广州楼市:未来这种房产,可能面临无人接手的困境,严重影响保值

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提问:广叔您好!目前总价约300万,其中首付100万,其余月供。有广州户口,在广州内买首套房,自住+保值。上班地点是珠江新城,与女友还未领证,小孩上学起码要等八、九年,因此本次购房学位问题可以暂不考虑,但需要电梯房。目前本人比较后倾向于东圃附近,看中天力居一套房,请问还有没有其他更具价值、风险更低的选项?另外,本人目前信用卡及借呗还有一些小额还贷,总额7万以内;供职央企,住房公积金有保障,也还有十余万未用,是否会影响首套房房贷的比例?恳请解答释疑,谢谢

回答:你好。天力居还可以,近地铁东圃站,周围生活配套也还可以,就是楼龄有点老了,具体潜力大的板块,详见内部分享。建议在申请贷款钱还清欠款,不然负债率高影响审批。

提问:你好广叔,现在科学城上班,珠江嘉园有一套房子,出手能回160左右,由于现在二胎,考虑换科学城或老黄埔有学位的新房或次新的房子,能给点建议吗?

回答:你好。珠江嘉园没地铁,环境和配套都不好。广州投资回报率高的板块,详见内部!

提问:广叔好!个人比较青睐新房,万科城市之光不一定能选到房,今天也了解到新塘保利335的盘,看起来很高大上但是不知道自主+投资怎么样,如果山畔和保利选择怎么选呢?本人从事互联网行业目前在天河金融城上班,要考虑通勤和以后换工作。谢谢!

回答:你好。有房票,建议买山畔。新塘通勤也远,价值远没有科学城大。

提问:广叔您好,今天看了黄埔实地常春藤的房子,特价房顶楼134方350万上下,南沙灵山岛复式房98方320万,望江房450万左右,常春藤的特价房很吸引人,而且学位是开元二中9年制,还有黄埔品秀星越,您觉得我应该怎么考虑呢?是首选常春藤海,品秀还是南沙灵山岛的盘,升值空间怎么看呢?

回答:你好。实地常春藤大面积不建议买,流动性弱,而且还是顶楼。灵山岛在南沙算是比较有价值的区域。具体参见内部分享!

提问:您好广叔,目前我在广州工作,有想买房的打算,我94年,在广州连续买社保1年7个月,公积金5个月。(16年毕业,以前买断过就不算了) 想过在广州买房,目前我只有30,还是父母给的,大概能和亲戚能借10~15而已。之前没意识存钱,自我感觉很难在广州买房,首付月供压力都大。

广叔,我适不适合在广州买房?亦或是广州周边买房好?广叔有推荐吗?我最近有看到北部万科城这个楼盘,在清远,我喜欢面积大些,这个总体都没问题。广叔,你觉得这个楼盘好吗?其实我有不甘心的,因此目前刚开始在学买房相关知识和理财知识(低风险买股票基金),就是为了更好买房选房,增值资产。或者我2~3年储蓄好后,再买房吗?

回答:你好,1.子弹有限,宁可广州买小户型,也不要去清远买大户型,价值完全不同,买房子其实就是买城市,一线城市未来升值空间更大,享受资源也会更多。

2.当前宁可亲朋好友借一点,也不要靠自己工作慢慢攒钱,等你攒好了,房价也涨了,一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价,能做的就是尽早买入站位,用资产追资产。

所以只建议你买广州,子弹有限,先上车以后再置换!我为什么建议买房一定要先上车?因为房产上涨的“速度”如果过快的话,即使只要上涨10%,普通人靠自己的本职工作是压根追不上的。如果先买房,先上车,那就是用资产追资产,没准还有机会,甚至买得巧,买的好还可以大赚一笔。而那些等着房价到谷底,等着心里那个最低谷底的抄底人群,很可能发现房价上涨后,自己辛苦存的那点钱再也难以上车好地段的房子了,只能心有不甘的去买偏远小。广州买房性价比高的板块 详见内部分享

提问:广叔你好,请问总预算1100万,主要关注5年内投资成长性,东逸花园锦逸3房,骏景花园东御苑4房,新城海滨花园小3房,能否从楼盘所在板块走势及三五年内各楼盘接盘侠群体分析分析,哪个值得入手?多谢!

回答:你好,首先,在3者之中,骏景花园肯定是排在最后了,因为超豪宅了,你知道东御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市场下流动性如何嘛(2018-2019年,平均每年5-6套成交) 在锦逸和新城海滨相比,其实锦逸的产品是占优势的,但海滨花园位置太好了,所以广叔给出的答案是优选新城海滨

提问:你好广叔,我5月份买了南沙的越秀天诚141的4房平层,顶楼368万,一直感觉南沙还要好多年,不知道值不值得?上个月一冲动又买了黄埔的品秀星越,127平4房总价500万,感觉比国庆特价贵。能否帮忙分析一下这两个投资的前景与弊端?那个涨得快,末来风险在哪?

回答:你好,你买的都是大户型,总价较高,流动性相对来说没有100平左右3房的流动性好。南沙短期是比较多投资客的,最少还需要5-8年才发展起来,所以还是需要点时间。品秀星樾不错,但是买的户型偏大了未来还是有潜力的,可继续持有。短期黄埔会好一点,中长期南沙。

提问:你好广叔,番禺和市区之间的地上交通,不知道何时才能解决上下班高峰的拥堵啊?有什么利好因素吗?

回答:你好,万博到市区最快捷的是华南快速,9块钱的高速费,从番禺四海一家到潭村出入口,如果不堵车只要14-18分钟,走星光和洛溪都要堵车。

提问:您好广叔,我打算买天河北的天逸名都小户型学位房,打算持有五年后置换,广叔觉得这个楼盘未来有升值空间吗?目前首付预算在90w左右。多谢指点。

回答:你好。空间肯定是有的,等行情来了天河北珠江新城天河公园金融城这些都会领涨,特别是学位房,一直都是保值的。如果没那么快要用到学位,我的建议还是买大点的面积,这样套利空间也大点。

提问:你好广叔,我有100万的首付,您有没潜力不错楼盘推荐啊?希望是3房的,当然90平左右的新房、二手房都可以,谢谢。

回答:你好。新房不是建议,溢价高,基本适合你这个预算的在郊区了。 首付100万扣掉10万的税费+中介费+按揭费,就是90万的首付,对应就是300万的总价,90平的3房,大概就是3.33左右的房价,适合你这个预算而且潜力还不错的,可以去海珠西部跟番禺广场一带看看,海珠西主要是东晓南一带,看下海珠金碧。300万还是可以买到一个3房,周围配套很齐全了,后续还有10号线的增量,那边的价格已经到底部了,可以去入。

番禺广场一带,可以去3号线东沿线番禺客运站看看尚东尚筑,如果你月供能接受比较多的话,可以考虑去万博做杠杆,这样可以买到的标会大一些,潜力要更好!

提问:你好广叔,万豪月半山的42平两房,实用面积估计有60平,四百万出头,适合买入吗?这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择,这两个选择优劣如何?谢谢

回答:你好,这个盘优点:次新、高拓、前海概念; 缺点:地理位置、交通、周边环境; 至于半个学位算平手; 优缺点都足够明显,正因为这样,诺德和玫瑰园疯涨,大家才想起了它 因为交易费用低,还有一定套利空间,整体来说和大盘差异不大

提问:广叔你好,现居深圳租房,深圳社保10年,在深圳经营小工厂,年收50万+,不稳定。(因为是自己的工厂,收益不敢百分百保证)手上子弹100个。未来几年可能会搬去东莞,这是走势,目前想在第一选择佛山容桂购房,第二选择广州南沙和新塘购房,第三选择东莞大岭山,长安购房,后期深圳工厂可能会迁入东莞大岭山,主要服务客户,在东莞大岭山购房纯粹为了以后工厂方便。一家人能在一起。买房主要考虑孩子读书,顺便保值。东莞可以搞到房票。请广叔给出建议在哪里买首套房好,还有能不能买二手房?能否给出一个完整方案,谢谢。

回答:你好,佛山目前看在上一波广州上涨带动后,短期无大行情,自住和投资都不太合适。东莞目前已经是牛市尾声,高位接盘不明智。应该选择正在上涨中的广州,收益更稳,未来天花板也更高。楼市总是先涨价,才被“看到”,没涨价的时候 人们总能找到缺点,涨完之后总会有一群人无脑吹。

普通人能独立判断趋势太难。东莞我们已经分析过很多次,未来各区之间的价格分化会越来越明显,购买力强的板块价格会更高,购买力弱的板块会继续横盘,跑输大盘。考虑自住+投资东莞建议在内部推荐的板块内淘笋。

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