广州楼市:这些板块只适合悄悄买入,内行人在争分夺秒

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提问：广叔你好。坐标广州，工作在琶洲，月收入7W，之前有贷无房。现在子弹150，年底能到200，也能再借一些凑到250。两个孩子还未上小学，也会有上学的考虑。想考虑买房自住，请问有什么推荐吗？是现在买好，还是一年后子弹再充裕点买好？看了珠江帝景苑，都是大套，总价好高。

回答：你好，250首付，能买到800左右的房子。自住现在就可以上车，不要等。滨江东可以考虑。琶洲工作，滨江东可以考虑，其次磨碟沙和万胜围都可以考虑。珠江帝景苑大面积多，总价高，有三房100平的可以考虑，其他可参考选筹：泊雅湾、星品、世港花园、保利天悦花园、雅郡花园

提问：你好广叔，大壮名城，品秀星樾，中央城都在科学城，但分别是三期，二期，一期，位置越好，单价越高，中央城3万1，品秀3万6，大壮4万以上。请问单纯投资而言，选择哪个盘更好？

回答：你好，大壮各方面都还可以，就是价格偏高。中央城未来的户数是1.5万套，整个萝岗的供应有点大，单单从地段和价格上来看，品秀星樾的位置更好。建议首选品秀星樾，次选大壮

提问：广叔你好！本人广州增城海伦堡有房一套，83平米，2016年底购，月供3200多，供20年，感觉没好幼儿园，小学，小孩2.5岁，想换个各方面都好的小区，本人在开发区西区上班，月收入7000左右，老公收到1万左右，另在贵阳有套毛坯房，价值70元左右，本想把贵阳的和海伦堡的都卖了换大的，手头没有存款，现在是时机换房吗？换哪里合适，请指导，谢谢！如果等孩子上小学再换，贵阳的毛坯房要怎样处置合适？

回答：你好，贵阳的是全款的吗？如果没有打算回去居住，可出手。对于增城海伦堡，如果为了小孩上学也是可以置换的，主要还是得看你们的资金有多少。还要考虑你们夫妻俩工作通勤方便，各方面都好的，价格也都不便宜。两套卖掉的话有多少资金，你回复一下，我看看可以买哪里。

提问：广叔好，广州市中心的公寓（正佳东方广场）能涨吗

回答：你好，市中心的公寓自住还是不错的，上班也方便，就是涨幅可能慢一点，没有住宅涨得快涨的多，而且转手的时候税费比较高。

提问：广叔你好，最近看了广州科学城的一手房，品秀星越和实地常春藤，东莞二手房：南城的万科金域华府、御湖三期、虎门的佳兆业，不知道这几个升值空间怎么排序，谢谢指点

回答：你好，具体多少资金呢？科学城首选品秀星樾，东莞；南城首选金域华府。虎门的佳兆业不考虑

提问：广叔最近入手一套香山湖的房有什么建议

回答：你好，这个盘比较宜居，绿化较好，有广外附属外国语学校，自住+投资都不错。

提问：广叔香山湖金地现在周边配套交通很不方便会有升值空间吗？

回答：你好，周边交通和配套会改善，改善后就有价值的兑现，推动房价上涨。

提问：你好广叔，东莞清溪的公寓正在出手中，现在清溪没有新盘，再加上现在清溪的盘在涨，市场开始恐慌，可能我的公寓能出手，手上可能有46万，哥哥明年8月天门的房子满二，到时可能有58万，月供4千，哥哥不承担月供，只同意让我卖房自己操作，我户口在武汉，东莞工作5年，现在有3个方案。方案一，用同事的名字（同事二套首付4成）和同事在清溪买一套1.9的盘，适当做一下高评，我的首付出25到30万，其余的明年和我哥的钱加起来在武汉买一套，或者在凤岗高评买大运的盘；方案二，等明年和我哥的钱合在一起，一套武汉，一套沈阳于洪新城二手；方案三，明年沈阳操作2套新盘；之所以急着问是因为同事对和我在清溪买房报很大的希望，我怕耽误别人，所以希望回一下我，我好做决定

回答：你好，不建议跟同事合伙买东莞。先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。比如现在用你同事的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。

其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用自己的房票买。清溪的公寓出手之后，46万买武汉是最好的方案。未来哥哥的房子出手了再继续加仓武汉或

提问：你好广叔，本人坐标深圳，现在想买第一套房，打算在惠州买，对惠州不熟，不知道哪个地方好点，不知道有什么推荐。需求是教育资源好点，可以保值

回答：你好，惠州不看好，惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，其实惠州不限购也是对的，既然想要打造城市群的发展，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。

因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少，只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。而且惠州接着是坪山，坪山本身就是深圳比较弱的区。而且深圳发展重心已经很确定了，就是向西，买惠州不如买东莞。如果一定选惠州，选惠阳。

提问：看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？就是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，且一直住在北边，自己设计买德胜学区学票加天通苑大面积（哥哥在天通苑，父母也很喜欢，如果买天通苑想让父母也置换过去）或望京（望京档次比天通苑高，交通好），上学后附件租房住，不知合理吗？还有因60平米有贷款，只能再买一套了吧，我的计划如何实现？小白一枚，不懂的很多，又是刚需，望能指教，非常感谢！

回答：预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好 德胜学区+天通苑自住 方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住+学区 一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：你好广叔，我有一个问题，本人现在深圳工作，深圳户口，未来可能去东莞或者武汉，目前子弹50，想问一下广叔这两地如何抉择？

回答：你好，建议武汉，能级更高，价格更低，房产升值潜力更大。 50在东莞已经挑不到性价比高的项目了，松山湖和南城这些优质板块已经大涨一轮之后已经不适合进场，除非能挑到笋盘。

提问：坐标北京，现有青岛李沧区住宅一套，天津武清南湖片区住宅一套，均满两年，现想今年全部出售凑首付在北京亦庄片区置业，除去贷款，能有200万多点，请问按今年形势是否可行？北京亦庄或者台湖片区有合适的楼盘推荐吗？

回答：你的投资思路是正确的。 现在平稳期，适合二线城市置换到一线城市，人往高处走，水往低处流，投资就是能去更高能级的城市就尽量往上走，这样将来收益会更稳，天花板更高。 北京最适合买房的时机差不多就是当下了。跌得足够多，普宅线可能上调，帝都集聚的能量越来越大。和上海差不多，这些都是支撑北京抄底的理由。深圳触底反弹，上海将会是第二，北京有可能第三。另外一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，有方法可以做成首付三成。

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