捡漏没那么容易 清楚法拍房注意事项才能买的安心

法拍房是法院拍卖房产的简称，主要指遭法院强制执行拍卖的房屋，一般是银行欠款、欠债、纠纷等被拍卖的房产都叫拍卖房，由债权人通过司法程序向法院申请并由法院强制执行，将债务人名下房产拍卖后所得满足债权。

法拍房的利

法拍房最大的卖点就是便宜。法拍房是先由法院委托专门评估机构，对房屋的价值进行评估，绝大部分情况下，被拍卖的房屋价格会低于市场价。比如说成交了一笔市北区太清路45号共181.27平米的两套住宅， 该房屋评估价1,959,166.16元,最终成交价为2676966.16元，折算下来均价1.47万元左右，而该小区在二手房交易网站上的均价为22000-25000元/平方米。如此一对比，更能看出法拍房在价格上的优势。

图源自阿里拍卖·司法

图源自贝壳二手房

图源自贝壳二手房

法拍房还有一大优势就是不限购赋予的购买权利，目前全国展开来的限购政策，法拍房成为了为数不多可以规避限购的渠道之一，再加上有人民法院作为背书，就有了购买法拍房的风险保障。

法拍房的坑

第一，额外产生费用全由买方出，法拍房税费的特殊性在转让方和受让方两家的税费全由买受人一人承担，还可能藏有天价过户个税，如果该套拍卖房上次交易属于“非夫妻直属亲属之间的赠与或继承”，那么这次过户就会产生20%的个人所得税。比如说2018年郑州的杨女士花费了230万购买了一套法拍房，办理过户时被告知需要缴纳46万元的个税，杨女士认为法院没有公示该房屋上一次交易是“非夫妻直属亲属之间的赠与或继承”，导致自己产生重大误解，便向法院申请撤销该房屋的网拍，最后法院裁判的结果为：裁定缴保障金参与竞拍，应视为已完全了解拍卖财产并接受其瑕疵。也就是说杨女士缴纳保障金参与竞拍，应视为其已完全了解拍卖财产并接受其瑕疵，故裁判其申诉无效。

另外房屋的前业主所欠下的水电费、物业费等所有欠费都由买受方一人承担，这也是一笔不小的数目。

第二，腾退问题。房屋可能存在被占用或者被恶意租赁的危险，买到空置房还好，如果买到了被人恶意租赁长达20年的房屋，在法律上规定“买卖不破租赁”，那么久只有等到合约到期或者赔付对方违约金。还有一种情况就是债务人欠款过多，债务人名下房产被拍卖后所得债权无法全部还清欠款，引起债权人不满也有可能波及到购房者居住，或该房可能被其他债权人先为占用，影响腾退。

第三，户口问题，如果原户主没有迁出能力，法院是不会对原户主户口迁出问题做任何承诺；还有一个方面就是共有产权的房子，假设共有产权的其中一方导致房产被拍卖，其他方认为房子不能按整体被拍卖从而拒绝配合过户，导致购买方无法办理落户。户口问题法院是不受理的，后续需要买房者自己与户口主进行协商处理， 其中难度与否，也全要看户口主的配合。

最后，按揭贷款操作难度问题，很多法拍房法院要求在竞拍成功后一周内交齐全款，否则就没收保证金，许多购买者是需要按揭贷款的，贷款过程中银行对于大部分房子都会进行评估，很多人以为拍下来200万的房子只需要付60万元的首付就可以，但结果可能有些首付就要付到五成，这就比预算的60万多出了40万，如果凑不齐这40万块钱，那最初交的保证金也就跟着打水漂了。

买法拍房的注意事项

买法拍房有利有弊，利大于弊还是弊大于利要看个人，但买法拍房前有这几点一定要注意这几点问题：

首先一定要了解清楚所拍房屋所存在的风险，对房屋情况作出认真调查，搞清楚房产的属性，包括房屋的使用年限、有没有办理过不动产证、户籍上有没有人，税费缴纳有没有出现拖欠的情况等等，后续发生问题产生的费用都是需要由购买方承担。过户问题的难易也全看原户主的配合程度，尽量规避开共有产权的房子；最后要打听清楚法院是否负责腾退，如果法院负责腾退，一般不会出现问题，如果法院只是协助腾退，后续可能会出现一些细碎问题，实在难以解决可以找法拍公司协助腾退；看是否有其他债权人，欠款金额多少，以免房屋交易完成后与其他债权人发生一系列矛盾，所以事先一定要调查清楚。

其次要实地看房，尽管法拍房看房不是那么简单，但一定要实地考察，既能了解这套房子是否存在被占用以及出租的情况，有效的租赁合约房子只能等到合约到期或赔付对方违约金才可以终止，部分无效租赁合约也有可能存在占用住房的现象，这样交接起来极其麻烦。同时也能看到拍卖房屋是否是存在瑕疵的房产，法院对瑕疵房概不负责，面对以上情况建议寻求专业服务机构的帮助，才能更完美的处理相关手续和交易流程。

最后要看自己是否有能力在竞拍后限定的时间内付清全部款项，做好充足的资金准备，在购买法拍房前，提前去银行或者其他正规机构沟通好贷款的事情，目前许多银行都已经开通法拍房贷款业务，部分还支持公积金贷款。

总而言之，法拍房能“捡便宜”但也有风险，购买法拍房之前要权衡利弊， 了解房屋情况，做好实地调查，切勿盲目竞拍，因小失大。

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