广州楼市:年底捡漏时机已到,聪明人已经悄悄进场!

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-02 23:57

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提问：你好广叔，本人50岁了，南沙一套3房新房约250W，东圃旭景家园一套小三房约350W，他人名义番禺广场附近一套次新小四房约350W，手上无名额了，番禺公寓一套出租。想出手其中二套房，在琶洲或者万博附近新购一套4房自住，手上暂只有100W，月供约2W左右可以接受，请问房叔有什么好建议？如何解决，或者干脆保持现状

回答：你好。南沙中长期可继续持有；旭景家园，隔条马路对面就是东圃商业圈，楼龄也偏老，地铁也不近，整体看没有太大亮点，可以出手置换；番禺广场还是不错的，我比较看好，但不知道楼盘叫什么；公寓一直不建议，可出手置换成住宅；看你手上的资金量吧，琶洲和万博都是不错的区域，有增量。首选琶洲，次选万博。

提问：广叔你好，本人有广州户口，无房无贷，打算买二手房自住为主，预算在200万左右，单身打算先买二室，将来结婚了再考虑置换三室，由于工作未定，想先找地铁站附近的房子，这样出行方便，请广叔推荐一些生活配套较好，性价比较高的二手楼盘，目前在看的是洛溪附近的洛涛南居，洛湖居，南浦的广州碧桂园丽江花园，请给建议，谢谢

回答：你好。自住的话在哪工作呢？首先要考虑通勤距离，不要买太远的。洛涛南居、洛湖居，低总价，适合上车，就是楼龄较老，还是步梯房；碧桂园丽江花园，离地铁不是很近，也有一定楼龄。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，南沙明珠湾回迁房云水雅苑红本出来了，现在20000左右，灵山岛新房价格35000，未来同一个地段商品房和有红本的回迁房价差会很大吗？或者回迁房是同地段商品房价格多少比率是正常的？

回答：你好。这种比率是没有多少算正常的，也要看品质，地段，回迁房主要还是人员素质参差不齐。但是2w的回迁房，周边3.5w，价差还是蛮大的，可以考虑。

提问：新人小白首问：广叔你好，在佛山南海千灯湖板块当代万国府有一套124平4房房贷已还清，佛山户口，明年11月份广州社保满5年，手上现有资金200万，年收入80万左右，工作地点海珠区政府附近。现在的问题1：先入手不限购的区域还是等明年11月份有购房资格再买？2：入手不限购就纯投资，几年可以出手？3：如自住的话番禺华南新城和海珠逸景翠园哪个保值更好？4：有贷款记录的话现在买房需要几成首付？可以买总价多少的房子？

回答：你好。1、这真是一个头疼的问题。明年11月份怕价格都涨起来了，买不限购的区域到时又没有了资金。我建议你去黄埔买，找开发商，二手房也可以，先交定金，和业主、开发商签远期合同，即到了明年11月份有资格再做过户的手续。2、买限购区域。3、海珠逸景翠园保值没问题的。番禺华南新城区位近万博CBD，有增量，潜力要大一些。4、有贷款记录，已结清，在广州无房，可以4成

提问：广叔好，请问下粤港澳大湾区内哪些地方发展潜力较大？南沙区域内如南沙客云港、蕉门中心、灵山岛、横沥岛、万顷沙哪里的房子更值得买？哪些楼盘？

回答：你好。深圳前海，广州南沙，东莞松山湖都不错，南沙投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我是武汉人定居深圳，深圳的户口，深圳已购2套。父母是武汉户口，已经60多岁了，武汉有套房无贷款。现在想在武汉买房，不知道具体怎么操作？

回答：你好，2种方案： 1.父母做接力贷买，男不满70，女不满65都可以做接力贷，目前招商农行中信浦发工行等银行支持。 2.如果父母年纪已经超过65岁，可以全款买房，你们用深圳房子做抵押，或者并发2-3笔信用贷。

提问：你好广叔，我在番禺市桥桥南这里租房子住过半年，说下感受： 1、绿化环境0K,没有厂2、本地人比例大3、学校很一般4、商业配套满足使用5、没有地铁。麻烦大佬点评一下桥南的房子，谢谢！

回答：你好，市桥南是真的番禺人的新城，住得很舒服，就是一个独立成市的镇区，但若你只需要记住，本地人扎堆的地方，还是少去为妙了。若其学位还没甚出彩之处，最后还要紧靠所谓广州副中心南沙，真的是剩菜都没了。广州投资价值最高的板块详见内部！

提问：广叔，天河公园板块及琶洲磨碟沙板块，四房产品很少，那住这里的改善型业主，如果升级四房，会去哪里买房呢？! 另外，请教800万-1000万左右的四房，比较推荐哪些小区呢

回答：你好，您的这个问题，非常好，非常有借鉴意义，已经单纯的从这个房子多少钱，单价多少钱，升级为考虑一个片区和板块的客户群体、以及产品系列的问题了，我就喜欢跟具备这样的人打交道，哈哈天河公园还是有一些4房单位的，磨碟沙就肯定少之又少了，比如天河公园的东方新世界，比如新世界东逸花园，比如隽园南向东南向望天河公园的120-130平的正规四房单位如果800-1000万要买四房，几个区域建议：琶洲东万胜围附近，广园路汇景新城、或者华景新城某些组团，如果要去到近郊，比如番禺、萝岗区府，那就大把选择了

提问：您好广叔，嘉御山5期1套100平5房复式，欠400多万，目前在出租中。这几年涨幅一般但是坂田今年利好很多，银坂通道、10号线、33号线、学校等，所以想置换到碧海华丰前海湾或者华润城打新、等沙井海岸城，折腾都是时间成本和税费，建议是否应该置换呢？

回答：你好，嘉御山属于坂田的标杆盘，实际上这一轮涨幅中虽然不如西部热门板块，跑平大盘问题不大。近期利好确实很多，华丰前海湾是典型的深圳主流偏好型物业。有的户型赠送比较多，新小区不错，有潜在学位卖点，这些原因是比较切中深圳主流购房群体的爱好的，但是对于我们来说缺点就比较明显了，价格高，位置不算很好，片区成熟增量有限，且片区定位。学位这东西如果可信，深圳遍地名校，自住还不错，投资要看价格。华润城，海岸城都是不错的盘如果打新成功，可以考虑出手置换，短期内资金不足可以用拖延流或者一些金融手段解决。具体推荐分析参考内部分享！

提问：你好广叔，请问预算总价220万左右，注重投资，8号线盐田路站附近和14号线坪山沙湖或坪山围周边哪个会更好呢？金港盛世华庭和京基御景印象二期的一房一厅哪个更会好，同价位或稍微再加一点换周边地铁远一点的二房一厅会不会更好？

回答：你好，盐田港我个人认为值得投资的价位是刚需上车盘，总价低，性价比高于罗湖，可以产生地铁拉通之后的外溢效应。坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域更大。所以单纯短期涨幅，两者相差不大，中长期来看京基略优。

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