东莞楼市:恕我直言,买卖房产前!一定要注意这一点

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提问：你好广叔，本人东莞有一套房，东莞的万象府第二期销售说估计在4.5万左右，是否值得入；对比臻山府，这两个盘如何看？如果计划有500万首付入楼市，如何配置？有深圳、东莞买房资格，惠州北站是否值得考虑？

回答：你好，万象府不错的，可以入。臻山府的价值在于临深。你的资金量看，两者如果选，当然首先考虑南城，剩余有资金在考虑长安这种片区。有深圳房票，建议入深圳，深圳投资回报率高的板块，详见内部！惠州北站这种需要长期持有，短期投资不建议买。

提问：广叔你好、本人坐标东莞中堂、东莞无房有房票、想问一下自住十投资、总价250W以内小三房、楼盘如何选择？1)看了新塘的臻园和品秀星图丶这二个盘怎样、是否值得入手、帮忙分析一下。2)万江二手房恒大帝景和金地艺境水岸前景如何？3)现在下手、还是观察年底或明年初再入手？这几个楼盘从投资回报率来看、排个序、十分感谢、盼回复！开车30分钟通勤都可以接受

回答：你好。臻园在永和，没有地铁，不建议买。品秀星图近地铁官湖站，可通行黄埔、天河，片区在开发中，性价比高，未来有增长潜力。恒大帝景和金地艺境水岸很近，自住是没问题的，投资的话整个水乡片区较一般。可年底入。具体参见内部分享！

提问：广叔，您好。坐标东莞，有一套在南城300左右的江南世家的房子，已还清贷款。因为江南世家旁边有地铁口，但是这个小区比较旧了。目前上班和孩子上学都比较方便。有点纠结要不要卖了重新置换。手上有70，月供可以承受1W左右。

问题：您觉得这房子增值空间大吗？要卖了重新置换一套更新地段更好的？（买了现有的房子，会不会影响孩子正在读的小学学位？）还是直接再买一套大概200-300w的好呢？

回答：你好。江南世家，近地铁滨江体育馆，2006年左右的房子，还有潜力的，先持有，要卖最少都要等地铁开通后。可以DY贷出7成来配置二套房，买套300左右的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。 解决思路： 1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。 2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协 3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：广叔你好，请教下南浦岛的广州碧桂园的新楼盘值不值得入手(自住＋投资)？ 这个区域的楼盘什么价格比较合理？ 南浦岛未来有没有发展前景？ 谢谢！

回答：你好，站在番禺区整个角度来看： 1、番禺未来发展最有动力的地方是：汉溪长隆-万博这个区域，就是汗溪大道沿线 2、其次是番禺广场-市桥，这个所谓的番禺“老城区”区域 3、说回广碧：如果自住当然没问题，离现有的南浦站也比较近，交通和配套也不错，如果投资的话就不太建议，虽然南浦岛看起来有很长远的规划，但变数太大了，不确定性太大了。 不知道有没有回答道您的问题

提问：你好广叔，东莞两套房，中惠沁林山庄205平美墅目前自住，现打算搬去松山湖自购房住，小孩已在那边上小学，现年入50~100，现在考虑卖掉沁林置换优质房两套纯投资，一套东莞另一套南沙或者增城，目前看中了东莞龙光大境，广州不熟悉，能否帮忙分析以及建议，谢谢！

回答：你好，中惠沁林山庄自住还不错，空气好，安静其北向多工业厂房，其他三面多是山，所以发展潜力一般可出手置换。龙光大境不错，临深一直有推荐，可以考虑。广州可考虑增城新塘。

提问：你好广叔君珆单价差不多4.7万一平了，小区没有泳池球场这些配套。附近春晓这个盘比较大，大概4万一平，楼龄偏老，但是有泳池和球场这些。君珆是小三房81平总价380左右，春晓三房大些总价410万左右，请问哪个值得买？

回答：你好，春晓主要是离地铁不是很近，同时盘大时长有人抛盘，价格也是易横难涨，而且有一定的楼龄，没有君珆新。泳池这种作用不大，后面也就只是个摆设。不过两者区位很近，理论有相同比例的涨幅君珆相对要好一些。

提问：你好广叔，本人想把龙华玖龙玺的一套89平的四房在宝中或新安置换一套大三房，自住养老，不需考虑学位与升值因素，只要居住环境好就行。预算买一千万左右的房子，麻烦介绍几个房子，能打新最好。

回答：你好。玖龙玺在白石龙，次新，深外学位，因为小区门口就是地铁，噪音有点大。白石龙一直属于边缘化区域，不自住可出手置换。

提问：您好广叔，我是深户，一家3口租住南山，另有一套30平小住宅，15年为孩子上学买的，无法自住。手上资金300万，打算再买一套投资用住宅，也可自住，偏好学位房，目标还是想在南山中心区。去年底看好几个小区，犹豫了目前涨价许多，现在不知道该从何入手，请教推荐几个合适片区最好还是南山中心区。

回答：你好，南山该涨的都涨起来了，接下来只有打新+淘笋。新盘关注华润城打新 南山中心在南山来说是很一般的地段，还好近几年借助地理优势，轨交和旧改比较热闹带来了很多的机会。阳光里雅居和前海枫叶都是这种单栋白领公寓类的住宅盘，小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约纯粹过渡型产品，后市持续看好。推荐南山中心板块不老、带学位预期的房子都已经在轮动补涨了。具体推荐分析参考内部分享！

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