专家解析:这几个城市房价正在回暖,投资者悄悄进场!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，1.未来世界花园两房200万2.第一国际一期一房75平200万（第一国际的价格疯了，三期买不起了）3.广州黄埔，不过好像也都3万+了，但是可选择的户型应该比上面两个好。4.东莞下辖各镇区。广叔，预算200万，请问这些您会选择哪一个??？请广叔尽量帮我细致的分析下，投资不自住，麻烦您了广叔，这次想一锤定音了，看房看得越多越迷糊了

回答：你好。看得越多，越难选择，因为你“输入”的信息越多，越会造成“判断”的混乱。200w，有两种选择，一是核心区的一房，地铁便利。二是郊区有潜力的地段2房，片区开发中或者地铁在建。未来世界花园，在西平，近地铁，虽然隔了一个立交桥，但仍然有CBD辐射利好，可以考虑。第一国际之前就有分析过，核心地段，商业配套繁华，虽然是一房，一般家庭居住不便，但对于附近的小白领来说很是欢迎，租售比高，也可以考虑。广州黄埔，黄埔其实价格已经涨了一波了，但对于中长期投资来说，依旧看好。东莞除了环松山湖外，临深的长安也是可以考虑的。看你个人的投资偏好了，如果注重稳定增长的，可以考虑1、2选项。注重长期增长或者暴击的，考虑广州黄埔、东莞长安。

提问：广叔你好，我现在在广州富力天禧有一个二房的想再买一个大点的是买原小区还是附近大点的小区

回答：你好。富力天禧比较新，可以考虑同小区置换，缺点是学位和周边一般，同时社区偏小。另外可以看看骏景花园，位置更好，学位不差。

提问：广叔您好！看您的指导很受益，想咨询您：我想在珠海买一套预算400以内的3房自住，购房需求：离拱北口岸和珠海市政府两边都交通便利，小区和周边环境好，有好学位最好，但不强求。目前考虑的有吉大、南屏、新香洲片区，请问优先选哪个片区比较好？请问有无好的楼盘推荐？谢谢广叔，感恩！

回答：你好。建议首选吉大，次选新香洲，东部沿海区域的升值潜力要大一些。可看看：吉大：锦园、海愉半岛花园；新香洲：御景国际、中珠上城。

提问：广叔您好！ 玫瑰麻烦问下您中山未来发展如何？ 我在中山工作定居。东区一套住宅自住，另五桂山雅居乐御龙山住宅一套已交楼一年多空置也租不出去，明年拿房产证。一套东区地段好的商业公寓，今年装修好了现在自己公司办公用，省了房租3000/月。请教的是，2024年深中通道 通车后中山30分钟就到深圳前海，这三套房我该如何优化呢？因为才知道咱那套公寓和旁边住宅相比基本没涨幅，所以需要卖掉公寓吗？还有五桂山那套也需要卖掉，然后用这两套房资金后去买入深圳或广州吗？万分感谢

回答：你好。中山以深中通道为核心，翠亨新区的启动区马鞍岛价值最大，30分钟内直达前海，美其名曰“前海西岸”；其次翠亨新区、火炬开发区，距离深中通道高速入口越近价值越高；其次是市中心东区街道，享有最成熟完善的配套，是最稳定的投资。公寓不建议，涨幅慢，税费高，自己办公用可以保留。五桂山雅居乐御龙山位置较偏，配套欠缺，但较安静，适合养老，投资的话价值不大。东区自住这套保留，公寓自己办公，五桂山这套出手置换。建议入广州，现在要跑步进场，行情已经启动，态势高涨中。

提问：广叔好，我2017年在佛山禅城区紫薇花园买了一套公寓，什么时候卖掉好呢？等明年地铁开通再卖，会升值吗？

回答：你好。公寓涨幅比较慢，转手税费高，建议趁地铁利好，高位出手。等地铁开通后出好一点。

提问：您好广叔～因为我在中大布匹市场做事～想找附近的房子～请您赐教

回答：你好。可考虑新港西：顺景雅苑、富景花园、江南新苑；滨江东：蓝色家园、海珠半岛花园、嘉仕花园东区

提问：广叔你好！请教下户口问题。我和我老公都是湖北人，来深圳定居后为了拿补贴他转了深圳户口，名下有一套深圳房产，我还是湖北老家户口，名下武汉有房产，请问我要换成深圳户口吗？

回答：你好，是否要换成深圳户口看你家情况而定，深圳外地人多，非深户办事也非常方便，如果打算长期定居深圳，还是深户好，一来深户更容易破限购，二来深户养老金高，医疗报销比率大。

提问：你好广叔，皇岗片区属于福田价格洼地，请问景源华庭的房子投资加居住，地段不错，单价6万多，但是那个是独栋塔楼，请问有没有投资价值？

回答：你好，上车盘能选择的空间比较小 瑞景华庭这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升，可以参考丽阳天下这几年的涨幅。 可以对比一下。

提问：你好广叔，我和老公今年35+，在深圳，近几年年收入比较高300W-500W之间，但却没有享受到房产红利，现在深圳一共三套，都是高价入手，第一套12年底龙华地铁口富通天骏，第二套16年新政前高价入手红山水榭春天双拼房（不懂名额重要性），第三套去年为了娃上学又高价入手水榭春天深高学位盘。因为上班都在龙华故只考虑了龙华的自住和学位，以及名额问题只买了这三套（4本红本 ），卖了又没有名额买回来，所以只有买入没有卖出过不良资产置换南山等优质资产，本来想今年再买一套，现在新政更是买不了了。近期想再买一套广州，本来想买南沙灵石岛，看您的建议是黄埔？科学城新房还是您介绍的那两个二手盘？像我这种情况，该怎样具体计划我的房产配置，包括深圳的和全国范围内的一个计划？

回答：你好，首选一线城市：北上广深。一线城市是没有上限的，什么叫没有上限？就是纽约、伦敦、东京、香港、巴黎、摩纳哥、莫斯科，没有任何城市可以拿来用于界定中国北上广深房价的上限能冲到多少。持有一线城市的房产，主要看重两点：1.相当于买中国经济的宽基指数基金，稳定、安全，收益也不低。2.从中国顶级城市继续跃升为世界顶级城市，在这个过程中会伴随着房价的又一轮重估。

广州的市中心一路往东发展，由早期的公园前，到东山口再到目前众所周知的珠江新城。根据广州市城市总体规划（2017~2035年），东进南拓依然是主趋势，往东在建设国际金融城，往南在建设琶洲CBD，很多知名的互联网公司都在这一片，再往南在建设万博CBD。从广州过往8年的房价涨幅比较图中可以看出，处于东进南拓趋势中的天河，番禺和黄埔的涨幅是位于前列的。太阳底下无新事，投资房产需要做的就是发现一座城市的核心产业和主中心发展方向，提前布局即可。

提问：广叔好，在现在楼市下行期，开发商还大量建房，未来房子又应该要卖给谁呢？

回答：你好，未来10年，房地产是卖给有房子那些人，房地产发展至今，房子某种程度上已经不是绝对的稀缺品。大部分人都能够解决居住的问题，无非是这个房子适合不适合。未来楼市会形成两个涡轮，租赁一个涡轮，房产内部一个涡轮，中间是存在界限的。未来房子可能会卖个这些人：

1.迁移的人。什么意思？虽然说我有房子，但是我房子在老家，对我来说，我现在在上海打拼，老家房子不能卖掉，所以我必须要在上海买房。这一群人是未来比较主流的人群。2.置换族，以前房子有，但是很差或者说很小，为了住更好的房子所以买房子，这也是为什么金茂可以在这两年爆发的那么猛，不是没有道理的。3.第三个叫目的族，某种程度上我认为未来的房子会捆绑更多的。

提问：你好广叔，想买一套带福田学位的房子自住，可以承担总价1200万。看过安托山片区雅福居，您怎么看？

回答：你好，1200万能买到雅福居4房，还有居住环境、有学位、还能兼顾到通勤。但是，雅福居还是有学位危机的，小学可以，问题在中学。深高学位危机闹的人尽皆知，离深高20米的竹园小区都差点被划分出去，2公里外的安托山片区更不会一直安稳无事

提问：广叔好，请问您对均价2.8w左右的恒大都会广场安居房怎么看，最近刚公布的安居货源。感谢回复！

回答：你好，这个盘在杨美地铁站附近，是安居房很好的位置了，周边房价都7万多了，两万八还有啥可以评价的。安居房和打新一样，不是你去评价值不值得买，更重要的是能不能等的到抢得到的问题。

提问：广叔，华强城，嘉富新禧，清平增值这三个中哪个会涨幅更高？

回答：你好，华强城主要是承接了大量的南山刚需外溢，是它的一个大优点。嘉富新禧其实也有一定的潜力，不过片区仍然在更新建设中，中长期的话建议入手。

提问：你好广叔，我目前金汇名园有一套出租别人，市价约500万，红本在手，现金400万，年收入200万左右，两个小孩一个小学一个幼儿园，考虑宝中附近3-4房自住型，您建议卖掉金汇的入手4房舒适型的还是保持金汇这套，买3房紧凑型的？金汇39区附近据说有规划学校，是否有增值空间继续保持的意义？个人目前特别纠结的是1千万在宝中确实如您前面所说的老大难，1500万感觉亚历山大，如我这种情况您有什么建议？有哪些楼盘可推荐？谢谢！

回答：你好，金汇名园可以考虑出手置换。 一般我不推荐翻身，理由如下： 1.短期没有改造空间，片区太低端了，最高端的业态估计就是肯德基了，连星巴克都没有，河东村旧改也是遥遥无期； 2.没有好的学位支撑； 3.老房子无赠送，没社区没花园，西海岸这些标杆盘都没有地方停车； 4.除了五号线周围的几个社区，靠里面的，出行并不方便； 5.4-5万的老破大，南山中心区一大把，相对比，翻身也并无优势，深圳不比上海，老破大、老破小是没有未来的。 出手金汇名园后，可以考虑入手一套学区4居自住，再入手一套纯投资楼盘。 宝中可以关注天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等。 剩余资金继续加仓碧海 沙井或者光明。

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