广州楼市:揭露楼市真相,这些板块到底能不能买?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，现有在广州自住一套两房有贷款。准备卖了置换3-4房物业自住，置换核心关注学位教育。如果卖掉可以有300w左右预算资金，请问广州天河区新楼盘保利天汇、新楼盘珠江花城和天河牛奶厂的二手楼盘龙湖天宸原著要怎么选？能否分析下三个楼盘的学校教育资源情况？谢谢。

回答：你好。保利天汇，天河刚需网红盘，45班九年一贯制公立学校，虽然还没定是哪里，但省一级公立名校应该也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌优势，执信中小学。龙湖天宸原著，牛奶厂的知名大盘，交通、配套方面不是很好，但环境和景观强，有灵秀、执信。看个人偏好吧，如果对交通方面配套方面不是很在意，选龙湖天宸原著，后期会逐渐完善的。其次考虑珠江花城，再次保利天汇

提问：广叔你好，自住一套，想投资一套，手上有100W,请问新塘白江地铁站附近的楼盘怎么样？惠百氏广场和东方名都哪个更好？新塘和知识城哪个升值空间大？

回答：你好。白江地铁站附近可以考虑，13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。优选东方名都，花园社区，住着更舒服一些。只能说都有潜力，知识城相对来说需要更长的周期，而新塘短期有暴击的可能。

提问：广叔你好，要麻烦您帮忙解惑。广州户口，在越秀区上班，想年底想结婚，想要买离地铁口近的房，总价200左右，手上首付只有就只有80万，月收入1.5万。最近才开始看楼盘，看了2个盘：1，御溪世家，84方总价200万以内，离镇龙地铁站较近，双地铁口，但是房子号称是蝶型布置，最新开的盘朝西南和东南方的靠近行车道和外面商铺，东北和西北方又怕潮湿阴冷。2，东方名都，在白江地铁附近，单价2.6万，尾盘了，而且可选择较少，而且土地规划过了14年了，还要明年交楼。广叔可以根据我的情况给出建议，然后推荐几个符合条件我又能买得起的楼盘？非常感谢

回答：你好。御溪世家可考虑，近地铁，2站到天河，东南方要好一些。

东方名都，东江大道北边上，近地铁13号线白江站，花园社区，较安静，土地规划过14年影响不大。综合看建议选择御溪世家。

还可以看下

新塘：锦绣天伦花园

朱村：中国铁建国际花园、荔富湖畔

提问：你好广叔，想在南山买500万以下的3房，2017的时候在松岗买了一套3房卖了，松岗的通勤距离太远，吃不消，现在想换到南山或者宝安，宝安的豪宅线太低，税费扛不住。这个预算，南山有得选吗？

回答：你好，抱歉，南山别说500w以下的三房了，像样点的两房都快没得选了。宝安很多选择，尽量靠近地铁1、11和在建的12号线一公里范围内的次新盘，还可以选到。 你买三房的目的是自住还是投资？有无其他地段、学区和居住品质的需求？宝安的税费有方法可以避开一些

提问：你好广叔，夫妻俩在福田上班，有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼自住的话，碧海的幸福珺湾附近(离地铁口远)，西乡的中熙香缤山(22年12号线开通），坂田的大族云锋（坂银通道的开通），请问这三个片区现阶段适合上车吗？或者预算800w以内考虑投资兼自住有什么好的建议，期待您的解答。

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买，但是投资的角度看短期会站岗。 宝安重点关注以下楼盘： 万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等； 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小； 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有： 1.都能做到7.5成左右的杠杆； 2.租金都不错。

提问：广叔，你觉得珠海这个城市在大湾区城市群中怎么样，潜力如何？珠海的话斗门和高栏港区哪个楼盘（一手）会比较好呢？

回答：你好，珠海近几年被热炒，IP流量一直很高，城市比较宜居，靠旅游撑起来的城市IP不可持续，如果经济不转型 人口基数不足，很难维持目前的涨幅。我的建议是如果不是刚需自住就别买了，珠海人口不到200万，周边竞争者太多，深圳 广州 东莞 佛山，每一个都比他强。高栏港太远了，没什么价值。

斗门是珠海房价便宜的片区，房价1-2万/平，也是现在珠海刚需人群的最后选择区域。斗门区位于珠海市的西部，东连中山市，北倚江门市，靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速，江珠高速贯穿全境。但由于与珠海市区之间被坦洲相隔，过去的一段时间里，斗门的发展还是相对比较缓慢的。二者更建议斗门。

提问：你好广叔，深户，25岁未婚女，湖北人，在深圳工作两年，月收入1.5w+，在5月份子弹估计有15w，想投资买房，我计划买100w左右的房子，买哪里的房子合适？深圳，武汉，还是临深地区？sfsd买什么样的房子呢？（不考虑结婚用，从房型，地段，升值空间，周转率这些方面考虑）谢谢

回答：你好，子弹15万首选沈阳 月供能力不错的花，可以考虑做一笔贷款，把子弹扩充到40以上，入手武汉或者东莞，其次是广州的新塘不限购区域。 其中沈阳 和新塘是不限购的，其他几个地方都限购。 投资建议入手2-3套沈阳，翻倍之后直接换深圳。

提问：你好广叔，子弹80-100左右，广州生活工作，家庭年收入30万，三年后达退休年龄。广州户口，自住房经适房，想给孩子先备房及自己置换，经适房若销售ZF收取70万。初步了解了黄埔区政府附近，越秀岭南山畔，万科城，保利林语，科城山庄锦泽，峻森，保利罗兰国际，万科东荟城，香雪山公园，鼎峰，时代春树里等，价3万到4万不等，4万左右居多，一手有越秀品秀星樾，南向3.9万，请问，是否出售经适房，还是继续等ZC?如果购买及置换，哪里及哪个楼盘合适？谢谢！

回答：你好，这几个盘都是不错的区域，我可能会倾向春树里，剩下主要看价钱了，经适房是否出售还是看楼盘，建议具体情况再做判断是留还是出手。

提问：你好广叔，嘉御山5期1套100平5房复式，欠400多万，在出租中。这几年涨幅一般，但是坂田今年利好很多，银坂通道、10号线、33号线、学校等，想置换到碧海华丰前海湾或者华润城打新、等沙井海岸城？折腾都是时间成本和税费，请广叔建议是否应该置换？

回答：你好，嘉御山属于坂田的标杆盘，实际上这一轮涨幅中虽然不如西部热门板块，但是跑平大盘问题不大。近期利好确实很多。 华丰前海湾是典型的深圳主流偏好型物业。 1. 有的户型赠送比较多 2. 新，小区不错 3. 有潜在学位卖点 这些原因是比较切中深圳主流购房群体的爱好的，但对于我们来说缺点比较明显： 1. 价格高 2. 位置不算很好，片区成熟增量有限，且片区定位 3. 学位这东西如果可信，深圳遍地名校 自住还不错，投资要看价格 华润城，海岸城都是不错的盘 如果打新成功，可以考虑出手置换，短期内资金不足可以用拖延流，或者一些金融手段解决。

提问：广叔您好，我计划买一套初中学位房，600万左右，是选深实验光明好？还是翠园东晓？或者有其他的选择吗，谢谢！

回答：你好！深圳优质的教育资源都在关内，如果是单纯的学校肯定买南山和福田、罗湖。给孩子更好的教育和圈层，尽量还是在市内（毕竟同学圈都不同）。罗湖目前600万的总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者奇葩户型。翠园东晓属于笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区。有名校加持，短期内保值能力不错。

提问：广叔你好，考虑首付160-170万左右，总价500万左右，想买个三房，刚需首套自住，最近在关注大运这个板块，在一路向西的大背景下，大运板块现在是否值得入手，我之前也有关注星河时代这个盘，不知道这个盘学位怎么样，对比阳光天健城等四大神盘相比怎么样呢？谢谢！

回答：你好，不能买龙岗已经成为一种政治正确，不推荐龙岗这个区域的原因就是第一产业薄弱，高收入的人群较少。第二，二手房存量大。第三距离主要CBD距离较远主要集中在南山、福田，第一高楼最快也要到2024年，大学城对房价的影响也是微乎其微，因为大学生是不买房的，都是住宿舍，地铁开通后对房价的涨幅也是很有限，因为未来的中心依旧会是福田南山前海，特别是前海对企业的吸附力很大，多中心格局规划的虽好，但是资源有限。

未来多条地铁交汇旁边的商业举步可达，学校虽然不会加分，但也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定是没有问题的。壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，如今它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人，太古城涨的时候华润城还是个小弟，而现在也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，现在也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。

提问：你好广叔，您觉得宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？未来可以跑平宝中的大势吗？

回答：你好，从进场的时间看，宝安南山的小户型基本上都已经涨了10-15%了，如果是纯投资，就不太建议追高这些热点片区的小面积了，自住就没有办法，只能咬紧牙关接受。从产品上看我更愿意选两房而不是一房，毕竟两房接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的一房一厅五年前和玉湖湾的小两房价格一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了，无他，唯两房尔。

提问：你好广叔，红山的中央原著，91年拿的地，房子比较新，143平米双证，850万，值得入手吗？多谢

回答：你好，合正中央原著，红山片区的高品质楼盘，不带深高学位，成交价在七万到七万五之间。 但双证房是一个神奇的物种，不能简单把一个购房指标等于100万来换算，就自认为合算。 这是心理层面的博弈，双证房过滤掉了大部分接盘客，同时打掉了人们的投资预期，同样是房子，市场价值却被大大削减，你可知深圳湾同样户型，双证和单证价差几百万还很难卖出。 你看上这套双证房，单价近六万，和单证房一万出头的价差我认为是不够的，笋进笋出难卖是它的必然命运。 在我看来，双证房只适合自住，用两个指标，合理价差买一个住的舒服，投资客尽量不碰，更不要赌限购会放松，等不到的。

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