东莞楼市:未来这种房子或将无人接手,买房前一定要了解清楚

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提问：你好广叔，东莞户口，在东莞有2套房，中信新天地80平米1套和东骏豪庭140平米1套。现弹药200万左右，如果纯投资目的，是考虑东莞南城CBD附近二手房还是考虑新塘或佛山？是否可推荐楼盘？谢谢。

回答：你好。中信新天地和东骏豪庭不错的，可继续持有。看能否找个广州房票，入广州的限购区，如黄埔科学城。新塘和佛山都可以考虑，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔，您好。坐标东莞，目前手上有子弹约70（可以凑一凑到90），希望投资300左右的房子。1. 对于这个价位，有什么板块推荐？2. 松湖碧桂园三期，85方的房子怎样？谢谢！

回答：你好。1、具体板块及楼盘详见内部分享。2、松湖碧桂园三期，临近松山湖，有地铁松山湖站和大岭山东，不过不是很近，综合看是可以考虑的

提问：新人首问，广叔您好！关注您的栏目有段时间了，感觉分析的非常到位准确！本人坐标东莞南城，已无东莞房票，购房纯投资，子弹400，无法贷款。本人问题有三：1、本人拟购买位于新塘的保利天际125平，价格每平在在2.9万左右。疑惑是不知新塘未来发展如何？新塘和南沙两个区域相比，哪个区域升值潜力更大更适合投资？在新塘本区域保利天际是否是最佳选择？2、上月底借名买入了一套松湖碧桂园117平，请教该楼盘的升值潜力您如何看待？3、常熟是否适合投资，从自住投资两相宜来看哪个小区比较好？期待广叔解惑！谢谢！

回答：你好。1、新塘适合短期投资，新塘因为距离天河近，总价低，能承接外溢需求；南沙适合中长期投资。2、松湖碧桂园靠近松山湖，区位在这里有价值的，缺点是离地铁不是很近，买的面积大了点。3、常熟属苏州管辖，发展还不错，详见内部分享。

提问：广叔 您好！本人38岁现沙田汇景联排一套、翠珑湾97平一套、均无贷款，手上现金有500-600米，年收入150米左右：妻子东莞户口、想投资房子或写字楼求推荐！谢谢

回答：你好。沙田汇景周围环境不是很好，价值一般。翠珑湾靠近华为基地，还可以的。写字楼、公寓、酒店、商铺这些不建议碰，好好买住宅。可参加万象府的打新，二手可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，坐标东莞，目前工作在南城住万江，工作生活通勤便利！子弹不多20W,能借10W左右，月收入2W。家有二个小孩，大的过一年准备上小学了。想找一个工作生活通勤便利价格又合适又上涨空间的房子！我们考虑入手厚街或万江的房子！问题：1.家人看中道滘上河居的房子你建议入手么 ？2.是不是应淘次新的二手房 3.二手房次新房你觉哪几个楼盘有升值空间价格又合适4.你觉得未来东莞哪一个板块的上涨空间大，现价格又处于低洼地带！麻涌的有发展空间5佛山三水恒大云东海的房子值得入手么

回答：你好，1.道滘上河居的房子自住可以考虑，比较满足你的条件，生活自住比较宜居，四面环水，景观好，稍微缺乏大型商业配套。

2.二手房需要买房龄新一点，一般建议房龄10年以内，自住体验更好，投资利于长持。

3.二手次新还可以关注沿海丽水佳园，君汇半岛，金地城南艺境。

4.东莞麻涌这个地方三不靠，深圳和广州都不接近，但是房价足够便宜，投资的话高风险高收益，我个人是不喜欢博这种远郊的。

5.佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。

提问：你好广叔，坐标广州，不自住，总价450以内，在您给的选筹中，看了俩，请您指导： 1.万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手； 2.天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000。 选哪个合适？

回答：你好，1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”、“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，说白了就是如果这两个节点的商务写字楼人潮涌动、产业落地了，就代表第二CBD成了；否则，就是花架子 2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；

所以，第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD 的大杀器 3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城直达鱼珠。想想看金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是完全可能的 4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。另外，黄埔区为了发展老黄埔，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区 这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：广叔你好，本人手头现金只30来万，无资格，广州是一线城市，如果找人代持一线城市的市中心，要处理老家的一套学区房，而且也只够买老破小的首付。 你建议是买老破小，还是不限购的新塘白江地铁房呢，另外，你为什么对新塘白江地铁房的潜力这么有信心？ 谢谢！

回答：你好，带强学位的老婆小不比新塘差，新塘是没房票才考虑去的。你当下也没房票，郊区今年我也不建议大家去买，所以还是先把老家房子卖了看看先，然后钱够了再来看广州限购区。30万买个好点的老破小都能真的 另外因为广州中心的东移，未来老黄埔，鱼珠，琶洲一带白领很多，跟新塘的距离很近了，不少白领会考虑到新塘置业。而且那条13号线直接把新塘的人拉到珠城多方便

提问：你好广叔，广州户口，两小孩，家庭年入六十多。现买入知识城龙湖联排别墅一套，700万首付七成。准备购入黄埔万科城市之光一套，455首付四成。请广叔建议一下，接下来该怎么调配资产？手里已没有子弹，现在行情可以想办法再买入一套吗？广州您建议投资哪里？

回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。

但绝大多数远郊板块都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。郊区始终是郊区，郊区最不缺的好山好水，地便宜，开发商可以把你的房子盖成白宫都没问题，但总究是要回归到现实，现实值钱的不是房子本身，是所在的地段。同样跟南沙一样，就是北部的知识城，也是吹得很厉害。城市之光可以买，不算太坑

提问：您好广叔，目前我手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩1岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。请问：学位、居住、投资之间如何平衡才好呢？期待老师的指点迷津。创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安不怎么熟，请问广叔老师有没有好的推荐呢？谢谢。

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，现在这个情况，你也可以再多看一下。

提问：你好广叔，在龙岗中心城近地铁口有套学位一般的楼梯小两房70平，是准备出售，低楼层带大平台，朝向东南，前两天挂盘260，马上有人愿意出价258成交，同户型4月份成交了一套255万，请问我等到下半年再放的话，有没有机会去280左右吗？

回答：你好，有机会的，问题是如果你卖了这套房准备做什么呢？ 如果是置换，等你赌到这20万，你想买的房子大概率涨了50万。 如果卖了准备存银行那就随意。具体推荐分析参考内部分享！

提问：您好广叔，我目前在福田上班，是刚需首套，目前月收入两万多，计划四百万以内的两房，目前在看福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘，老师觉得怎么样？

回答：你好，这都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主， 整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位，近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现，皇岗板块可以重点关注！

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