广州楼市现状:楼市面临拐点,涨幅或更明显!

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提问：你好广叔，现在住在珠江新城，有一套白云区同和的房子云裳丽影92平方的想出售，换一个升值空间大的房子，等十五年后再置换给孩子喜欢的房子。想请教买哪些盘升值空间大。珠江新城二手和越秀中心城区非名校学位盘的一手楼，哪个值得买?有哪些楼盘推荐?加贷款的预算是800万左右

回答：你好。云裳丽影还可以呀，近地铁，小区环境、品质方面都还行，还有一定的潜力。当然如果资金充裕，可以置换到更好的地段。建议珠江新城二手，越秀的投资多为以学位为主，片区较为成熟，增量有限。800左右，可考虑珠江新城：保利心语花园、方圆月岛，林和：中怡城市花园

提问：广叔您好，目前没有广州户口，社保两年，增城有套房，目前手头有400，投资的话在哪里买比较合适，没有户口的话怎么操作

回答：你好。买黄埔科学城，万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔，谢谢！请问南沙的星河山海湾是否有投资的潜力？

回答：你好。星河山海湾在南沙港，这个片区适合休闲度假，配套不是很好，投资一般般。

提问：我是广州车陂本地人，家有两个小孩，名下没房产，想在东圃车陂附近买一套自主，准备在今年的年底入手一套，手里只有100—130首付款，本人看好金融城板块，希望越靠近这里越好，广叔有什么好推荐或者好建议？

回答：你好。金融城的房子比较少，东圃车陂棠下都可考虑，这几个外溢片区，未来有一定的刚需外溢。可看下：棠下富力天朗明居、东圃盈彩美居、城市假日园；车陂：天健上城，广州的未来，主力向东，金融城在产业主轴上，持续看好。

提问：你好广叔，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

回答：你好，坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大。

提问：广叔好，准备在广州佛山深圳投资，但是户口不在那儿，可以投100-150W，推荐哪里？

回答：你好，子弹150，首选深圳，次选广州，佛山排在最后。破限购除了落户之外，54大法最快。深圳涨幅30%的板块不要考虑了，别去追高了。深圳豪宅税取消之后，小户型价格调整幅度比较大。追求稳和租金收益，关注南山，福田，宝安。低总价楼盘和非热点片区还在补涨周期。福田保税区皇岗，南山西丽，宝安西乡或者碧海部分小户型楼盘关注下。广州的万博滨江东车陂东圃番禺广场一带重点关注

提问：你好广叔，本人(广州户口）在17年底入手金碧世纪花园一套73方两房总价270万，月供1万多点，现在考虑孩子读书（3岁）问题想置换。手上有250W，父母在棠下有一套小产权房子，为了方便他们接送孩子所以想选择骏景（短期没有居住需求，和父母一起住），现在非常纠结： 方案一：直接卖掉金碧，换骏景三房？请问买入和卖出时间有建议吗？还是不着急慢慢卖？ 方案二：金碧不卖，凑点钱在骏景买个小两房？现在金碧放盘还是原来的价格，算上当时的杂税和两年月供差不多要亏30多万，买来从未住过空置在，金碧除了学位硬伤其他我都很喜欢，有点不舍。 方案三：金碧不卖，买旭景，可以买个一百零几方的三房，学位也解决了。

回答：你好，如果实在是为了学位，那么学位就变成了你的刚需，那么骏景小学是不错的选择： 1、可以尝试卖掉金碧世纪，置换到骏景，既解决了学位问题，解决了自住的问题 2、旭景小学的档次肯定比骏景要低，如果要还学位，就不建议了，因为能争取到好的学位，为啥不争取呢 3、手上有250万，如果有名额的，看能否直接买呢，走全款再抵押的路子也是可以的，就不建议卖金碧世纪的房子啦。

提问：您好广叔，明年初社保满5年，工作在天河、海珠一带，不想上班太远，打算在市区买二手房，请问亚运城，二手2房怎么样呢？

回答：你好，亚运城，坦白说，不是领涨的区域，后续会因为番禺万博、番禺广场、市桥等的涨幅顺延过去，会补填亚运城价格的低位。但是亚运城的缺陷在于越新的楼盘，除了亚运城五号，其他的都越来越离地铁远了。目前也未见有深入到里面的地铁安排。后续是只能靠大水蔓延续命的地方。放在一整个楼市周期而言，广州的房子是会普涨的，只不过是先涨与晚涨之分。因此，如果你是安心地自住的话，亚运城自然是可以买的。大水灌溉下，天下皆普恩。投资无非其实是考量一个效率而已。

提问：广叔。看了广州车陂，东圃和黄埔这些板块，休息时间前后看了三天，暂时没有发现什么笋盘，这么几个情况。 1，之前看帖提到广州兰亭盛荟五万内可以入，小区比较新，噪音是最大缺陷，临近绕城高速的那几栋面向高速的中高层户型4.5-4.7可以入不？全屋另外加装隔音玻璃，白天和晚上分别用手机噪音分贝仪测试，关窗下室内大概四十到五十分贝。有新风系统，关窗空气也流通。位置相对好的单价5以上了。 2，还是选择附近的15年内4.2至4.8的老次新盘呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黄埔板块好点的单价也要去到4，差点的3.5，小区比较破，车位严重不足。知道这些板块好，但选起来确实不容易，请指教。

回答：你好，1.兰亭盛荟属于只适合投资，不适合自住的盘。 高速公路边盖的小区，这个不利因素会一直都在，面向高速的这几栋，不建议买。再淘淘其他低价盘吧。2.这几个盘买最便宜的。3.想淘便宜的，也可以看看中海康城、天朗明居，以及极个别盈彩美居。 入手价格控制在4.5以内最好。

提问：你好广叔，我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，而且都是三成首付。一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方3房出租；一套位于南山科技园城市山谷44平方的1房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便，都在科技园租房住。目前手上有60万左右的资金，想继续投资房产。

有以下几个思路：1. 卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于华润城四期打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2.去前海、宝中、沙井或者光明打新。3.继续租房，不卖房。用手上的资金＋抵押贷，去东莞黄沙临深片区买套小3房投资。例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者是新盘。以上想听听广叔的建议。谢谢！

回答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，出手有点可惜了。建议加按揭融资，把子弹扩充到300万以上，去科技园淘笋。科技园长线看好。东莞的天花板太低，不建议入手。

提问：你好广叔，近期打算置换房子，之前去看了广兴源圣拿威还有屯了很多年的一手新房，180平左右的平层，看了户型比较喜欢，但是单证的没有楼层可选，只有很低的楼层，双证的有一样的户型也有高楼层可选，但是比较纠结双证以后会不会遇到什么问题，广叔能帮忙解答一下，谢谢！

回答：你好，深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就很容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，但是呢有钱人看不上。不过14年交楼的圣拿威就不会有这个问题，碧海片区为数不多的几个品质楼盘之一，在遍地的十万房价下，六万的双拼性价比确实很高。

提问：你好广叔，有首付200万，预算总价在400万左右，是纯投资，请问是应该买南山40平之内小两房或一房，还是买龙岗坪山在建地铁口90平三房，哪个更好？

回答：你好，其实400万现在是有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。 这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。 不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

提问：您好广叔，我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个房子比较推荐呢？

回答：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

提问：您好广叔，请问预算400万，需求三房，是买坂田片区还是买龙华老城区好？谢谢。

回答：你好，龙华老城区已和深圳几个老旧片区一样积重难返，城市界面差，人口密度高，开车堵成翔，地铁排成翔。坂田身处二环的位置，虽然片区配套也一直让人诟病，但也在逐步改善中，同样价格下楼龄品质也会相对好些，加上十号线以及坂银的利好，看看坂田吧。

提问：广叔好，目前我在长沙有两套房，有一套按揭，现在想卖掉一套小户型的学区房，只能凑100万首付，请问100万在深圳是否有选择，或者有其它建议吗？谢谢！

回答：你好，100万，五成首付，在深圳只能买到200万的房子，这个价位的房子有，但居住体验和升值潜力都不会太好。 再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗？

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