东莞楼市:早一步站岗,晚一步错过,买房前一定要看

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提问：您好广叔，想你给点建议：本人纯投资，东莞本地人，首套，首付款100-150万，每月可承担15000-18000的房贷想有以下疑问1.寮步区域内万科金域东方78平米,95平米均价大概在31000——33000，而另一个盘华侨城纯水岸89平米和95平米的均价在25000左右，这两个如果选择的话那个更好？2.另有大岭山万科汉邦估计39000左右，是否适合入手？3.南城的新盘中证云庭和寮步的源悦是否值得入手？4.加上最近看的万江中海和保利首铸，这几个盘能不能麻烦你给点建议？谢谢！

回答：你好。1、万科金域东方还算寮步的核心区，旁边是湿地公园，有一定的景观，居住配套还可以；侨城纯水岸周围环境相对来说差了些，什么喷漆厂，塑胶厂，空气方面都不是很好，靠近石大公路，天桥，有一定的噪音。

2、万科汉邦可以考虑；

3、中证云庭一般，在十字路口边上，噪音大；源悦可以考虑。

4、万江中海和保利首铸都可以考虑，

论选择，我的看法：2万科汉邦>4保利首铸>1万科金域东方>3源悦

提问：你好广叔，我在东莞自住寮步万科城市高尔夫美墅，另在莞城东糖花园有房产。目前子弹300，感觉寮步未来规划几好，看了寮步近松湖的几个盘，想在寮步买一套做纯投资用，鼎峰松湖开盘3万，学区较好，但周边都是平房，不知道整改要多长时间。另看中万科传奇的二手房，感觉78方的1厅3房1卫的户型比较好，挂牌价高层在225万左右。想请问下广叔对寮步的看法，以及是否有盘介绍。谢谢！

回答：你好，万科城市高尔夫美墅环境还不错的，就是旁边有家医院；东糖花园离东城站近，配套生活便捷，有一定楼龄，目前看还可以持有个几年。鼎峰松湖周围民房多，环境一般。万科传奇离华为的基地近，有一定的外溢效应。寮步属于环湖片区，有松山湖的辐射和带动，近些年房价的涨幅也印证了松山湖对其价值提升的影响。寮步价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔 手上有150首付。松山湖有一套双证。老婆已离婚有东莞名额。目前纯投资 东莞市 杭州市 苏州市 可以持有5年左右。就目前这几个地方哪个升值空间大呢。新手上路麻烦多帮忙分析一下。纯投资谢谢

回答：你好。杭州、苏州如果有房票都可以买，但不如东莞本土作战，粤港澳大湾区是世界级的，未来依然有很大潜力，发展才刚刚开始。可参考选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我在东莞万江和博罗石湾各有一套房，没有贷款。我打算将万江房子抵押借贷在高埗全款再买一套作为投资，你觉得这样做划算吗？另外东莞高埗石碣的房价能达到四万吗？

回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。 东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。

令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。 长安紧邻宝安的松岗，松岗是宝安远郊区； 长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。 未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。 松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。 当下最好的投资是抵押东莞买广州，赶上这一轮涨幅。

提问：您好广叔好，新人首问，1、本人在深圳中海怡翠有一套房，顶层复式（一房一厅），前段时间传言有旧改的可能，不知道是不是真的，有置换的必要吗？

2、老家在安徽，想在合肥购置一套房，自住兼顾投资需求，准备看蜀西湖板块，觉得蓝光雍锦半岛怎么样？滨湖是不错的选择，但不利于我自主所以暂时不考虑，高新区有没有其他的建议。如果蓝光湖景房与非湖景相差15万，有考虑湖景的必要吗？

3、合肥房贷利率有点高，2套房要到6.1左右，有没有办法做低点利率，之前考虑抵押贷，但说我有公积金所以做不了。烦请指教，谢谢！

回答：你好，1、在深圳最近的城市更新条例征求意见稿中，也确实明确提出了住宅区建筑物建成年限20年以上，可以申报城市更新。

但前提是，要么需要落实规划的重大城市基础设施、公共设施，要么存在严重安全隐患，要么使用功能不齐全，配套设施不完善。

中海怡翠山庄的情况，似乎并没有满足以上三个条件，目前来看，小区内居住人群还很多，生活氛围相当浓郁，在这样的情况下，很难会推进旧改。

2、合肥蜀西湖是未来高新区未来核心，蜀西湖及泛蜀西湖板块价位相对合理，长期还是看好。蓝光雍锦半岛自住可以选择，湖景可以考虑，未来也是一大溢价卖点。具体投资回报率高的板块及楼盘，详见内部！

3、可以开发父母老人票，首套资格买入，做接力贷。

提问：您好广叔，为什么番禺买房首选万博，因为有22号线吗？另外祈福新村那么大的盘应该选哪个小区？

回答：你好，不是的，是18号线，18号线开通的话会引起一波骚动，万博商贸区，番禺广场会再次吸引大家的眼球 万博作为番禺的C位，试问番禺一带谁能匹敌 眼下也就1-2年的时间就能快速建成了，城市感十足 再加上与生俱来的交通优势，18号线＋南大干线都是大增量，我们不能忽视 祈福始终还是一个大盘，周围没有什么产业支撑，横盘期跌得老惨了，建议回避一下

提问：你好广叔，计划买深圳600万左右的标的。有深户名额（夫妻之一是深户），深圳无房。省内有贷款记录，目前在还贷，正常购买应该是5成首付。 如果买公司，全款抵押经营贷，感觉费用成本有点高。 抵押经营贷算下来预计应该能3成首付。 请问这种情况，我是拿300万，5成首付，等额本息，还是拿200万，抵押经营贷3成首付？

回答：你好，如果首付资金不足，我建议认真考虑第二种。 我们现在拿到最优的银行抵押贷产品，月息3.5，年利率4.2，五年先息后本，比房贷都便宜，非常划算。 全款抵押如果产品选对，操作得当，并不比正常贷款成本更高，只是很多人被思维定势框住了。

提问：你好广叔，我们在景田片区有一套房子（06年买的二手楼梯房，80来平，在夫妻两人名下，带初中学位），目前可以筹措到500万资金，家庭年收入80～90万，两人均已过40岁，深户，上班在福保；只有一个女儿，明年上初一。 现打算另外购买一套房子，兼顾投资加自住。最近，看了龙岗新生片区的君胜熙珑山和今日香沙御景园，120多平的（现有的房子，又是二手房，新房就想大一点）。但是，小孩上高中之前，应该基本是空置，不会住过去；今后住过去，等5年后地铁通了上班单趟估计要1.5小时，也担心后期不好出手，因此犹豫不决。 请老师分析下，这里是否有价值。若不适宜，麻烦给一些建议楼盘，谢谢！ 另外，您觉得我们这种情况，是适合在关内投资小户，还是在关外买大一点的房子？如果投资关内小户，哪里比较合适？期盼得到您的回复！再此感谢！

回答：你好，新生属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。 在郊区房产里，尽量选择区域中心的房子，带有更全面的交通、教育、商业和生活配套，你的护城河更高，也是郊区房产的置换链顶端。 楼市其实被自媒体妖魔化，其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。

拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取，人生短短几个秋，有多少时间可以用来浪费在路上，不如把更多的精力用来提升自己，努力工作，陪伴家人。 500万，建议入手一套大户型，自住+投资。

提问：你好广叔，关注了你有一阵子了终于今天忍不住加入向你问。本人目前情况，首套买在深航飞行员公寓三房，娃两个，大娃明年上小学，考虑隔壁海滨实验小学就读。短期内不考虑卖掉置换； 目前手头能凑350万元首期，想入手550万左右二套房投资为主，并改善将来初中学位，目前关注了中信红树湾的一房，毕竟高端社区且有深圳湾超级总部概念，但疑惑为什么那儿的一房单价比其它房型低那么多，是否有什么猫腻，而且是否不好出租？烦请大东指点一二，看上述方案是否可行，或南山区内有什么其它类似很好的替代方案，多谢！

回答：你好。因为资源错配，就类似在刚需地段的豪宅别墅一样，很便宜，涨得慢，流动性也较弱，一是刚需买不起，二是买得起的都去豪宅区买了。所以你在豪宅区买单间，也是同样的道理，自住可以考虑，投资并不是最优的选择。出租也不好出租，租金9000左右，小白领一是租不起，二是在工作附近能租到更舒适的2房或者3房。再说了中信红树湾的中学学位也不是特别的好呀，其他选择看看内部分享。

提问：你好广叔，深圳坪地大量开发商进入，是否低碳环保政策呀

回答：你好，坪地实为龙岗最不低碳环保的区域，红花岭焚烧厂毒气缭绕，大量开发商进入只是因为深圳土地资源稀缺，只能上这个犄角旮旯拿地。

提问：你好广叔，现在总价500来万，南山都涨起来了。不去凑热闹追高，宝安龙华税一大笔钱。这种情况如果要上车，如何考虑？

回答：你好，500来万如果不想接西部的涨幅，可以考虑福田的小面积学位房，或者龙岗优质区位的优质房。

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