有更好的推荐楼盘

回答：你好，看来做了一定的功课，选的区域和楼盘都还不错。沙井未来有暴击的可能，即潜力比较大。南山南海中学较稳健，学校成绩未来会有提升，有前海的辐射。碧海外溢片区也可以买，但目前价格相对来说不是很便宜，在能买南山的情况下，肯定优选南山。考虑到你自住，还要看下哪个通勤距离短一些，不要把时间浪费在每天的通勤上。稳健选南山，进取选沙井。南山的阳光花地苑一直有推荐。沙井考虑博林君瑞，业主们已经在争取了，未来有可能有深外学位。1、建议用你的名额做3成首付，手上还能留一些备用金出来。2、还可以看下深大附中的中海阳光玫瑰园

提问：广叔你好，博林君瑞现在卖到快七万一平了，会不会太高了？海岸城这么大的盘，它开盘是会让周边楼盘受到关注而涨价，还是会因为供量大而导致周边楼盘停滞？目前博林，棕榈堡，丽莎都是宝中第二外国语，还可以。但旁边的万科星城自带九年制学校，会划到这边来吗？导致上不了第二外国语

回答：你好，短期是偏高了，但还有潜力，第一是有海岸城这个IP，第二博林君瑞的业主们已经在争取深外了，说不定未来能上深外，如果深外共享的话，直接暴击。上第二外国语没多大问题。

提问：广叔你好，按您的推荐，今天我们到陈村的广佛颐景园，四季缤纷，万科水晶城，星英半岛，同时还到荔园新天地，招商曦岸考察。想请问广叔，最推荐哪里？

回答：你好，建议考虑万科缤纷四季花园，万科物业，双地铁，配套齐全，生活十分便捷。其次考虑招商曦岸，地铁2号线，配齐全，户型较好。

提问：你好广叔，请问光明乐府花园值得入手吗？我们担心房屋质量，整栋楼的走廊交楼标准就是大白墙，没有贴瓷砖，网上反响不好。优势就是准现楼，11月底之前就可以交楼，而且价格较低

回答：你好，乐府花园消费自住可以买，投资很一般，差不多5万单价可以考虑宝安的西乡、福田的皇岗、龙华的民治。

提问：你好广叔，请问江西省抚州东乡区可以入手吗？这是我老家！我现在在纠结！是在老家买好还是在广州新塘买好？老家的房子住得舒服！因为地多！所以基本建的都是坐北朝南的房子！不像广州那寸土寸金的地方！我目前手上的钱只够买新塘或周边的二手小两房！在广州买压力就大点！在老家买就没什么压力！但广州工作就要租房住！另外想问一下！都说买房还要再等等！现在全球经济都不稳定！现在是否是抄底的时候？会不会还会降？

回答：你好，江西老家自住可以考虑，论升值潜力肯定没有新塘好。看你未来是否在广州发展了，如果不打算在广州发展就回老家买。刚需买房，现在就是最好的时机，金融大放水，未来人们手里的钱多，房价还会涨！

提问：广叔，我和太太两个人都是非深户，但两人都是深圳社保连续满5年，我名下在惠州有一套别墅在供， 我太太名下已无房（她名下有过东莞房贷记录）手上只有230万， 现在纠结到底是在深圳买还是在东莞买？深圳我们需要首付5成， 首选光明一手房（我太太偏爱光明的环境）,但新房都需要等到2022年底或2023年才能收楼， 而且我们的钱只够勉强买90平米左右的， 90平在深圳只有2+1的小户型

另外也想考虑宝安沙井、福永、西乡， 虽然环境没有光明感觉舒服， 但配套更成熟，交楼时间似乎比光明普遍要早些，另外由于之前一直住在松山湖， 现在也在盯着三个楼盘：万科松湖半岛、松湖碧桂园3期和华侨城纯水岸. 已找到售楼人员可以搞定购房名额，同时用我太太名字做到首付3成， 这样我们购房压力会小很多，而且东莞新楼盘的户型普遍比深圳好， 110多平米可做标准的4房， 容积率比深圳的低，居住体验更佳， 更适合2孩的家庭，现在纠结的点是， 如果购买在了东莞， 就有两套房在供了，就失去了深圳购房资格 ，再难搭上深圳的车 ；但如果购买深圳， 不仅购房压力大， 而且只能选择小三房或者2+1, 住的不爽， 而且交楼时间长，这中间的时间成本和还贷成本也很高

我们希望买一套房升值潜力大， 同时又住得舒服的， 请广叔给我们指明方向：究竟应该买深圳还是东莞？如果是深圳，应该买哪里？如果买东莞松山湖周边， 我们看上的这三个楼盘，您觉得哪个更适合投资加自住？

注：惠州的是一手别墅才买没多久，明年交楼， 所以也没法卖掉， 可能是投资失误， 就当是给以后养老吧

回答：你好，感谢赞赏！考虑到东莞已经有一套房，且有深圳资格，建议入手一套深圳作为投资，不自住，3-5年后的涨幅肯定不属松山湖的，踮踮脚买。另外考虑入松山湖也是可以的，中长期看依然有潜力。不过我更偏向深圳多一点。

提问：广叔你好，广东省河源市江东新区是否适合投资？2021年通高铁、听说也正在筹备成立行政区。

回答：你好，广东河源主要城市能级太低，存在感不强，一条高铁拉不起来一个城市的房价，核心还是人口和产业，而且本省优质城市太多，资金不傻，会流向热度和能级更高的城市，比如深圳 广州 东莞 佛山，投资来说，这些城市确定性更大，回报率更高。

提问：你好广叔，我有龙华深高水榭6期128平的四房在卖。想置换成2套或3套89平的房子。目前想买沙井海岸城一套，再买龙岗在建地铁站旁一套。不考虑自住，纯投资的角度这样操作可以么。还是抵押出来再买一套呢？才有300万的空间，加上月供压力觉得没有合适可以买的房子呢。该怎么操作好一点呢

回答：你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，无论106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨。建议继续持有。 可以加按融资，入手一套海岸城。碧海 西乡的二手盘也可以淘淘笋。 龙岗暂时不推荐。

你好广叔，在帝港海湾豪园有一套小户型两房，目前出租，还有欠款252w，如果卖了差不多手里能有300w左右，我们在益田村租了三房，小孩4岁，所以打算换个有学位并且能兼具投资的三房，想听听广叔有什么建议。谢谢

回答：你好，帝港海湾豪园在保税区，带福外南学位，有潜力，现在还不建议出手。建议等福外南出了成绩再考虑是否置换！

提问：广叔你好，请问一下罗湖低总价的住宅，50年产权，可以买吗？虽然有学位但不好，也可以落户，只是买来住一住。广叔建议买吗？

回答：你好，罗湖的房子，目前是自住价值大于投资。 如果钱不多，又不想通勤太辛苦，罗湖是很好的选择，但是前提是心态要放好，不能“既要又要”。

提问：你好广叔，现在问一个个人的问题：2016年时候因为考虑学位及上班方便原因买了科技园南区珑御府180平米的房子，现在房价也有一定涨幅，因为小孩不考虑上旁边的南外学位，同时公司搬回了福田中心区，所以有考虑过换房，一直犹豫：科技南这不高大上但有小孩校车上下点接送方便，上班通勤到中心区也方便。但担心单从投资和房产升值的角度不知珑御府能否赶得上旁边后海或其他小区，毕竟周围都是十多年的老小区。去年这一波宝安南山上涨珑御府好像没怎么涨（存量倒是消化了大多）。这种情形有无必要换房，或换的话有好的区域和小区推荐吗，换肯定折腾，不换又担心涨幅跟不上大势。您给点意见和指导。

回答：你好，科技南片区不太受关注，珑御府因为总价太高，没有小户型，只有2栋楼，大户型涨幅传导比较慢，但不会跑输！ 一线城市不建议置换，深圳的置换成本也很高，一进一出，税费吃掉大部分利润。 如果月供能力不错，建议加按揭后入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盘。 如果月供比较吃力，建议等珑御府补涨后再出手置换。

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