广州楼市:别瞎买了,未来这种房产潜力更高!

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提问：广叔，您好！我和太太目前单身状态，我名下花都和从化各有一套房，太太名下在白云有一套房，均广户，现有资金300万，想在广州或珠三角再投资一到两套住宅，怎么破限购，建议哪些区域？另外前段时间去看重庆渝中渝北CBD，不限购不限售，是否有投资价值。

回答：你好。单身在限购区域只能购买一套，有其他名额吗？子女的或者看找人代持。建议考虑黄埔科学城、番禺万博、番禺广场，长期的话南沙也可以。重庆渝北可以考虑，但由于重庆供应量较大，消化需要一些时间，需做好中长期投资的打算。

提问：广叔，你好。广州户口，总价150万左右，2房一厅，学校还可以（例如：华师，广外，广雅等省市一级学校），交通较便利（现在有地铁，或者将来会规划地铁）的广州楼盘，推荐一些楼盘。新房，二手房都可以。

回答：你好。学校还可以，近地铁，总价150w可看下：投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔，您好。谢谢您之前的指点，已开始踩盘中。现况说明一下：广州欧泊小三房及东莞小三房已挂，预计出手后可筹资金530W。广州还有一套汽车小镇，有贷款（40）。后续月供可到2.5W。工作地化龙。

1、首选学位+改善，看了华景新城、雅郡，楼龄旧，居住密度有点大，不是太满意。牛奶厂华润天合，学校不确定，不敢定。

2、如果不考虑学位，改善+投资，换万科欧泊四房750可以吗？万博商圈，适合改善投资的盘优选那些？或者琶州或天河北、黄埔有没有适合推荐？

现在两个小三房都挂出，好像很容易成交。但是，四房还没看好，所以很急。希望广叔指点？挂出小三房发现，小三房流通性还蛮强的。如果，实在没有好的置换方案，是否东莞小三房出手后，再买个新盘？

回答：你好。1、华景新城、雅郡确实是有点老，但地段价值大，配套成熟，生活便捷。华润天合以双名校做宣传，如今名校落空，已被业主多次维权。

2、欧泊小三房还有可以的，近万达CBD，生活安静。换欧泊四房是可以，但这个片区大户型改善未来流通性没有这么好，这片区主要需求就是300-500之间。

我的建议欧泊小三房先保留，上涨行情置换建议先买后卖，或者做加按，把资金套出来买，否则容易踏空，即把房子卖了，没有房子买或者涨价了够不着。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔！坐标广州，已有海珠区市内住房一套，商贷剩余15万，另有购花都区住房一套，原本打算退休自住，楼龄10年，公积金贷款剩余44万，因不去居住，没出租，最近看中一套市内海珠区11号线（未开通）地铁旁一手房公寓，总价279，但手头没有资金，首期无着落，于是打算卖花都的住房，出售价215万，在市区内购公寓，公寓考虑自住，请问广叔，这样操作是否可行，现在是不是置换的时机，因为手头的资金不足，不卖花都的话，首期无着落，另外公寓首期5成，是新盘，而我还有十年就退休，想在市内多一套住房，谢谢！

回答：你好，公寓投资不能买，坚决回避，涨幅严重跑输住宅。增值部分需要缴纳 50%的税金，所以二手房几乎没人接盘。不光是物业费不低，水电费都是商业水电费价格。产权只有 40 年，有可能拿钥匙的时候只剩下了 30 年，产权到期以后也不可交易，且不享受商品房免费延期土地证政策。投资公寓是大坑，所以在买公寓之前要考虑一个问题：买来会亏多少！

提问：广叔你好，500左右三房，单身，5/6年内没学位需求。 投资/自住。交通方便，环境好。天河，海珠范围 中远期有地铁的话，未开通之前出租，开通后可能重新装修自己住。 金融业，上班地点大概率都是天河，体育西，珠城，未来可能金融城。 也可考虑琶洲互联网利好，或者海珠旧改利好。 可以推荐几个盘做备选吗？以及户型面积朝向。万分感谢。

回答：你好，500万左右三房，地铁预期，交通方便+环境好： 1、琶洲：大家庭、畔江花园、世港国际公寓 2、金融城：骏景、天朗明居、城市假日园 3、鱼珠：美林湖畔、盈彩美居

提问：你好广叔，长期目标是想在南山蛇口招商片区入手二房，但目前手上资金不足。想短期投资用首付100左右买南山南油B区学位房或沙井区新房，这两个方向哪个更好呢？目前在南山蛇口租住，小孩一个，学位已解决。谢谢！

回答：你好，1、南山：最近小户型上涨幅度较大，科苑居。 推荐三个学区： 1）南外大冲：如科苑居、硅谷公寓 2）南山实验南海中学：如瑞景华庭、心语家园、心语家园、心语雅园 3）南二外学府：如深蓝季节、友邻公寓 学位价值：南外大冲》南实南海》南二外学府 2、福田 建议主要看保税区的福外南校区，福外南中学+福苑小学有不少选择，如自由港湾公寓、福源花园一期。 3、罗湖 罗湖是传统教育老区，也是正在没落的区域，教育资源不错，但整体片区没落导致中高端客群转移，不建议选择。如果一定要看看，那就选螺岭小学或翠园东晓学区吧。

提问：您好广叔，坐标广州，计划购买改善型住房。看了海珠区华发江南府、星汇海珠湾、金融街融御。如从自住加投资角度分析的话，哪个盘更合适呢？感谢指点解答。

回答：你好，其实你这个问题不在”华发江南府、星汇海珠湾、金融街融御“这些关键词上而在于，买这套房的真正目的 有时候我们想当然的认为买房就是为了自住，就是为了那一抹的新楼盘带来的愉悦，有时候真的不是，那么为什么会有这种观点，就是因为”时间“这个变量在作怪 另外买房分为投资、自住，有的人经常来我这里提问，我既要自住，还要投资，甚至还列出了比例：自住30%+投资70%，非常严谨、非常打破沙锅问到底 你们700-800万的预算，可能的几个选项大概如下 在越秀区，比如农林下，东山口、环市东、中山三等附近，选择一个小三房起的带学位的电梯楼，既满足学位的需求，也满足通勤的考虑。

但可能就满足不了对于小区新、户型靓的要求 还有一种思路是在白云新城附近考虑，700万买一个4房，这个可行性也是有的，也是没问题的 剩下的就是所谓荔湾区的一手楼盘，至于金融街融御，已经去到了工业大道南，其实已经远离了你们的工作地和通勤要求，可能你只是看到了她的新，而已 星汇海珠湾自住没问题的，广纸这个板块是“加强版、升级版”的革新路光大花园片区。

提问：你好广叔，刚需首套 首贷，有三成名额，首付160万左右。现在月收入2.6-3万左右。我想买500万以内的房子，是纯投资，希望通过投资能让自己财富增值，大概持有5年左右。目前优先考虑福田和南山龙华，南山上车太难了，所以关注了福田景田。最近关注了缔梦圆一期带小中学，莲花北华富大厦带小中学，皇岗皇御苑，这几个地方在大师兄看来，怎么样排序最好？

回答：你好，总价500万预算，纯投资选的区域是南山、福田、龙华，肯定是没问题的，但是落到个盘，眼光实在是不咋地，缔梦园、莲花北、皇岗口岸，谁家还没有带个小中学的学区，问题是带的哪家小中学。感觉你是冲着低单价去的，大概率踩坑。在福田选筹还真难，已经进入存量博弈的成熟区域，低单价就说明低价值，很多老钱在罗湖福田待久了，温水煮青蛙，很难有更高的眼界格局咯，不如一早来南山宝安或者龙华的近郊选。

提问：您好广叔，我在外地有过房贷记录，在老家有个大房子，但是也不怎么住，我要再过段时间在深圳才有名额，预算总价在1000万左右，我目前在南山上班、爱人在福田上班，我们是优先考虑通勤的问题，同时也希望能有升值空间，也希望学位中上。请问现在买在哪些片区比较好呢？广叔有没有好的小区可以推荐呢？感谢。

回答：你好，你的这个情况可以首选南山前海、宝中，位置，资源，配套，教育很多东西是没有办法全部取代的。好的地段还是很多人选择，特别是刚需。即便是再过五年十年，我相信还是稀缺资源。买房买的是土地的价值，而非房本身。深圳投资实操逻辑：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：广叔你好，请问龙岗片区西边的房产怎么样呀？比如熙景城。

回答：你好，龙岗区域西边，听起来那么拗口，本地人管那叫平湖，这个区位很是一般。

第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。 第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。 第四，说回熙璟城这个盘，楼盘自身还是不错的，但离地铁口远，对面就是华南城，华南城有点像18线县城商场。

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