东莞楼市:内行人买房踩过上百个坑,总结出经验,莫再犯

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提问：广叔你好，你怎么看樟木头保利生态城、温莎堡和塘厦御城花园？哪个更值得投资？保利的别墅价格3万，是不是很适合入手？如果改善型住房保利生态城和香樟绿洲哪个更保值？感谢广叔！

回答：你好。樟木头保利生态城、温莎堡就挨着，温莎堡要好一点，不过周围的厂房较多，配套方面还不是很好。塘厦御城花园配套方面要好一些。改善建议选香樟绿洲，景观好。

提问：广叔好，在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：你好，嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：广叔你好，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年的买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔你好，帮朋友问个问题，东莞沙田滨海区值得投资吗？现在是入手还是观望？比较推荐哪个楼盘呢？

回答：你好，这个区位不值得投资，这一轮临深有点透支了，深圳资金溢出已经开始向更低估的广州黄埔这样的地区流动，东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论政策或者市场角度看都快到尽头了。接下来东莞要横盘一段时间了，建议多关注下业主急售的二手房，捡漏。

提问：您好广叔，现在东莞，手里有90万，市区和松湖片区实在买不起，水乡片区现在是价格洼地，看上麻涌楼盘，是否可以入手？还有惠州南站附近的房子可以买吗？感觉高铁去深圳很方便？

回答：你好，麻涌这个地方三不靠，深圳和广州都不接近，但是房价足够便宜,投资的话高风险高收益，我个人是不喜欢博这种远郊的，如果你资金富裕可以试试看。惠州自住可入，投资回避，接盘侠太少。未来不可能有15-17年的全国普涨了，排不上top10的城市房产并不是优质资产。深圳，广州和二线省会城市收益更稳。

提问：广叔你好，坪山一套公寓，14号地铁口，46平一房一厅，50年产权商住两用公寓，产权已经去掉11年了，楼龄应该有9年，现在让价卖掉合适不？还是等14号线快开通后再卖，谢谢指导！

回答：你好，坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。 沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山第一站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。 人们买入地铁盘常规有一个心理误区，认为地铁开通之日就是楼盘大涨之时。 实际差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。 现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万？ 趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也难出手了。

提问：你好广叔，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。 解决思路： 1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。 2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协 3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：广叔你好，目前在深圳工作，子弹30，家庭月入2万，首套，因东莞已涨起，在考虑惠州临深片区，看到惠阳雅居乐这个楼盘，据说深圳14号线地铁会在附近设站，未来双城通勤是否可行，这个楼盘怎么样，有其他推荐吗？谢谢。

回答：你好，惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。环深，惠州，50%靠深圳人去买房，根本就没限购，其实惠州不限购也是对的，既然想要打造城市群的发展，而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求，那惠州就不能限购，只要不限购，惠州楼市就不会像环京一样惨烈。

因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房，其中包括投资和自住的，以前投资客居多，现在自住客越来越多，所以水分在逐渐减少，只不过惠州房子供给量实在是太多了，跑去投资的人在二级市场很难卖出去，只能套着。但是一线城市的饱和必然会带动周边城市的发展，比如上海和杭州，比如北京和其周边，比如广州和佛山。这是城市未来发展的趋势，在房价方面也会有明显的体现。

惠州的房价上涨是受深圳这个大中心的辐射影响，说通俗点，深圳就像大哥，带着惠州这个小弟发家致富，不过惠州始终是小弟，能分到多少红利还不确定。你的这个预算比较偏少，东莞投资价值大于惠州，但今年涨过一波，房价已不低，如果你买房以自住为主，结合你的预算是可以考虑买惠州，惠州能买的只有惠阳，雅居乐这个盘可以选择。

提问：你好广叔，西乡满京华云晓保留单位120平，52000/平，带装修现楼，投资3-5年值得入手吗？

回答：你好， 小盘、配套差、靠宝安大道。 工作在附近可以买，纯投资还是谨慎。

提问：你好广叔，在您之前的提点之下我看了宝中片区。但是现在整体的价格上涨太快，有点没敢出手。目前看到第五大道和半山海景兰溪谷各有一套1200万左右的3房，均价上第五大道还更高一些。我在福田工作，考虑自住+投资兼顾的话，您觉得哪个更适合入手？还是等华润城抽签？我担心有不确定性。

回答：你好，宝中的选筹，幸福海岸的性价比要高于第五大道。半山海景兰溪谷也不错，长远看涨幅也还可以。但是短期内，宝中的支撑力更强。华润城打新不确定性太大了，除非你有渠道可以100%拿房，否则不建议等。

提问：你好广叔，请问前海南和前海北的楼市有什么主要差异啊？他们后续的发展趋势会有什么不同呢？另外，前海北目前有哪些值得关注的楼盘呢？感谢指点~

回答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的，但也不能无脑入手。前海北一直比较冷（相对），学位、楼龄、户型（套内面积）、片区环境是主要因素。 投资我更倾向于前海南！

提问：广叔你好，我对象在罗湖有一个50平的小两房，我们俩想在今年结婚前，把他的房子租出去，然后再用我的额度再买一套小房子，作为投资资产，这样我们俩供应两套房，也不会太影响我们以后的生活质量，因为工作原因，现在主要考虑南山，请问广叔在南山总价460万的房子，有哪些小区可以推荐一下吗？我们两个的积蓄不多，我们年收入在75万左右，请问一下怎么操作更好啊？我们的思路正确吗？

回答：你好，你们思路没有问题，房票用完再领证。在南山工作可以重点关注南山。 南山总价460万，以下特点的房子在南山是比较走俏的： 1、比较新，最好05年以后，可以无小区 ；2、去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海； 3、最好带有中上等学位 典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。 受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。

提问：你好广叔，本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨得挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

回答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。 除此之外，可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房。 兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。 推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。

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