东莞楼市:楼市释放信号房价将停止上涨,赶紧抛售

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提问：广叔您好，东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：广叔，六七十万选择长线还是短线投资？选成都还是沿海城市？若沿海哪个城市？

回答：你好，成都如果有房票也可以考虑，比较建议在粤港澳大湾区中投资，广州、佛山、东莞都可以考虑。

提问：您好广叔，新人一枚，老婆有一年社保，目前想在东莞买一套房，投资加自住，手上准备首付资金60万，可能少了点，因为总价越高还款压力越大。请问广叔买那里投资潜力大些，目前看中茶山新盘万润金轨广场，距茶山地铁700米，单价2万毛坯，是否可以入手，比较看中后期茶山双轨规划，谢谢

回答：你好。茶山目前还属于松山湖片区的价格洼地，有来自松山湖核心区的外溢，由于自身双TOD加持，而且距离东城近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。万润金轨广场可以考虑。

提问：广叔，上次多谢指点，基本把方向锁定在松山湖了，目前在锦绣山河的独栋别墅和3号别墅独栋之间纠结，两套总价一样，两盘各有千秋，请问广叔，从升值潜力上，该选哪个？再此多谢

回答：你好。看个人喜欢哪一个多一点，两个盘区位很近的。3号别墅前面环线高速，第一有噪音，第二风水方面有些人忌讳。锦绣山河或许会更好一些，也安静。

提问：你好广叔，请问首付100万的预算，首房首贷，深圳户口，纯投资，可有推荐福田南山的二房或大运龙中的三房楼盘？谢谢！

回答：一、100w总首付的预算，做首房首贷，正常按揭买总价300w左右，特殊操作可以买到400w左右。 二、福田南山按照正常操作，已经买不到两房，特殊操作要看具体房子的评估价。 三、大运龙中这个价位已经过豪宅线了

提问：你好广叔，本人和先生婚前各一套房，都有商贷。先生的在佛山禅城区，也是我们工作生活的地方，在住。本人另一套房在清远市清城区，父母住。现在想通过公积金贷款在佛山投资一套，首付大概60w左右，广叔有什么板块或地段推荐？另外我是不是要还清其中一套房的贷款才可以再贷一套呢？

回答：你好，你和你先生都是各自婚前买的房子，所以你还可以再买一套，属于二套，或者开发父母老人票做接力贷，这样首付会更低。佛山的未来在于广佛一体化，优先选择桂城千灯湖，离广州20km不到。佛山比较适合大城市周边卫星城的打法，广州限购长期不会取消，佛山就有外溢需求，离广州近的板块优先受益。

提问：广叔，你好！预算350，sfsd，买兰亭盛荟两房，北向，不吵，还是去黄埔花园选个小三房好？兰亭现在单价4.8，未来几年可以跑赢大市吗？谢谢

回答：你好，350万预算，肯定要选3房，这是基本动作，不要选两房 至于是不是选择黄埔花园，还是万科城市花园，还是金碧世纪，还是怡港花园，要看您自己的需求，对学位，对通勤，对楼龄，对户型等等 4.8万的兰亭盛荟，不炒的北向，价格倒还可以，只是两房单位不太建议

提问：你好广叔，年前定了南山星海名城五期的经典小2房，给定金20多万（面积45平，总价410万，目前链家挂430万）。现受疫情影响经济恶化买不起了， 业主不愿退钱同意他人接手，请问广叔有啥途径可以尽快转出吗？可以帮忙找接手的吗？找中介帮转一般怎么给好处费？已签二手房买卖合同，通用的合同没改条款，上面说违约买家要支付成交价20%违约金或没收定金，定的3月底资金监管。有啥其他办法要回定金吗？与业主协商要回一部分定金，业主也不愿意，请问该怎么止损尽量多拿回钱？直接不要定金的损失也承受不起。 此房是比较了很久诚心想买，不料经济收入断了，家人也隔离治疗，无奈下转出，星球内有感兴趣的可私聊，帮忙转发出手必酬谢。

回答：你好，星海名城： 前海中小学，北大附中 前海中小学学位一般，但小区里的北大附中成绩不俗，曾经中考成绩位列南山前三 星球内想入手深圳上车盘的朋友可以沟通下 自己在网上多发帖，承诺中介红包，2-4万都可以。至于违约，规矩是死的 人是活的，都可以协商。

提问：广叔 你好， 本人在东莞，政策改变突然没有了购房资格，有个朋友万江有套房子，因为疫情他老公去世了，带俩孩子也没有了还款能力，现在她们提出首先给他们100万，两年后房子再过户给我，请问，我要怎么操作才能保证我的资金安全？是需要签代持协议？

回答：你好，代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？怎么保证你是第一顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。

全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

提问：你好广叔，我来深已经好几年了，目前有100万的首付，月收入3.5万左右。看了你的文章问答后，才知道我之前的买房逻辑都是错误的，现在理解了投资思维买房，要买性价比，我觉得龙岗性价比很高，沙井光明好多都5万多了，龙岗还有3万多的。请问龙岗现在能买吗？谢谢回复~

回答：你好，你这样情况现在买龙岗就是踩坑，一知半解就到市场上试手，踩坑买错房子没商量！性价比不是简单的看价格低与否。在深圳远郊，龙岗是发展得最好的，但仅仅只是房子盖得多，基本的生活配套发展得好。本地产业、好公司、就业机会、高收入人群、底蕴，还差得远，要走的路还很长。像平湖、观澜、沙井、光明这种地方，还不如11年的龙岗。人为干预供给，造成取代龙岗上涨的假象，不加以分辨，套你没商量！这些地方如果供求量稍稍增加，价格马上回落。每个人都不傻，自己去这些地方转转就懂了，不要只盯着房子本身，房子周边所有的一切，都要用心留意！

提问：广叔你好，刚入深户，715前付了定金，水木澜山居的一套三居，总价740万。五年后可能会离开深圳或者置换，所以主要考虑买的房子五年后好出手保值。现在入手这套房子是否合适，还是等三年后有房票再买呢？房率高，顶楼户型不错，08年的楼。想自住兼顾投资，希望五六年后能出手并且基本保值。715政策出来之后就很犹豫，麻烦广叔帮我分析一下，感谢！

回答：你好，梅林和南头及布吉一样，是之前关口所在地，因为历史原因导致片区住房比较破旧，人员杂乱密度高整体品质比较差，是福田的金融民工租房的不二之选。但是如果从购房角度考虑，梅林的地位就显得有些尴尬了，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜了不少，坂田价格相对品质好上不止一个档次，除了生活半径在附近自住，选择梅林的理由并不多，所以梅林潜力比较低，从中长期看跑输大势。水木澜山居是08年建造的2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房和88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。虽然梅林承接的功能相当于集中居住区，但是地理优势价格不便宜，上限又不高，交通好固然好，会有拉动但是本质不变。

提问：广叔好！我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

回答：你好，华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖得差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

提问：你好广叔，我现在可以首套首贷，预算首付加各种税180万，总价560万左右，福田或罗湖的两房或三房。我在罗湖田贝上班，老公在南山上班，想买一套自住兼投资，至少持有5年甚至10年，以交通便利和住得舒服为主，另外能够保值。 想请问水围新家园、皇达东方雅苑、皇庭世纪您怎么看？ 有另外推荐的盘吗？ 期待您的点评，万分感谢！

回答：你好，皇庭世纪地段一流，配套齐全，周边发展成熟，所以租金很高。小区均价7-8万，属于福田的第二梯队，市场正常价格，未来利好较少。 东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄，片区没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，目前看发展比较慢。 水围新家园同样也是没有太大亮点的盘。 总价500-600万左右的标的，自住考虑南山中心区 西丽更适合你。 如果暂时没有小孩，可以接受投住分离，建议入手碧海，升值潜力更大，福田租房住比较好。

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