东莞楼市:普通人看不起的板块,聪明人已悄悄买入待涨

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提问：广叔您好，东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：广叔您好！本人东莞户籍，东江之星有套住房，月供6000，另有现金150万，想投资一套房子，1、您觉得黄江有投资价值吗？黄江保利和光尘樾值得入手吗？黄江还有哪些盘值得投资？2、常平的翔龙天地、万科城怎么样？3、150可以在大朗可以关注哪些楼盘？4、这些区域哪个最有潜力？

回答：1、黄江属于临深区域，有一定的投资价值。黄江保利和光尘樾，目前地铁1号线在建，周围配套欠缺，投资需要持有较长时间。还可以看下碧桂园翡翠山、中信红树山。

2、常平的翔龙天地配套相对好一些，万科城靠近高速，周围多工业厂房，不是很建议。

3、150的话大朗可以看松湖朗悦、万科金域蓝湾、远大城市广场

4、个人建议首选环湖大朗，次选常平

提问：广叔！纯投资的，300万左右，有名额。请问一下黄江富基云山湖境、大朗安华香蜜松湖、寮步的源悦、沙田融创云玺湾、大岭山万科汉邦松湖半岛、虎门华侨城，哪个好。

回答：你好。建议首选岭山万科汉邦松湖半岛，次选虎门华侨城，再次大朗安华香蜜松湖

提问：广叔你好，我们夫妻非深户，满五年社保，我个人名下在惠州有房贷。预算首付500万，稳定年收入100万，愿望是想在南山，福田买新房。可摇号太难了。您觉得最近就要开盘的嘉富新禧我们可以参与么？主要是自住?投资^_^谢谢！

回答：你好。首付预算500万，有贷款记录只能五成，能买到1000万的房子。1000干嘛跑去沙井买呢？首先嘉富新禧同区位的清平华府、巨基四季名苑都是新盘，加起来供应是不小的。所以基本不用去抢，沙井适合700左右的中长期的纯投资，在这里买不是最优选。总价1000看下南山：汉京山、中海阳光玫瑰园、阳光里雅居、博林天瑞，福田：绿景虹湾、金地名津。

提问：请教广叔，我孩子今年5岁，很快就要上小学了，我想买个学位房 ，自住。准备首付大概有350，想选南山 福田 ， 现有一套布吉的两房，总价300（贷款还有80） 如果二套价格不太高，考虑把现有的保留。 请大佬赐教 目前房子在我老婆名下。

回答：你的月供能力何如？首贷是否还在？布吉的两房估计就是桂芳园康桥之类的老房子，还是建议卖掉。 和普通中介不同的是，我们不是你们说打哪我们推荐哪，一定是要结合你们的实际情况再去做一个精准推荐的。

提问：你好广叔，坐标中山坦洲，500米珠海，新小区逸俊星园，我刚需，18年单价在1.5万左右，去年珠海取消限购之后降价1千，今年又降价到1.3左右，现在下手可以吗？帮我分析分析，谢谢万分感谢，我是刚需也想省点钱！

回答：你好，中山楼价特别是坦洲，还是跟着珠海走的。只是珠海目前还有西部一带引流，这个我认为不具备太大的持续热度，坦洲能否等到承接的那一刻，我是存疑的。但以坦洲整体来说，我认为还有下降空间，可以再等等几个月。

提问：您好广叔，本人坐标深圳，近几年常年会在外地工作，目前手里有240万，刚需，打算过年后在深圳买套大三房，作为未来的安心房（未来老人会一起住）。 但是国内在疫情过后，深圳房价上涨，加上现在全球疫情严重，在考虑是否会引来经济危机，会不会影响深圳房价，不知深圳房价下跌的可能性大不大？ 但是现在深圳严查经营贷，感觉是上车的好时候，在经过楼盘对比，有以下两个考虑： 1: 深圳龙华鸿荣源壹城中心·璞誉府，新楼房、开盘价6.5万-7万左右、户型合适，但考虑到未来交通不知会不会很拥堵。 2: 龙华鸿荣源·尚峻，次新房、挂牌价8万左右，税费高… 求助广叔，帮忙分析。

回答：你好，现在深圳经营贷的做法是表面装聋作哑，内部开始收紧，还是有洞可破的。 所以目前的建议是刚需尽快上车，投资客观望+淘笋。 1.龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势： 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以入手，投资一般。 2.尚峻的产品定位只是刚需三房四房，只不过比和平里新一点而已，地段和学区是一致的，将来价格会趋同，甚至涨幅还不如和平里（距离学校地铁更近）。

提问：广叔您好，我户籍在江西抚州，在深圳做点小生意，不算稳定要有不限购的才买的了。子弹60万想投资一套房，付个首付然后再贷款购，买个100万左右的，不打算自住就想着有钱买个房做投资，买哪里比较好呢？

回答：你好，你的思路是正确的，可以买房投资，子弹60，建议选择临深城市东莞、佛山，环深的2个城市：东莞佛山长线看没问题，有望慢慢向TOP20发起冲击。最终上限可能会比较高，不排除接近南京杭州。但需要漫长的时间积累。一般涨幅在深圳广州之后，享受这两座超级城市的溢出效应。东莞可以考虑松山湖，塘厦，凤岗还有长安，东莞二手房不限购。

提问：你好广叔，我首付最多100w不到，总价大概270w以内，想买三房，以后将搬迁去琶洲电商板块上班，想咨询看看这个价位去哪里买房比较合适？（目前看了华南碧桂园翡翠苑的楼梯三房，有点想下手）

回答：你好，翡翠苑在华南碧桂园的会所对面，有别墅产品，也有小高层产品。我个人觉得华南碧桂花园除了翠山蓝天苑之外，别的组团都或多或少的有问题，要不就是离地铁口贼远，要不就是产品有点过时，要不就是楼梯楼，要不就是小区环境一般 270万以内买三房，大概率肯定是选择番禺和老黄埔，这个基调没问题，即使是选择番禺，可能还有其他更重要的选择，首付100万以内、小三房、地铁物业、次新二手，还是有不错的选择的 比如雅居乐花园、佰利山、华南新城、万科欧泊

提问：你好广叔，我无房无贷有车，因才上班一年，自己没啥积蓄，老婆还在读博士，打断今年要孩子所以想找首付100内的小两房，目标区域开车30-40能到单位。候选小区求帮忙参考：1.迷你新居福田 35平 260w 喜：户型舒服 忧；车位少，2.雅乐居西乡 41平268w 喜：车位多 忧：户型不好，片区low 3.领航城领尚花园 西乡 51平 350w 喜：车位多 花园小区 忧：实用少 价格高 4.时代景苑 福永 98平360w 喜：三房 可做高评？ 忧：小区及片区乱旧。麻烦帮忙参考，谢谢。或者有其他建议？感恩

回答：你好，自住优先考虑生活半径附近的次新盘。 当下宝安热门板块价格已经很高了，重点关注西乡 翻身 沙井板块。 领航城距离未来的12号线桃源居站1.2公里，距离未来宝安第三大商业中心领航城商业200米，单价更便宜，又是三房，我倾向于领航城。

提问：广叔你好，我在坪山中心万科有一套自住的89平四房，这一波稍微有一些小涨；另外在福田岗夏彩天名苑有一套36平的单房在出租。我在福田市民中心附近上班，然后感觉每天通勤很痛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会缓解下通勤压力，不知道这样是否合适？还是等说到14号线开通再改善呢？颐安的学位会相对较差些，学位需求暂不强烈。感谢！

回答：你好，其实这不算是个好点子，第一如果换到大运解决不了你的痛点，就是通勤依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。第二坪山中心区的配套，城市界面居住舒适度其实是不弱于大运的，只不过是给人感觉心理距离远，有坪山最好的学位加成升值上也不见得会输于大运。现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显，坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段，彩天名苑的单间可以考虑一起出了。

提问：你好广叔，福田莲花村二村，一村的房子怎么样？我考虑自住+投资，首付350万，3房带学位，还有更好点的选择吗？

回答：你好，莲花一村，二村都是91年的老房子了，你是要博拆迁么？除非有明确的拆迁消息，不然买了也是会套牢很多年。莲花中学的成绩在福田也不算亮眼，谈不上有学区价值的。你可以考虑全款抵押买个800万的标的，在福田就可以买到自住+学区的3房。

提问：你好广叔，我请问前海港湾花园这个盘值得继续持有么？5号线地铁很快就要开通了，主要缺点感觉还是靠近兴海大道，月亮湾大道，比较吵，去年730之前入手的，现在基本上是亏的。谢谢~

回答：你好，前海港湾花园很新，以前海为未来中心来看，地段和学区都很好了，继续持有吧。去年赶上730严控，很多盘是从当时的高点有回调的，但是前海这个片区、以及前海港湾这个盘是没问题的。

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